Så drar du dig ur en påbörjad bostadsaffär

Man vill förhandla direkt med säljaren.

–Bör man vara orolig för det som stundar? –Ja, det är två utvecklingar...

Det här är Kvadrat...

–Det löser inte bostadsfrågan. –...med mig, Joakim Båge...

–Får jag tala till punkt? –Då ska jag också göra det sen.

...och Petra Bergman.

Det är ingen tröst att det blir bättre när man själv saknar bostad.

En podd från EFN Ekonomikanalen.

Coronaläget drabbar bostadsmarknaden allt mer nu.

Det har vi redan konstaterat i ett antal avsnitt av Kvadrat.

Men är det verkligen ett prisras på 20 % som vi har framför oss, Petra?

Det kan man fråga sig. Det låter ju ganska illavarslande.

Hur pass illavarslande framtiden är–

–ska vi prata om med Christina Nyman, chefsekonom på Handelsbanken. – Välkommen.

–Tack, tack. –Vi har också Elina Schönnings här.

Hon är chefsjurist på Svensk Fastighetsförmedling.

–Välkommen, du med. –Tack.

Christina, i måndags släppte ni er stora fastighetsrapport.

Bland annat såg vi pressrubriker om att du tror på ett prisras på 20 % på bostäder.

–Är det verkligen så illa? –Nej, det hoppas jag verkligen inte.

20 % är ett scenario som vi tecknar om vi inte får nån återhämtning i ekonomin–

–därför att smittspridningen fortsätter och man inte kan öppna upp länder.

Då skulle vi få hög arbetslöshet.

I ett sånt fall tror vi på ett prisfall på 20 %, med det är inte vårt huvudscenario.

–Så det är ett "worst case scenario"? –Exakt, så tänker vi.

Vi tror snarare att priserna fortsätter ner en bit.

Från toppen kanske det landar på -10 %. Sen planar det ut mot slutet av året.

Nu i maj var det ungefär 1 miljon människor–

–som är arbetslösa, varslade eller korttidspermitterade.

Det bidrar så klart till den bilden.

Har du som chefsekonom varit med om nåt liknande tidigare?

Nej, inte om en sån här kris.

När finanskrisen kom hade jag inte heller varit med om nåt liknande.

Den här är annorlunda eftersom det inte är ekonomiska problem som ligger i botten–

–utan det är en hälsokris som är så pass global.

Man har fått vidta drastiska åtgärder med att stänga ner ekonomier–

–och sen har det varit en enormt snabb uppgång i arbetslöshet och varsel.

Det gör det också svårt att veta vart vi går efter det här.

Det handlar ju om hur det går med smittspridning mer än nåt annat.

Folk har undrat om man ska göra prognoser, då det kan sätta igång negativa spiraler.

Men jag tänker att det väl är bättre att diskutera det osäkra läget.

Det kan bli en snabb återhämtning där ingenting händer på bostadsmarknaden.

Eller så biter den höga arbetslösheten sig fast.

Om man inte har jobb, så händer det saker på bostadsmarknaden.

Det är bättre att vara informerad, men sen måste man i alla lägen fatta egna beslut.

Man bör skaffa sig så mycket information man kan.

Samtidigt kan man också tänka att...

Om man tar börsen som en annan typ av handelsplats, eller vad man ska kalla det–

–och bostadsmarknaden...

Börsen har ju inte alls drabbats så hårt som man kunde misstänka i början.

Då kanske bostadsmarknaden också kan vara en sån liten levande egen värld.

Det är ju folk som blir arbetslösa och varslade och så vidare.

Skillnaden är att börsen droppade kraftigt i början när det började stängas ner–

–och man insåg att detta skulle sprida sig, med nedstängningar runt om i världen.

När centralbankerna gick in och stimulerade massivt med olika åtgärder–

–så har ju det tolkats väldigt positivt på börsen.

Börsen har prisat in en ganska snabb återhämtning.

Men den är en framåtblickande och finansiell variabel.

Det är väldigt långt ifrån vad en bostad är.

Man ska nog inte spekulera på det sättet i bostäder.

Kopplingen mellan bostäder och arbetsmarknad tror jag är mycket mer...

Den finns verkligen där i grunden.

Om du inte har jobb eller är osäker på dina framtida inkomster–

–så kommer det att påverka ditt livs stora köp, som en bostadsaffär är.

Det är lite skillnad på de två tillgångsslagen.

Det här är ett bra ställe att få in Elina i diskussionen.

Det är många kloka råd från Christina och andra ekonomer–

–som säger att man inte ska se bostaden som ett spekulationsobjekt.

Men Petra väljer ändå att avvakta här och se om man kan få ett lite bättre pris.

Hur reagerar kunderna, tycker du, rent praktiskt där ute nu?

Du jobbar ju för Svensk Fastighetsförmedling.

Får jag tillägga att det beror på hur pass mycket man sitter i sjön också?

Det är nog en rätt sann bild av hur många har det.

Samtidigt upplever jag, och vi, att folk krokar arm.

Det finns en mellanmänsklig lojalitet nu som vi inte har sett i tidigare kriser.

Man tittar inte bara på sin egen situation hela tiden–

–att man vill hjälpas åt för att det ska bli så bra som möjligt.

Det känner jag starkt, både kopplat till bostadsaffärer och samhället i stort.

Historiskt har bostadspriserna återhämtat sig fort.

Jag kan inte garantera att det blir så nu, men även om vi ser ett tapp på 10-15 %–

–vilket jag har svårt att tro givet ränteläget–

–och att vi inte ser nån akut situation där den kommer att gå upp–

–så tror nog de flesta att det om några år kommer att ha vänt igen.

Om vi ser tillbaka på 2018–

–så var det ändå all time high på priserna i februari.

Jag upplever inte riktigt den bilden.

Bostads- och fastighetsmarknaden är den del av ekonomin–

–som hittills har stått emot krisen bäst.

I tjänstebranschen och industrin är det helt annorlunda.

Även bygg har stått emot bra–

–men förväntningarna på byggandet på ett års sikt är rakt ner.

Vi har 500 000 som går på permitteringar och 1 miljon människor totalt är varslade.

Det är osannolikt att det inte skulle påverka priserna alls–

–även om räntorna är låga.

Däremot håller jag med om... Vi hör mycket om hur återhämtningen kommer att se ut.

Priserna har fallit med 4 % från toppen. Vi tror att det fortsätter lite till.

Det är ju ett väldigt lågt bostadsbyggande nu, som du är inne på.

Målet på 64 000 bostäder kommer vi inte upp i i år.

Vad får det för konsekvenser?

Vi tror att det kommer att byggas nånstans runt 37 000 bostäder i år–

–alltså påbörjade bostäder. Det toppade på 64 000 för några år sen.

Fram till 2014 byggdes det 20 000-30 000 bostäder per år.

Det är fortfarande en hygglig nivå. Men i förhållande till vad som krävs–

–så krävs det mer i och med att vi har en så stark befolkningstillväxt.

Om byggandet inte skulle komma igång–

–eller om det blir ett värsta case utan återhämtning i ekonomin–

–så tilltar problemen med bostadsbrist.

Unga får svårt att flytta hemifrån.

En mindre rörlighet på bostadsmarknaden kan smitta av sig på arbetsmarknaden.

Prisbilden blir också ännu mer osäker i ett sånt läge.

Avslutningsvis, Christina–

–vill jag be dig sammanfatta dragen i fastighetsrapporten som ni kom med.

Vi tänker att ekonomin successivt kommer att börja öppna upp.

Vi ser alltså ingen kris än, även om det har varit såna rubriker.

Men det hänger på smittspridningen.

Vi tror att det kommer att finnas kvar en osäkerhet–

–som gör att du blir mer försiktig i tunga investeringsbeslut och i ditt agerande.

Du kanske inte reser lika mycket, utan du vill ha en större buffert i ditt sparande.

Det har ju också visat sig att det kan gå fort att bli varslad eller av med jobbet.

Det gäller även stora investeringar för företag och bostadsbyggande.

Den här osäkerheten kan finnas kvar.

Den typen av osäkerhet dämpar aktiviteten i ekonomin–

–och gör att det blir en ganska trög återhämtning.

Vi tecknar ingen kris, men en trög återhämtning.

Det lägger på en våt filt även när ekonomin kommer igång.

Elina Schönnings, chefsjurist på Svensk Fastighetsförmedling–

–ni har kontakt med väldigt många kunder dagligen.

Vad är den största frågan, och oron, som de kommer med i dag?

Det är den vi har pratat om: "Vågar just jag göra affär just nu?"

Den kom tidigt redan...

Min syster är ute nu och letar bostad tillsammans med sin man.

Hon undrar om det är rätt läge och vad man ska tänka på.

Man kanske inte vågar ta nästa steg och skaffa sig tillräckligt med information.

Om man går och tänker mycket själv–

–så skulle jag rekommendera att man frågar mäklare och dem som kan.

Det finns otroligt mycket information. Man bör skaffa information om sitt eget läge.

Vad säger du till henne, då?

Jag säger bara: "Kör. Det är ett strålande läge."

"Ni har en bra buffert och en ganska stor insats."

"Ni behöver plats för era barn. Vad väntar du på?" Det säger jag till henne.

De har ett långsiktigt tänk.

Min lillebror, däremot, som står i begrepp att köpa sin första bostadsrätt–

–råder jag kanske att bo kvar i sin hyresrätt.

"Du vet inte hur länge du kommer att vilja bo."

Du kanske träffar en fickvän om ett halvår och ni kanske vill bo nån annanstans.

Jag var själv ute på ett par visningar i helgen, som jag brukar.

–Jag pratade med några mäklare. –Gör du det av intresse bara, Joakim?

Ja, jag är så nördig att jag faktiskt gör det.

Nu är det också lite research inför podden.

Det jag märkte då var att mäklarna pratade...

Dels var det ganska mycket folk på de här visningarna–

–även om folk var försiktiga och höll avstånd.

Han sa att det var en ganska normal marknad, i alla fall i Stockholm, nu.

Vad har mäklarna för frågor nu?

De har ju inte heller varit med om nåt som liknar det här.

Det är helt sant.

Mäklarnas frågor är ofta en spegel av kundernas frågor.

Det verkar ha gått in att man ska köpa och sälja på samma marknad.

Det skapar utmaningar. Hur skriver man avtal och får dem att klaffa–

–så att det inte blir dominobrickor... Det är sällan bara två personer byter bostad–

–utan det är en kedja av människor som vill köpa och sälja på samma marknad.

Då är det en utmaning att se till att det blir väl avvägda avtal–

–där parterna faktiskt vågar göra affär.

Vad råder du mäklarna till, då?

Anta att en mäklare är jätteglad efter att ha skrivit kontrakt.

Sen ringer kunden några dagar senare och säger:

"Shit! Jag har permitterats och förlorat jobbet."

"Jag vill nog hoppa av den här affären."

Då har man redan ett avtal. Man skriver ofta två avtal.

Det är först ett köpekontrakt–

–och sen skrivs ett köpebrev vid tillträdet, om det är en villa.

Om man har skrivit kontrakt, så har man normalt sett ingen rätt att komma ur det–

–som köpare eller säljare. Det viktiga är steget före.

Nu är vi steget före. Mäklarna tar upp det här innan man skriver kontrakt.

Men om man inte har gjort det, som i början av pandemin...

Då hade man kanske inte pratat om det när man skrev kontrakt.

Då är den hårda sanningen till köparen att det inte ger rätt att komma ur köpet.

Säljaren på andra sidan tar inte den risken åt dig, utan det är din risk.

Men har man inte som köpare en upplysningsplikt till banken? Man säger:

"Banken, ni sa att ni skulle låna mig fem mille, men jag har inget jobb längre."

Då kanske de rycker lånelöftet.

Eller måste de fullfölja det och ge en det lånet?

Eller kan man hamna i situationen att man inte får nåt lån? Vad gör man då?

Det här med lånelöfte är snarare en låneindikation.

Den dagen du fick lånelöftet... Om allt annat är lika får du ditt lån på rätt dag.

Om saker förändras och du blir arbetslös, så finns risken att du inte får det lånet.

Det finns banker som tittar på andra typer av säkerhet och på om du kan hyra ut.

Man ska ta hjälp av mäklaren och kolla vad det finns för alternativ.

Det skulle jag börja med. Om tillträdet är om tre månader hinner det lösa sig innan.

Jag kan fundera på om jag ska sälja om redan nu, när jag känner till marknaden.

En köpare som skrivit kontrakt får sälja bostaden trots att man inte har tillträtt.

Det kan vara ett alternativ, men då hamnar man i en ännu större osäkerhet.

Men det är en möjlighet om man har gott om tid på sig.

Händer det att man gör det?

Det händer förhållandevis ofta.

Det är kanske framför allt på nyproduktion eller där man har ett långt tillträde.

Man kanske ska tillträda först nästa vår–

–men så förändras familjesituationen. Man får barn och behöver nåt större.

Man blir av med jobbet eller måste flytta.

Då händer det absolut att man säljer om innan.

Men jag kanske har en överrepresenterad bild där, för de gånger det händer–

–så ringer mäklaren oss och frågar hur vi ska göra och vad vi kan göra.

Det kanske inte händer lika ofta som jag upplever det.

Låt oss vända på den frågan. Säg att man ska sälja sin bostad.

Sen blir man av med jobbet.

Nu har man ju fått rådet att sälja först och köpa sen.

Man kanske till och med har skrivit kontrakt–

–och så känner man att man vill bo kvar.

Den situationen är allt vanligare nu, av olika skäl.

Man har lån på den bostad man sålt, och banken tar inte bort det lånet–

–om man bor kvar och betalar sin avbetalning.

Men om du har tänkt flytta till nåt annat som du inte köpt än–

–så kanske du inte får ett nytt lån. Då vill säljare ibland stoppa affären.

Utgångspunkten är att man inte kan det. Avtal ska hållas.

Har man ingått avtal, så ska man fullfölja det.

Motparten kan alltid kräva, som påföljd, att avtalet ska fullföljas.

Det har köparen som regel rätt till.

Som säljare kan man erbjuda nåt för att få köparen att riva kontraktet.

Köparen behöver inte hänvisa till att man lider skada–

–utan det är köparen som bestämmer vad det är värt.

Om jag får 200 000 kanske jag släpper det här och köper nåt annat.

Det är en förhandlingsfråga där säljaren har ganska få kort på handen.

Där kanske solidariteten kommer in också. Man kanske har en viss förståelse.

–Mäklaren kan komma in och mäkla. –Absolut.

Jag har upplevt det främst de gånger...

Ett par kan ha sålt, och så har det gått illa. En av säljarna kan ha avlidit.

Då kanske inte säljaren som är kvar orkar flytta.

"Jag kan inte ta tag i det här. Jag vill bo kvar och sörja i fred."

Då har vi sett att köpare släpper dem av medmänsklighet–

–inte för att de är skyldiga att göra det, utan för att de väljer att agera så.

Jag och Jocke har pratat om det här med undersökningsplikten.

Om man nu är 70 plus och har varit på en digital visning–

–och så köper man en lägenhet utan att man har varit där och tittat på den.

Vad är det som gäller, egentligen?

Då har det gått lite för fort, skulle jag säga.

Man ska inte köpa utan att ha sett bostaden, eller skicka dit sina barn.

Även om man gör en egen besiktning med en besiktningsman, så är det viktigt–

–att man går dit och känner om man trivs i huset och om det luktar som det ska.

"Kommer jag att trivas med att bo här?" Undersökningsplikten är en juridisk term.

Det är en fråga om ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare om fel upptäcks.

Man kan köpa ett hus osett. Frågan kommer ändå i efterhand, när nåt upptäcks:

Hade jag kunnat upptäcka det den dagen då jag köpte?

Undersökningsplikten finns där oavsett om man har tittat eller inte–

–om man inte kan få en garanti för ett visst skick.

Men ett hus eller en lägenhet är ofta i ett begagnat skick.

Det finns skavanker här och där.

De skavanker som går att upptäcka förväntas man ha upptäckt.

Man bör inte köpa nåt utan att ha sett det–

–och utan att ha låtit en sakkunnig besiktiga–

–för att hitta fel som går att upptäcka.

Hur skyddad är jag av en besiktningsman, då?

Det beror lite på.

Utgångspunkten är att jag som köpare ska kunna göra min undersökning.

Men det har glidit lite.

Vad en sakkunnig person upptäcker förväntas jag upptäcka–

–oavsett om jag är hårfrisörska eller jurist på Svensk Fastighetsförmedling.

Om jag låter nån annan undersöka huset för att se om den hittar nåt–

–och det sen visar sig att det fanns nåt mer som gick att se–

–och som besiktningsmannen har missat, så är du inte skyddad gentemot säljaren.

Säljaren kan då invända att du borde ha upptäckt det.

Men det kan gå att rikta krav mot den besiktningsmannen.

När man köper fastigheter via Svensk Fastighetsförmedling–

–så är de ofta "varudeklarerade", som det heter.

Det ger skydd mot besiktningsmannamissar.

Men det behöver man kolla noga på beroende på vilken mäklare man valt.

Man måste läsa villkoren för besiktningen och en eventuell försäkring ordentligt.

Nåt som kan viktigt att påpeka och som jag har varit med om själv är–

–att en besiktningsman...

Man behöver ingen speciell kompetens för att kalla sig för det.

Man måste vara ganska noga med vem man anlitar.

Så vitt jag förstått, kan vem som helst kalla sig besiktningsman.

Det har hänt att folk har anlitat nån som de tror är en expert på VVS.

Men sen har han missat nåt, och då har de inte kunnat göra nåt åt det i efterhand.

–Det kanske är ett tips att man ska... –...säkerställa att den är ansluten...

Absolut. Det håller jag verkligen med om.

Samtidigt kan det vara en svåger som man har förtroende för, och som kan det där.

Det finns inget krav på att anlita ett proffs, men det är en rekommendation.

Vi ska väl börja runda av här. Men det var en annan sak som jag tänkte på.

Det är ju tyvärr så att många tillhör riskgrupper–

–och kan ha gått bort i sviterna av covid-19.

De kanske äger hus som ska säljas.

Hur ska man hantera de situationerna? Hur hanterar ni dem?

Den frågan skulle jag kunna prata om i timmar.

Dels är det så klart en mänsklig fråga.

Man får ta ställning till hur, var och när vi vill göra det som ska göras i dödsboet.

Ur ett juridiskt perspektiv är det viktigt att upprätta en bouppteckning i dödsboet.

Man ska tänka igenom vad man vet om bostaden som ska säljas.

Vi kanske vill ha en friskrivning så att ingen sen kan kräva pengar från dödsboet–

–på grund av att det är nåt fel i det vi sålt, som vi inte visste nåt om.

Man bör fundera på om nån i familjen vill behålla bostaden.

Man ska låta det ta lite tid. Jag upplever ofta att det går väldigt fort.

Man vill avsluta det innan man låtit chocken lägga sig.

Om folk ser att priserna går ner kanske de blir ännu mer stressade.

Man ska ha is i magen och tänka igenom vad man verkligen vill.

Det är väl alltid ett bra råd. Har du nåt annat avslutande råd?

Ni har haft mycket Facebook-chattar och annat, har jag sett.

Många har frågor i de här kristiderna. De är ju extra oroliga.

Är det nåt specifikt–

–som du tycker att man som bostadsspekulant eller säljare ska göra–

–för att undvika att hamna i juridiskt tjafs?

Det kan låta enkelt och slitet, men det är: Våga fråga.

Jag har många gånger fått samma fråga av kloka och kunniga personer...

Det är olika personer, naturligtvis. Jag kan förvånas över vad folk inte kan.

Det finns inga dumma frågor kring det här. Ta reda på allt. Ställ frågor.

Tänk inte att du borde kunna det här, utan fråga om allt.

Det är väl det.

Jättebra. Vi har ställt många frågor i det här programmet.

Petra, nu kanske det är dags att avsluta?

–Jag frågar dig: Ska jag tacka gästerna? –Det tycker jag.

Tack, Christina Nyman, chefsekonom på Handelsbanken–

–och Elina Schönnings, chefsjurist på Svensk Fastighetsförmedling–

–för att ni var med oss i dag.

Tack så mycket.

Vi som har gjort den här podden heter Joakim Båge och Petra Bergman.

Är det verkligen ett prisras på uppåt 20 procent på bostadsmarknaden som vi har framför oss i sviterna av coronakrisen? Och vad kan man göra om man vill eller måste dra sig ur en påbörjad bostadsaffär? Det är ett par av de aktuella frågorna som tas upp i veckans avsnitt av EFN Kvadrat. Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman och Svensk Fastighetsförmedlings chefsjurist Elina Schönnings bidrar med sin expertis.

Programledare: Petra Bergman och Joakim Båge

  • #Uppesittarkväll 24 juni2:01:27

    #Uppesittarkväll 24 juni

    Sommar och semester kan påverka sparandet. Resekontot töms, sparkvoten sjunker och visst förtjänar du lite extra gott till grillen? Eller är du tvärtom sparsam under sommaren och kan investera mer än vanligt?

  • ”CSN-lån” till bostäder för unga34:31

    ”CSN-lån” till bostäder för unga

    Riksdagsledamoten Karolina Skog (MP) hjälper till att avsluta säsongen av Kvadrat. Hon berättar om en pågående utredning av den sociala bostadspolitiken. ”Strukturell hemlöshet”, statliga bolån för unga och innovation på bostadsmarknaden ligger i fokus.

  • Liten stuga väcker stort begär1:23

    Liten stuga väcker stort begär

    Intresset för att köpa fritidshus har ökat lavinartat i pandemins fotspår. Men när köpviljan rusar så är det få som vill sälja. Samtidigt går affärerna...

  • Psykologin bakom bunkringen2:58

    Psykologin bakom bunkringen

    Att bunkra toalettpapper skyddar inte mot coronaviruset. Så varför gjorde folk det? Sparekonomen Christina Sahlberg från Compricer förklarar psykologin bakom beslutet att fylla förrådet.

  • Läge för pokerface och sparkonton21:00

    Läge för pokerface och sparkonton

    I Kvadrat tipsar Johanna Kull från Avanza om hur du ska hantera kontantinsatsen och Frida Klaesson från Erik Olsson om hur du ska tänka kring bostadsköpet.

  • Dina rättigheter enligt semesterlagen2:03

    Dina rättigheter enligt semesterlagen

    Semesterlagen infördes 1938 och omfattade då två veckors ledighet per år. Mycket har hänt sedan dess och i dag har anställda rätt till minst fem...

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier