Hetaste fastighetsbolaget

Då var det äntligen fredag och dags för en stor fastighetsspecial deluxe.

Vi ska snacka sektorrotation, vi ska toppspana–

–och vi ska snacka SBB med ingen mindre än Ilija Batljan själv.

Det här är EFN Börslunch XXL.

Det stämmer. Vi har maxat studion i dag med hela tre fastighetsanalytiker och en vd.

Välkommen Markus Henriksson, Albin Sandberg, Ilija Batljan, vd för SBB och David Flemmich.

Varmt välkomna till studion.

Ilija, ni ska byta lista till Stockholmsbörsen. Varför?

Det är en stor händelse för bolaget.

Det viktigaste skälet är att vi vill bredda vår investerarbas.

Det var många internationella investerare som inte kunde investera–

–när bolaget var noterat på First North Premier.

Du får mer kontakt med de här killarna på den nya listan.

Absolut, och det ser vi fram emot. Vi är en av Nordens största fastighetsbolag.

Det är bra för våra aktieägare att få större exponering–

–både för analytikerkåren och för investerarna.

Ni glider rakt in på large cap.

Hur ser du på er resa sen april 2017?

Jag grundade bolaget i mars 2016–

–och vi har varit på tillväxtmarknaden på First North sen april 2017.

Vi har vuxit och blivit Nordens ledande aktör vad gäller social infrastruktur.

Det är samhällsfastigheter, äldreboenden, skolor och svenska hyresrätter.

Vi ska prata om värderingar senare. Hur ser du på sektorn nu?

Svensk fastighetssektor är väldigt professionell. Det är viktigt.

Det finns många aktörer med lång erfarenhet–

–som har varit med och byggt upp stora bolag.

Det finns goda förutsättningar för en högre värdering av de starka kassaflöden–

–som många fastighetsbolag producerar de närmaste åren.

Kommer det fortsätta att gå lika bra för fastighetsbolagen som det gjort det hittills?

Jag tror att fastighetsbolagen, de som har stark finansiell ställning–

–kommer att ha goda förutsättningar att utvecklas.

Samtidigt finns det bolag som har korta pengar och sämre finansiell ställning–

–så det kan bli lite affärer. Det kan hända mycket i fastighetssektorn.

Men den låga räntemiljön är väldigt bra för fastighetssektorn.

Då blev du glad i går när ECB... Man kablar ut bilden av evigt låga räntor.

Det där är alltid dubbelt för mig. Jag är förstås glad för fastighetssektorns skull.

Samtidigt är man bekymrad över att tillväxten inte tar fart i Europa.

Det som bekymrar mig är att när man kan låna pengar långt på negativ ränta–

–så finns inte tillväxten. Då blir man tvungen att värdera om fastighetssektorn–

–som levererar långa flöden och bra kassaflöden i slutet av året.

Kan vi få in en fråga från nån av er?

Annars fortsätter jag. Ni har bytt från preff och ska skifta om till D-aktie.

–Berätta lite om det. Är det en stor trend? –Jag tror det.

Vi har 2,5 miljarder i D-aktier.

De är väldigt eftertraktade.

Det är ett bra aktieslag för investerare som vill ha en stabil kvartalskupong.

Samtidigt ser man från ratinginstitutens sida–

–D-aktierna som 100 % eget kapital.

Det kommer troligen att göra att D-aktier ersätter preferensaktier.

Intressant. Vi ska snacka värderingar sen. Du har presenterat en analys av NAV-värderingar.

Vi har pratat om värderingen av fastighetsbolag.

Fokuserar analytikerna och marknaden på fel saker?

Ja, jag skulle vilja säga det. Historiskt har man lagt för mycket på NAV.

Det har gynnat de bolag som har stor projektportfölj.

Projekt betyder risker.

Jag tror att vi är i en tid då man kommer att gynna kassaflöde–

–och där de bolag som levererar starka och långsiktiga kassaflöden kommer att gynnas.

Innan vi släpper dig, Ilija... Vi har en tittarfråga.

Den ser ut så här:

Utdelningen påverkas inte.

Medlemskap i Allmännyttan lyfter fram det speciella med Sveriges reglerade marknad.

Det här är en marknad som är trygg och reglerad.

Närmast kan den jämföras med den engelska termen "public housing".

Det här är positivt för bostadssektorn.

Det kommer också att vara positivt för våra relationer med kommunerna.

Jättebra. Tack för att du kom och grattis. Om en vecka smäller det. Huvudlistan.

Tack så mycket.

Medan Ilija hittar ut ska vi titta på dagens första graf, av dem gästerna har med sig.

Vi ser här Sverige och Europa. Den kommer från dig, David. Förklara vad vi ser här.

Yes. Det är intressant att ställa Sverige i perspektiv–

–mot en annan marknad eller aggregerat i Europa och utvecklingen där.

I blått ser vi här utvecklingen på svenskt fastighetsindex. Den är upp 35 %.

Det ser fantastiskt ut.

Den europeiska fastighetssektorn är endast upp 9 %.

Det inkluderar den starka utvecklingen hos de svenska bolagen.

Är Vonovia och Ado Properties också tyska?

Ja, Vonovia, Deutsche Wohnen och Ado Properties är tyska bostadsägare.

Som vi ser har de utvecklats väldigt dåligt sen i slutet av maj.

Är det allmän industrioro eller nåt särskilt?

Det är ett förslag om att sätta ett hyrestak på Berlins bostadsmarknad.

Bostadsägarna ska inte kunna fortsätta höja hyran.

–Det låter svenskt. –Ja.

Jag tänkte att det var lustigt. Har inte alla bostäder ett tak?

Markus, vill du flika in något här?

Vi har sett en sektorrotation in i "value".

Retail i fastighetssektorn har gått väldigt dåligt här i stort sett hela året.

Vi har sett en "rebound". Bolag som Unibail-Rodamco har gått starkt sista tiden.

Sektorrotationen är på allas läppar. Den blev ganska markant förra veckan.

Det finns en gräns för hur bra fastigheter kan gå relativt övriga index–

–innan man inser att risk/reward är bättre att slänga in i det här utbombade cykliska.

På marginalen har vi sett att långräntorna har kommit upp lite.

Det är väl en kombination av det.

ECB sa att de sänker räntan. Är inte det bra för fastigheter? Varför är ni inte positiva?

Reaktionen var i går upp ganska markant på fastighetsindex.

Det fortsätter ner i dag, men på marginalen är det mer pengar in i systemet.

Det är positivt för en transaktionsmarknad som i sin tur driver aktier på börsen.

Vi verkar inte ha en trend av stigande räntor.

Så länge räntorna sjunker är det väl bra att ha fastigheter? Är det för naivt att säga så?

Långräntor gick upp på beskedet i går. Det var tyska, svenska och amerikanska.

Det senaste året har fastigheter handlat starkt då långräntor har fallit.

Det är delvis en effekt av det. Vad gäller värderingen i den svenska sektorn–

–så har man redan nu tagit ut ett stort fall i långräntorna.

Apropå värderingar och transaktioner har det skett ett par stora stekar.

Jag tänker på Humlegården och Folksam. Vad säger det om temperaturen på marknaden?

Det säger att även på goda lägen i Stockholm–

–så sker det transaktioner på rekordlåga yielder–

–som vi tidigare bara har sett på CBD-lägen.

Hufvudstaden har en värderingsyield i sin bok på 3,3-3,8 % i Stockholm.

Värderingarna på de här transaktionerna har varit i det spannet.

Det talar för att värderingarna ska ner på CBD framåt–

–i till exempel Hufvudstaden eller Fabege, som har Stockholm som sin marknad.

Apropå färska transaktioner... Du får denna fråga.

En stor andel av Catena såldes av Mörtstedt–

–som är en legendar i de här sammanhangen.

Han har varit inne länge. En del ser det som en varningssignal. Blir du orolig?

Inte nödvändigtvis. En stor holländsk pensionsfond klev in i stället.

Den har ägt svenska fastigheter länge, inte minst via Castellum.

Det var en bra ägare som kom in i bolaget.

Men man kommer inte ifrån att de har gjort en fin resa.

Om de hade sett samma resa i tio år till, så kanske de hade klivit av.

KPA Pension och Folksam är en stor affär. Nu kommer holländskt pensionskapital.

Är det en trend att pensionskapital flödar in från Europa?

Det tror jag, och det förklaras delvis av den första grafen.

Många europeiska fastighetsmarknader har sina specifika problem.

Brexit, tyska bostäder, detaljhandelsoro... Det finns många köpcentrumbolag i Europa.

Då framstår Sverige som en stark fastighetsmarknad–

–inte minst när vi ser de här transaktionerna på låga yielder.

Det bör stödja en viss fortsatt värdetillväxt.

Har många investerare stått utanför fastighetssektorn?

Har det varit nåt flöde in?

Många generalister har varit underviktade i fastigheter i många år.

Det finns väl en oro att fastigheter ska fortsätta upp–

–så att man täcker sina undervikter i viss mån.

Därifrån har det nog varit en del flöden in i fastighetssektorn.

Det har kommit in en del momentum. I och med att fastighetsaktier gått så bra–

–så finns det en del hedgefonder som följer momentum.

De har förmodligen kommit in under sommaren.

Jag nämnde Mörtstedt... Man kan se det som en säljsignal–

–men Rutger och Erik Selin fortsätter köpa även på höga nivåer.

Det kan ses som en köpsignal.

Kan man väga de seniora investerarna mot varandra?

Eller är det olika perspektiv om möts? "Anyone...?"

Erik Selin har ett vitt och brett aktieintresse. Så att...

–Som aldrig tar slut. –Ungefär så.

Att välja att fortsätta investera i fastigheter kan tolkas som positivt.

Värdering är en sak. Tittar man på estimat och annat framåt–

–så har jag svårt att vara negativ. Det ger också stöd till fastighetsaktier.

David, Castellum... Rutger tog en corner, över 10 %...

Ska man läsa in nåt i det? Det fantiseras ibland om en konsolidering i branschen.

Det tror jag inte. Det har spekulerats länge i en konsolidering.

Klövern-Corem. Det har länge spekulerats om Kungsleden som en uppköpskandidat.

Jag tror inte att det är ett första steg i en konsolidering–

–utan snarare handlar det om att få makt över en större del av sektorn–

–genom en corner i Castellum.

Ingen annan som tror på strukturförändringar i sektorn?

Jag håller med David.

Apropå säljsignal... Markus, du skrev en analys i förra veckan–

–som sänkte sektorn. Kanske inte för din analys, men vi kan säga det.

Du har en graf med dig som du ska få förklara.

Det var inte bara på grund av oss. ECB, Riksbanken och annat har spelat roll.

Men vi såg att under sommaren före Q2-rapporterna–

–var värderingarna väldigt höga.

Det är de gråa staplarna längs till höger.

Det kom in väldigt bra Q2-rapporter över lag för sektorn–

–i kombination med att räntorna fortsatte ner.

I den sista delen av rallyt var värderingarna höga–

–och momentum i trendfiltret MA200–

–handlades utanför sina standardavvikelser.

Man kombinerar både momentum och värdering.

Båda är extremt höga utifrån sina historiska värden.

–Då tyckte vi att det var säljläge. –David, du nickar. Håller du med?

Ja, vi har en försiktig vy över lag i sektorn.

Vi har inte haft samma tajming som Markus, men vi håller med.

Det var en extremt vältajmad analys.

Albin, får vi din syn också?

Det var lite med rotationen också... Så bra som fastigheter hade gått...

Ingen av oss hade justerat upp NAV 40 % under året.

Men fundamentalt de närmaste tolv månaderna –

–tror jag att NAV står högre i sektorn om ett år än vad det gör i dag.

Det blir inte negativt bara på värdering.

Vi har en graf som visar det du just beskrev.

Den kommer ifrån Markus, men ni ställer väl alla upp på det.

Lite svårt att se. Tryck på paus och ta fram förstoringsglaset.

Här är bolagen i sektorn. Förklara lite...

Vi analytiker täcker ju olika bolag och har olika estimat.

Första grafen visar faktiska siffror för 2018.

Då hade vi en rabatt på 7 % i vårt "coverage".

Nu har aktierna i år på vår prognos kommit ner till 13 % premie.

När vi släppte analysen var det uppe på 25 % premie.

Det har kommit ner markant. Jag håller med Albin.

Vi tror på en NAV-tillväxt framåt. Det kan vi se i nästa graf.

Där har vi den.

Vi tror att bolagen fortsätter växa sina NAV framåt.

I det korta perspektivet ska "yielderna" ner lite till–

–framför allt på kontor och mycket på logistik.

Men det är också starka kassaflöden i många av bolagen.

Det driver upp substanstillväxten.

Det är svårt att hitta vinnare i den här kompotten.

Ni verkar väldigt negativa.

Om man tittar inom sektorn och jämför hur vissa bolag har gått–

–kan man tycka att vissa ser... Fastigheter som "commodities"...

Vad skiljer ett fastighetsbolag från ett annat?

Ändå är det en grym skillnad i aktieperformance "year to date".

Man kan hitta vinnare och förlorar framåt.

Ett exempel på det är Platzer som jag vet att David tycker om.

Det är inte bara på grund av dialekten.

Men vi gillar Platzer av många anledningar.

Delvis för att Göteborgs hyresmarknad av kontor har varit stark de senaste åren.

Hyran Platzer har i utgående kontrakt understiger marknadshyran.

I den centrala delen av portföljen finns det 40 % potential på hyresnivån–

–i det man har i CBD och 25 % i övriga innerstaden.

I takt med att utgående hyresavtal omförhandlas kan man höja hyran kraftigt.

–Vad är CBD. –Central Business District.

Det är de mest centrala lägena.

–Har du samma positiva syn, Albin? –Jag håller med David.

Det finns lite andra triggers, en affär ska bokas in.

Det är inprisat, men när det väl sker blir det en extra boost.

Vad skiljer Platzer från andra?

Med fokus på bara Göteborg, så är de bättre än vissa andra spelare.

Är marknaden tillräckligt stor att växa i?

Det ser man på andra bolag att det finns mycket kvar att göra.

Det talar emot konsolideringsfantasin.

Det är bättre att Wihlborgs och Platzer får köra sin regionala grej.

Finns det andra bolag på andra ställen som påminner om Platzer?

Fabege i Stockholm. Vi tycker att bolagen liknar varandra.

–Har de högre värdering? –För närvarande, ja.

Men Platzer har en stor projektportfölj i form av logistikbyggrätter.

Det är inget man har gjort tidigare.

Är de nånting marknaden har värderat upp globalt sett så är det logistikfastigheter.

Ska vi glänta på Stendörren innan vi tar helg.

–Du har inte "köp" på den. –Vi tog ner den till "hold" förra veckan.

Men det är ett attraktivt case på lång sikt.

Logistik, som David lyfte fram, har gått väldigt bra.

Catena, Sagax, NP3 handlas på jättehöga substanspremier.

Medan lilla Stendörren också handlas till en premie men betydligt lägre.

De håller på att utveckla en stor logistikpark i Upplands bro.

Vi tror att de kan skapa mycket värde de kommande fem åren.

I takt med att man bygger ett nytt, modernt logistikbestånd–

–börjar man få lite stjärnglans som Catena har i dag.

Men du har "hold". Vad vill du se för att sätta "köp"?

Vi hade "köp" länge, men det gick lite snabbt mot slutet–

–som i de flesta bolagen i sektorn.

Som analytiker tittar man på 12 månaders sikt. Ibland får man lyfta blicken–

–och titta på ett par års sikt. Men rekommendationen är på 12 månader.

Ibland är man lite fastbunden.

Då har vi en samsyn i att branschen är väldigt högt värderad.

Det avskräcker lite, men det finns några potentiella favoriter–

–i Platzer och Stendörren. Ingen täcker SBB än...?

Vi har täckning på SBB. Ytterligare en sak som kan stödja SBB är–

–att man pratar om över- och underägda aktier...

Jag skulle definitivt lägga SBB i underägda aktier.

Det har gått snabbt för SBB. Ilija är en stark person.

Delar med sig av sina åsikter. Det är positivt.

Det finns mycket marginalköpare av SBB-aktien.

Den är framför allt på en bättre lista nu. Oavsett det underliggande resultatet–

–har aktien mer att ge.

Vilken final. Mycket bra!

Tack så mycket alla ni som tittat. Det här blev väldigt trevligt.

Nu är det tyvärr helg och ingen Börslunch förrän på måndag.

Då blir det strategisnack med Marie Giertz och Erik Nordenskjöld.

Dessutom kommer Lindabs vd Ola Ringdahl.

Häng med oss då och trevlig helg!

Tack så mycket.

Börslunch firar fredag med inte mindre än fyra fastighetskunniga gäster i studion. Analytikerna Markus Henriksson från Pareto, David Flemmich från Handelsbanken och Albin Sandberg från Kepler Cheuvreux ackompanjeras av SBB:s vd Ilija Batljan.

Branschen är generellt högt värderad är analytikerna överens om men trots detta finns det guldkorn att hitta där.

Programledare: Matilda Karlsson och Gabriel Mellqvist

  • Lagarde väntas skicka signaler5:17

    Lagarde väntas skicka signaler

    Allt om gårdagens räntebesked från Federal Reserve, dagens räntebesked från ECB och det pågående valet i Storbritannien. Morgonens makroanalys med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén.

  • ”Ovisshet är marknadens fiende”3:58

    ”Ovisshet är marknadens fiende”

    Sean George, förvaltare på Strukturinvest, berättar vad marknaden förväntar sig fredag den trettonde, dagen efter det brittiska nyvalet.

  • Lovande data från Cantargia4:41

    Lovande data från Cantargia

    Läkemedelsbolaget Cantargia har fått positiva resultat i en pågående fas 2a-studie inriktad på behandling av lung- och bukspottkörtelcancer.

  • ”Svenska bolag är övervärderade”20:12

    ”Svenska bolag är övervärderade”

    Dagens Börslunch bjuder på en analys av makroläget. På plats för att diskutera bland annat konjunktur och centralbanker finns Johanna Högfeldt från Swedbank och Sean George från Strukturinvest.

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.1%
NASDAQ-100 0.6%
NASDAQ Composite 0.4%

Vinnare & förlorare

Kindred Group 1.2%
Evolution Gaming Group 1.1%
Fabege 1%
Sinch -1.5%
Loomis -1.6%
Billerudkorsnäs -2.9%
Uppdaterad tor 11:18
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • WTO varnar för kollaps3:42

    WTO varnar för kollaps

    Demokraterna ökar pressen på president Trump. WTO varnar för att världshandelns rättssystem står inför en kollaps. Lägre inflationsförväntningar i Sverige.

  • Fomo driver marknaden mer än Tina17:40

    Fomo driver marknaden mer än Tina

    Börslunch inleder veckan med Mattias Isakson från Swedbank och Mattias Cullin från Danske Bank. På agendan står bland annat Tina, makro, medelstora bolag och vinsttillväxt.

  • Därför ger Fastpartner ut D-aktier3:10

    Därför ger Fastpartner ut D-aktier

    Fastighetsbolaget Fastpartner vill emittera D-aktier för att kunna höja sitt kreditbetyg och samtidigt möjliggöra fortsatt tillväxt. Vice vd Christopher Johansson förklarar närmare.

  • Centralbankerna stöps om11:19

    Centralbankerna stöps om

    I veckan levereras räntebesked från Federal Reserve och ECB. På torsdag hålls det val i Storbritannien. Dessutom får vi en hel del statistik, bland annat inflation och arbetslöshet från Sverige.