Så undviker du dolda fel inför bostadsköpet

Mardrömmen för den som köpt villa eller radhus–

–är att upptäcka dolda fel och brister i bostaden.

Det kan bli dyrt för den som inte vidtagit rätt åtgärder–

–inför köpet. – Magnus Bäckström. Hur vanligt är det–

–att fel och brister upptäcks efter köp?

Varannan fråga jag får som kundombudsman–

–handlar om fel och brister. Både från köpare och säljare–

–kommer frågan om det är ett dolt fel–

–och vem som är ansvarig.

Vem är ansvarig för ett dolt fel?

Säljaren. För fastigheter säger Jordabalken–

–att om felet inte varit möjligt att upptäcka–

–avviker från det normala och haft prispåverkan–

–kan det vara frågan om ett dolt fel.

Och det ansvarar säljaren för.

Är det nån skillnad mellan bostadsrätter och villor?

För bostadsrätter gäller bostadsrättslagen och köplagen.

Men också bostadsrättsföreningens stadgar.

Stadgarna visar vem som ansvarar för vilken del av huset.

Oftast ansvarar föreningen för det yttre underhållet–

–av fasad, fönster och tak, och bostadsrättsinnehavaren–

–för det inre, som golv, färg, tapeter, badrum och kök.

Skiljer sig köparens ansvar för kontroll före köp–

–mellan bostadsrätter och villor?

Köparen har undersökningsplikt.

Lagen kallar den "långtgående".

Allt som kan upptäckas före köp är köparens ansvar.

Det gäller även indikationer på fel.

Oavsett bostadstyp?

Ja. Men ansvarets längd för säljaren skiljer sig.

Två år efter köp för bostadsrätter–

–men tio för fastigheter.

Är det tiden köparen har på sig att reklamera?

Man ska reklamera direkt när man misstänker ett fel.

"Inom skälig tid", enligt lagen.

Väntar man för länge kan man mista rätten till ersättning.

Fel som reklameras efter två år i bostadsrätt–

–och efter tio i fastighet, har säljaren inget ansvar för.

Kan man mista rätten även tidigare?

Ja, om man reklamerar för sent eller till fel part.

Hur mycket kunskap har mäklaren om försäljningsobjektet?

Mäklarens kunskap är stor, både om objektet–

–och försäljningen. Men undersökningsplikten är köparens.

Mäklaren gör en intagsbesiktning–

–för att få en uppfattning fastighetens–

–eller bostadsrättens allmänna skick.

Även för att avgöra marknadsvärdet. Mäklarens ansvar–

–för att undersöka är inte lika stort som köparens eller besiktningsmannens.

Har mäklaren ansvar för att informera köparen–

–om besiktning och det egna ansvaret?

Mäklaren ska verka för att köparen undersöker.

Ingen lag kräver att en bostad måste besiktigas.

Däremot krävs att köparen undersöker den.

Hur köparen undersöker den, ansvarar inte mäklaren för.

Köparen väljer hur undersökningen görs inför köpet.

Vilket ansvar har besiktningsmannen för att upptäcka fel?

Inom ramen för uppdraget–

–har besiktningsmannen konsultansvar.

Har besiktningsmannen missat nåt som borde upptäckts–

–kan man reklamera det som en "besiktningsmannamiss".

Kostnaden för en besiktning–

–skiljer sig för olika bostadstyper.

Den är billigare för bostadsrätter. Ytan är ofta mindre–

–och det finns mindre att besiktiga–

–jämfört med en fastighet, där byggnaderna kan vara fler.

5 000–20 000 kronor kan det kosta–

–beroende på bostadstyp och omfattning.

Vilka är dagens vanligaste dolda fel och brister?

Fukt. Läckande tak.

Brister i fasader. Badrum som inte håller tätt.

Och även bristfälliga dräneringar.

Det är de vanligaste dolda felen som reklameras–

–och som säljarna ibland måste ersätta.

Är det även de dyrare felen?

Ja. Jag får ibland frågor om enklare saker som vitvaror.

De vanligaste frågorna gäller gamla kylskåp–

–eller spisar som går sönder.

Köper man en bostad med gamla vitvaror–

–måste man räkna med att den kan behöva bytas ut.

Men om spisen är modern med induktionshäll–

–kan man räkna med att den ska hålla?

Det finns tekniska medellivslängder.

Vitvaran kan hålla längre, men även gå sönder tidigare.

Ett 15–20 år gammalt kylskåp måste man räkna med–

–att kan gå sönder. Redan före tillträdesdagen.

Vad sker vid dolda fel–

–som inte upptäcktes vid besiktningen?

Var felet inte möjligt att upptäcka–

–vid en noggrann undersökning och avviker från förväntan–

–och inte beror på ålder eller att konstruktionen alltid–

–är känslig för den typen av fel, ska felet reklameras.

Det reklameras till motparten som oftast är säljaren.

Det ska göras omgående. Inom skälig tid.

Om köparen inte gjort nån besiktning–

–men felet nog inte hade upptäckts vid en besiktning–

–spelar det nån roll då?

Köparen har bevisbördan.

Att påvisa att felet inte kunnat upptäckas.

Och att man inte heller kunnat förvänta sig det.

Att ha gjort en besiktning kan då vara en fördel.

Men är det inte gjort får man titta på om felet–

–hade kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning.

Det är avgörande för säljarens ansvar.

Hur kan man skydda sig mot den här typen av fel?

Kan man göra nåt mer än att anlita en besiktningsman?

Det är svårt att skydda sig emot att felet upptäcks sent.

Men det går att göra noggranna undersökningar före köp.

Och man ska även förvänta sig fel i sånt som är gammalt.

Ett 30 år gammalt badrum har oftast inte fuktspärrar.

Och om de finns, är de så gamla–

–att de inte motsvarar dagens regler för våtrum.

Räkna med fel i gamla hus och konstruktioner.

Finns det nån gräns för ersättningens storlek?

Ja, det regleras i Jordabalken för fastigheter.

Enligt Jordabalken–

–ska man titta på nedsättning av köpeskillingen.

Vilken skulle köpeskillingen blivit med vetskap om felet?

I köplagen för bostadsrätter ska köparen få möjlighet–

–att få felet avhjälpt eller få ekonomisk ersättning.

Vid allvarliga fel finns en "hävningsdel".

Då måste felet vara allvarligt och påverka köpet.

Om köparen och säljaren inte är överens om skuldbördan–

–kan mäklaren hjälpa till? Eller vad gör man?

Nej, mäklaren ska vara opartisk–

–enligt Fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren får inte agera ombud eller domstol.

Mäklaren får bara ge sakliga råd–

–om hur en reklamation går till.

Vad gör man då om man inte kommer överens?

Gör köparen en reklamation till säljaren?

Men om det inte hjälper?

Om köparen reklamerar bör säljaren bestrida–

–eller gå med på köparens krav.

Annars får man förhandla. Hjälper inte det–

–måste processen avgöras i domstol.

"Dolda fel"-försäkringar förekommer.

Då driver försäkringsbolaget frågan för säljarens räkning.

Vilka råd har du till köpare, respektive säljare–

–för att undvika tvister?

Köparen ska undersöka noggrannt.

Du ska förstå innebörden av besiktningsprotokollet.

Undersök sånt som inte undersökts–

–men som du oroas av inför köpet.

Säljaren ska ta ställning till–

–möjligheten att friskrivas från dolda fel.

Ta upp det tidigt med köparen i så fall.

Eller teckna en försäkring mot dolda fel.

Eller välj att ta ansvar för eventuella fel.

Tack, Magnus Bäckström.

Den värsta mardrömmen för den som köpt en villa eller ett radhus är nog att upptäcka att det finns dolda fel och brister i bostaden. Det här kan bli en rejält mycket dyrare historia om man inte har vidtagit rätt åtgärder inför köpet.

Magnus Bäckström, kundombudsman på Mäklarsamfundet, menar på att det finns en del man kan tänka på både som köpare och säljare för att undvika tvister om fel och brister.

Som köpare gäller det att undersöka noggrannt och kontrollera så att du förstår innebörden av besiktningsprotokollets innehåll, undersök vidare om det är saker som inte är undersökta som du ändå känner en oro för inför köpet. ” förklarar Magnus Bäckström.

Han berättar vidare att om du ska sälja ska du fundera på om du vill vara friskriven från de dolda felen och i såna fall ta upp det med köparen i ett tidigt skede, eller teckna en dolda fel försäkring.

Tina Halldén intervjuar Magnus Bäckström, kundombudsman på Mäklarsamfundet.

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.1%
NASDAQ-100 0%
NASDAQ Composite -0.1%

Vinnare & förlorare

Uppdaterad mån 11:47
Fördröjning 15 min
  • Nya lagar som påverkar ekonomin1:53

    Nya lagar som påverkar ekonomin

    Flera nya lagar träder i kraft 1 juli. Studiebidraget och inkomsttaket för sjukförsäkring höjs och det blir en karensdag mindre för att få arbetslöshetsersättning. Skatter...

  • Pensionen blir kanske inte så hög som du tror6:22

    Pensionen blir kanske inte så hög som du tror

    Louise Sander, vd på Handelsbanken Liv, menar att pensionssystemet är starkt jämfört med många andra länders. Däremot har kompensationsgraden, alltså den andel av lönen som betalas ut i pension, gått ner för de allra flesta.

  • Så ska du tänka kring softs6:49

    Så ska du tänka kring softs

    Att investera handlar inte bara om att handla bolagsaktier. Anna Svahn berättar om mjuka råvaror, eller "softs", som ett alternativ. Några av de vanligaste är jordbruksvaror som bomull, kaffe, kakao och socker.

  • De bästa tipsen för bättre parekonomi4:30

    De bästa tipsen för bättre parekonomi

    Det sista många par tänker på när de träffas och flyttar ihop är ekonomin. Men pengar kan lätt bli en källa till bråk, så det är bra att tidigt hitta en lösning som passar bägge parter.