Din webbläsare stödjs ej längre, uppdatera din webbläsare för att webbplatsen ska visas korrekt. Uppdatera min webbläsare nu

Fastigheter är stekheta på börsen. Ingen annan bransch har skapat lika många aktiemiljardärer de senaste åren. Men några tungviktare checkar ut. Är toppen nådd?

Våren 2000 var it-aktier fortfarande glödheta. Få insåg att internetbubblan precis hade börjat säcka ihop. Det gjorde för all del knappast Staffan Salén och David Mindus heller, men det spelade inte så stor roll för dem. De hade nämligen inte ögonen på Den Nya Ekonomin, utan på den gamla.

De två kände varandra från Stockholms universitet där Salén hade varit kårordförande. Efter jobb på bland annat Swedbank var han vd för Salenia, ett privatägt holdingbolag där den tidigare redarfamiljen hade sina investeringar.  Mindus hade basat för studentkårens förvaltningsutskott och därefter arbetat med att analysera fastighetsmarknaden, bland annat på GE Capital. Nu satt de med vännen Johan Thorell och pratade om att investera i det kyligaste hörnet av fastighetsmarknaden – både bokstavligt och finansiellt – industri- och lagerlokaler. Thorell har beskrivits som en riktig fastighetsnörd, som mer eller mindre har hela fastighetskalendern i huvudet. Efter några år som analytiker på bankirfirmorna HQ och Öhman under 1990-talet började han göra egna fastighetsaffärer.

David Mindus

David Mindus

”På den tiden var intresset för allt som inte var internetrelaterat svalt, om man ska utrycka sig milt. David hade analyserat marknaden och kommit fram till att det gick att få en bra direktavkastning till begränsad risk inom industribyggnader och lager”, säger Staffan Salén.

”Vi sökte en tillgångsklass med begränsad risk så den här investeringskategorin oss bra. Fastigheter står där de står och förändringstrycket är ganska lågt liksom risken för paradigmskiften.”

Så trion startade Sagax som till en början var en fastighetsfond. Men 2004 togs klivet in på börsen. Det skedde köksvägen genom ett så kallat omvänt förvärv av it-bolaget Effnet som hade stora förlustavdrag.

”Det kan ju finnas olika skäl till att ett bolag går till börsen, men för vår del handlade det om det klassiska: vi ville ha tillgång till kapital för att kunna växa”, säger Staffan Salén som sedan i våras är Sagax ordförande.

 

Och visst har Sagax vuxit. Vid utgången av 2004, det första året på börsen, var bolagets fastighetsbestånd värt 1,3 miljarder kronor. Elva år senare, när det här året inleddes, var det över 16 miljarder. Under den resan har David Mindus finansiella uppfinningsrikedom varit behjälplig. Sagax var 2006 först med att återlansera så kallade preferensaktier, ett i stort sett bortglömt aktieslag. Idag är ”preffar” åter legio på börsen, särskilt bland fastighetsbolagen.

 

Preffar kan beskrivas som ett mellanting mellan aktier och obligationer. De brukar ge en förutbestämd årlig utdelning, en slags fast ränta, som måste betalas innan stamaktierna kan få någon utdelning. Samtidigt ger de begränsat röstinflytande i bolaget, i vissa fall inget alls. Det fina i kråksången, för bolagets del, är att preffarna räknas till bolagets eget kapital. Därmed ökar utrymmet för att ta upp lån. Härom veckan annonserade Mindus dessutom ännu en nymodighet, aktier av serie D, med villkor som skiljer sig från de befintliga aktieslagen.

 

Sagax-aktien, som från början gick att köpa för ett par kronor, har gått mer eller mindre spikrakt mot skyn (med avbrott för en rejäl djupdykning under finanskrisen 2008-2009) . En investering vid noteringen har givit mer än 50 gånger pengarna, utdelning oaktat. Kursen är nu över hundra kronor och Sagax grundare har blivit förmögna. Och de är inte ensamma. Högvatten lyfter alla båtar, som engelsmännen säger. Ingen annan sektor har gått lika bra som fastigheter på börsen de senaste femton åren. Och ingen annan sektor har producerat lika många nya aktiemiljardärer (Se EFN:s unika tabell. Klicka på den för att förstora).

160920_tabell720

**

I januari 1990 var 37 fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen. Ett decennium och en fastighetskrasch senare hade antalet halverats. Och av de som fortfarande var listade vid millennieskiftet var bara en handfull någorlunda intakta, som Hufvudstaden och Wallenstam. Ytterligare en grupp hade fått intensivvård på bankernas akutenheter och levde vidare som börsbolag, men omstrukturerade och med nya huvudägare. Nästan ingen av 1980-talets börskungar inom fastighetssektorn – med namn som Birke, Thulin, Gustafsson och Mattsson – hade kvar sitt bolag. Eller sin förmögenhet, för den delen. Det stora undantaget var den försiktige finansmannen Fredrik Lundberg som klarade krisen helskinnad, tack vare låg belåning. När röken lade sig fogade Lundberg dessutom Sveriges finaste fastighetsbolag, Hufvudstaden, till sitt imperium.

Fredrik Lundberg är Sveriges oomtvistade fastighetskung. Norrköpingssonen tog över ett bygg- fastighetsbolag från fadern Lars Erik. Ingen kan påstå annat än att andra generationen i familjeföretaget har förvaltat arvet väl. År 1983 noterade Lundbergs med Fredrik som vd och han började framgångsrikt göra stora företags- och aktieaffärer även utanför fastighetssektorn. Lundbergs är idag ett diversifierat investmentbolag, men över 40 procent av tillgångarna ligger alltjämt i fastighetssektorn genom det helägda Fastighets AB L E Lundberg samt det noterade Hufvudstaden. Om man skiljer ut fastighetstillgångarna ur bolaget och räknar ut hur mycket av detta som tillhör pappa Fredrik och hans båda döttrar Katarina Martinson och Louise Lindh (via deras ägande i Lundbergs) så kommer man fram till att familjen har fastigheter på börsen till ett värde av 18,7 miljarder kronor. Det ger topplaceringen i EFN:s lista.

Fredrik Lundberg är utan tvivel en skicklig investerare. Men en stor del av värdetillväxten han har levererat förklaras av bolagets stora exponering mot fastigheter. Sedan 2001 har börsens generalindex fördubblats. Samtidigt har en korg med fastighetsaktier givit sju gånger pengarna. Och efter en noteringsvåg de senaste åren finns nu åter 37 fastighetsaktier på börsen och First North, precis som före kraschen. Till det kommer tiotalet bolag på Aktietorget och andra smålistor. Så totalt finns nu närmare 50 noterade fastighetsbolag i landet.

Denna boom har också skapat en ny fastighetsadel på aktiemarknaden. För ett decennium sedan fanns det tre, möjligen fyra, fastighetsmiljardärer på börsen, av vilka en var Fredrik Lundberg. Av aktieböcker och andra öppna källor som EFN har studerat framgår att det idag finns minst tjugo individer och familjer som äger fastighetsaktier för en miljard kronor eller mer. Om strecket dras vid en kvart miljard så handlar det om ett femtiotal namn (se tabell). Här ska sägas att innehav som ligger i kapitalförsäkring inte finns med i sammanställningen. Det förtjänar också att påpekas att innehaven kan vara belånade.

Andra platsen på listan belägger Balders grundare och huvudägare Erik Selin. Hans Balder-aktier är värda drygt 16 miljarder. Till det kommer slattar i ett antal andra fastighetsbolag för i sammanhanget blygsamma 700 miljoner kronor.

Erik Selin

Erik Selin

Den 49-årige göteborgaren Selin beskrivs som en lugn och vänlig man med encyklopediska branschkunskaper. Förutom affärssnille och en inte obetydlig riskvilja har han tagit sig till fastighetsolympens höjder med hjälp av perfekt tajming. Under finanskrisen för 25 år sedan förlorade Selin en mindre förmögenhet som han hade tjänat på aktieaffärer under 1980-talets börsyra. Men han lät sig inte nedslås. I stället lånade han 20 miljoner och gjorde sina första fastighetsaffärer i början av 1990-talet när marknaden hade kraschat, priserna var körda i botten och bankerna skrek efter folk som kunde hjälpa dem att bli av med fastigheter som de hade tvingats överta i pant.

Idag är Balder börsens största fastighetsbolag, värt över 40 miljarder kronor. Ungefär hälften av beståndet är bostäder, resten kommersiella lokaler inklusive några hotell som förvärvades från hotellföretaget Pandox härom året.

Selins karriär liknar i mycket den som en annan av de nya fastighetskungarna, skåningen Rutger Arnhult, har gjort. Han är jämnårig med Selin, född 1967, och började också med aktieaffärer i tidig ålder. Redan i tjugoårsåldern gjorde Arnhult sina första fastighetsaffärer. Han klarade sig genom fastighetskraschen med blotta förskräckelsen och bestämde sig för att aldrig hålla på med fastigheter mer, enligt vad han berättade för Affärsvärlden 2006. Men efter några år som finansanalytiker kliade det i fingrarna igen.

Selins och Arnhults vägar har korsats många gånger och de har gjort flera affärer med varandra. Den största var när de skapade företaget Din Bostad tillsammans genom att lägga ihop olika bostadsbestånd. Din Bostad ingår numera i Erik Selins Balder, medan Rutger Arnhult koncentrerar sig på Corem, som han är huvudägare i, och det större Klövern, där han är vd.

Även om mycket förenar Arnhult och Selin så är de helt olika personlighetstyper. Medan Selin är smidig och veterligen inte har några ovänner, så är Arnhult en kaxigare typ som inte kliver åt sidan för någon. När han tog över som störste ägare i Klövern körde han exempelvis osentimentalt ut den tidigare ägaren Erik Paulsson och dennes allierade ur bolaget. Och när Arnhult försökte köpa upp Tribona revolterade minoritetsägarna och menade att han hade försökt köra ner aktiekursen för att kunna ta över med ett skambud. Den gången slutade det med att en annan aktör köpte Tribona.

Mest uppmärksammat blev nog Arnhults bråk med vakterna på en nattklubb vid Stureplan förra vintern. I våras dömdes han av Stockholms tingsrätt till 40 dagsböter för våldsamt motstånd. Han friades däremot under åtalspunkten ”våld mot tjänsteman”.

Rutger Arnhult

Rutger Arnhult

Rutger Arnhult har även ett gemensamt förflutet med Johan Thorell, fastighetsnörden och den tredje av Sagax-grundarna som nämndes i inledningen. Thorell var nämligen med och skapade även Din Bostad, tillsammans med Erik Selin och Arnhult. Men när finanskrisen slog till 2008-2009 var Thorell belånad och tvingades sälja lejonparten av sina aktieinnehav. Rutger Arnhult snappade då upp posten i Sagax och den är idag hans enskilt största tillgång, värd kring 2 miljarder kronor.

Samtidigt har Johan Thorell arbetat sig tillbaka in i matchen. Han har idag en ganska bred portfölj med fastighetsaktier värda ungefär 200 miljoner kronor. Innehavet i Sagax är tongivande och värt drygt 100 miljoner, följt av en post i Stendörren. Thorell sitter också kvar i Sagax styrelse, liksom i styrelserna för en rad andra fastighetsbolag.

**

De senaste årens kraftiga uppgång för fastighetsaktier är naturligtvis intimt länkad till de låga räntorna. Ränteläget mer än någon annan enskild faktor avgör hur det går för fastighetsbolagen eftersom de flesta är belånade till mellan 40 och 60 procent. Sjunkande räntor påverkar både resultat- och balansräkningarna. Dels blir vinsten högre ju lägre räntekostnaderna är, dels stiger fastigheternas marknadsvärde med lägre räntor. Detta då låga räntor, allt annat lika, gör det möjligt för en köpare att betala mer för en fastighet. Men självklart svänger dörren åt båda håll. Stigande räntor verkar i andra riktningen.

Minusräntan förklarar dock inte varför fastighetsindex är upp nästan 20 procent i år, jämfört med hela börsen som ligger kring nollstrecket. Ränteläget var ju detsamma när året började. Förklaringen verkar vara en kombination av faktorer. Konjunkturen visar tecken på att mattas vilket innebär dels att risken för räntehöjningar i närtid minskar. Men svagare konjunktur betyder också att konjunkturkänsliga bolag blir mindre attraktiva. En del investerare byter då till mer defensiva placeringar, som fastigheter.

Fastighetsnestorn Sven-Olof Johansson är huvudägare och vd i Fastpartner. Han blev känd 1990 när han tog en cornerposition i Saab-Scania och tvingade Wallenbergarna att lösa ut honom. Vinsten blev 760 miljoner kronor. Så följde några tuffa år för Johansson, med finanskrisen och anklagelser om ekonomiska oegentligheter. När han hade friat sig från dessa tog han sig 1997 an Fastpartner, ett litet föraktat bolag på börsens bakgård. Det har han gjort med den äran. Kursen har gått från motsvarande sju åtta kronor till över 150 kronor. Och Johanssons ägarandel är värd över 6 miljarder.

Sven-Olof Johansson

Sven-Olof Johansson

Sven-Olof Johansson menar att stora fondförvaltare omallokerar kapital mot fastighetssektorn och att det bidrar till att förklara uppgången.

”Det är så mycket kapital som har varit på sidan av marknaden och som söker avkastning. Vi kommer in i sådana perioder ibland. Dessutom har man börjat urskilja fastigheter som ett eget tillgångsslag i flera internationella index. Det bidrar nog också. ”

En annan faktor är att det råder stor politisk osäkerhet med Brexit, flytktingströmmar, terroristattacker, hot om strandade frihandelsavtal, ett osäkert presidentval i USA med mera.

”Det har varit enormt mycket oro och då söker sig mycket kapital till tillgångsslag där avkastningen uppfattas som relativt säker”, säger Sven-Olof Johansson.

 

Staffan Salén på Sagax pekar på ytterligare en omständighet som kan bidra till att fastighetssektorn genomgår en omvärdering. Traditionellt har fastighetsaktier värderats utifrån substans, det vill säga hur mycket varje aktie vore värd om man sålde fastigheterna, betalade av lånen och delade ut det som blev kvar till ägarna. Substansvärdering är motiverat i bolag som inte växer så mycket. Men på senare år har flera bolag börjat uppvisa en ganska stabil tillväxt, både när det gäller omsättning och vinst. Det kan motivera att bolaget i stället värderas med utgångspunkt i hur stora de kommande årens vinster blir, så kallad P/e-talsvärdering. Sagax är ett exempel där både omsättning och resultat har ökat tämligen stadigt efter finanskrisen, och dessutom har utdelningen klättrat stabilt år från år.

Men den större frågan är förstås: kan fastighetshaussen hålla i sig? Eller närmar vi oss sakta men säkert en ny krasch, likt den för 25 år sedan? Sven-Olof Johansson tror inte det.

”Så länge centralbankerna pumpar ut likviditet i systemet som de gör så håller det. Och nu har de hållit på med det så länge så nu finns ingen återvändo för dem längre. De kan helt enkelt inte sluta för det skulle få förödande konsekvenser.”

Det största hotet mot fastighetsbranschen på kort och medellång sikt finns istället på intäktssidan i form av en sämre konjunktur, säger Sven-Olof Johansson. Då ökar vakanserna, främst i kontor och lokaler, och intäkterna faller. Det var en sådan utveckling, parat med mycket hög belåning – vissa fall 100 procent – och stigande räntor som utlöste fastighetskraschen i Sverige för ett kvarts sekel sedan. Den här gången är dock de flesta noterade bolag lägre belånade och bättre rustade att stå emot en konjunktursättning

Men på lite längre sikt ser Sven-Olof Johansson också faran för att en likviditetskris fryser ner det internationella kreditsystemet, ungefär som när Lehman Brothers gick i konkurs 2008. För sju, åtta år sedan var det många svenska fastighetsbolag som var nära att stå på öronen eftersom det inte gick att få tag på finansiering. Det ryktades att såväl Erik Paulsson som Rutger Arnhult hade näsan under vattenytan men att båda räddades av bankernas goda vilja eftersom dessa inte vill bli sittande med stora fastighetsbestånd.

”De senaste tre åren har amerikanska bolag tagit upp lån för att återköpa egna aktier för 1800 miljarder dollar för att köpa tillbaka aktier, i stället för att göra produktiva investeringar. Vad händer om fem sex år när en stor del av de där lånen ska omsättas”, undrar Sven-Olof Johansson.

Men han tror ändå att centralbankerna reder ut situationen. Helt enkelt för att de måste.

Sett i ljuset av den senaste kursuppgången, skulle du kunna tänka dig att köpa mer aktier i Fastpartner på dagens nivåer?

”Ja, det skulle jag.  Vi har en hel del intressant på gång nu. Till exempel har vi mycket mark i Stockholmsområdet där vi ska börja bygga i rätt hygglig omfattning.”

 

**

 

Alla verkar dock inte lika positiva till fastighetsaktiernas utsikter som Sven-Olof Johansson. De senaste veckorna har åtminstone två tunga investerare gjort betydande försäljningar.

D. Carnegie var från början moderbolag i den börsnoterade bank som staten tog över 2009. Bankverksamheten såldes snabbt vidare men holdingbolaget levde kvar i skymundan tills det togs över av Mikael Andersson. Han stoppade in ett bostadsbestånd och satte företaget på börsen våren 2014. Affärsidén är enkel. Bolagets vd Ulf Nilsson har berättat för Affärsvärlden att man köper bostäder i miljonprogrammen för 10 000 kronor per kvadratmeter, rusta upp dem för 5000 per kvadrat och sedan höjer hyran så att värdet stiger till 20 000.

Parallellt har Mikael Andersson byggt upp Stendörren som är inriktat på kontor och lokaler.

Härom veckan flaggade också Klöverns näst största ägare Arvid Svensson Invest för försäljning av 80 miljoner aktier. Värdet på posten var omkring 900 miljoner, vilket motsvarade ungefär halva firmans innehav. Västeråsföretaget Arvid Svensson Invest har rötterna i 1800-talet då det höll på med plåtbearbetning. Senare tillkom mekanisk verkstad och stålhandel och från mitten av 1980-talet har kusinerna Fredrik och Rikard Svensson skapat ett familjeägt investmentbolag med en diversifierad portfölj bestående av både noterade och onoterade bolag.

Tonvikten ligger dock på fastighetsaktier och firman har även ett betydande eget fastighetsbestånd. Som kuriosa kan nämnas att Arvid Svensson Invest i dagarna säljer även en samling svensk företrädesvis samtidskonst värderad till omkring 20 miljoner kronor. Motivet, enligt DI, är att firman flyttar till ett nytt huvudkontor där det mest är glasväggar. Kusinerna Svensson har därför för avsikt att bygga vidare på sin skulptursamling.

Eftersom Svensson-kusinerna är erkänt skickliga investerare utlöste nyheten om försäljningen viss oro och Klövern-aktien backade 6 procent. Fredrik Svensson sa till Dagens Industri att försäljningen berodde på att Arvid Svensson Invest behövde frigöra pengar till ett stort investeringsprogram i bolagets helägda fastigheter.

En gång är ingen gång, två gånger är en intressant företeelse och tre gånger är en trend, heter det enligt gammal journalistjargong. Med den enkla tumregeln behöver alltså Mikael Anderssons och kusinerna Svenssons försäljningar inte innebära att fastighetsaktierna på börsen har nått toppen. Men det är ändå en intressant företeelse och ökad vaksamhet  anbefalles. Om fler fastighetshajar börjar krypa ur sina innehav i större skala är det ett tecken på att kännarna åtminstone inte tror att utrymmet för ytterligare kursuppgångar är särskilt stort. Men att däremot fallhöjden börjar bli oroande.

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på vårt nyhetsbrev!

Eller hitta oss i sociala medier

Missa inte senaste nyheterna!

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få dagens sammanfattning inom ekonomi och finans.