Social housing – intressant men inte problemfritt

Man vill förhandla direkt med säljaren och inte vara med i en budgivning.

Finns det anledning för oss att vara oroliga för det som nu stundar?

Det här är Kvadrat... med mig Joakim Båge...

Det är högre... Ursäkta, får jag tala till punkt.

–...och Petra Bergman. –Det är inte så kul att höra...

...att bostadssituationen blir bättre, men jag har ingen bostad.

En podd från EFN – ekonomikanalen.

Bostadsmarknaden är fortsatt pigg trots coronavirus. Vi har nollränta–

–och bostadsbyggandet bromsar in.

För att hjälpa oss förstå vad som händer har vi bjudit in Anders Bergvall–

–makroekonom på Handelsbanken, välkommen.

Robin Svensén, nationalekonom på Tyréns, välkommen.

Tack så mycket.

Anders Bergvall, vad säger du om läget på bostadsmarknaden?

Bostadsmarknaden är ganska stabil. Priserna har stigit på bred front–

–i alla regioner i Sverige. Vi ser också en stabilisering av nyproduktion.

Där har rabatterna börjat minska och priserna öka.

Bostadsbyggandet har stabiliserats på en lägre nivå.

Byggföretagen ser också lite mer optimistiskt på framtiden.

Så bostadsmarknaden är ganska stabil.

Varför har det gått upp?

De senaste siffrorna från Svensk Mäklarstatistik visar–

–att rullande på tolv månader om man tittar tillbaka ett år–

–så är det upp 6 % i Stor-Stockholm. Det var där marknaden satte sig som mest.

Det är upp hela 10 % i Malmöregionen.

Där har priserna ökat markant.

Nu är det all-time-high i Malmö.

Precis. Det är all-time-high på flera ställen i Sverige.

Men konjunkturen försämrades förra året.

Normalt burkar sämre konjunktur ger sämre bostadsmarknad.

Det har vi inte sett.

Det beror på att räntorna är väldigt låga.

Hushåll och alla aktörer tror att nu kommer räntorna vara låga väldigt länge.

Det börjar prisas in att låga räntor är det mer normala.

Då ändras bostadskalkylen ganska radikalt.

Det blir billigare att köpa och att bo. Det trycker upp bostadspriserna.

Samtidigt är det brist på bostäder. Framför allt i storstadsregionerna.

Det har också tryckt upp priserna.

Det är flera faktorer som bidrar till att priserna har hållits uppe.

Vi tror att priserna fortsätter öka för hela landet det närmaste året.

Trots att konjunkturen ser lite halvdan ut.

Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad nu i veckan.

Vad skulle kunna störa de stigande bostadspriserna?

Det ena är en global sättning i konjunkturen.

Om en svagare global konjunktur sprids till svensk ekonomi–

–och arbetslösheten ökar, är det troligt med en tydlig sättning på bostadsmarknaden.

–Folk blir av med jobbet, effektiviseringar... –Det skapar osäkerhet.

Man blir mer försiktig och är inte beredd att betala lika mycket för en ny bostad.

Sen är det andra faktorer som kan störa. Vad händer med regleringar?

Blir det nytt amorteringskrav? Vad händer med ränteavdragen?

Det har ju hänt väldigt lite i bostadspolitiken.

Nu har tydligen Bolund och Löfven bjudit in branschen–

–eller representanter för byggföretagen och bostadsutvecklarna–

–till nån form av rundabordssamtal.

Är det troligt att det blir några stora reformer utav det?

Det skulle jag inte tro.

Regleringar såsom amorteringskrav och ränteavdrag...

Där kommer det inte hända nånting i närtid.

Det ligger nog på is och alla är nöjda med regleringarna.

Att det skulle blir skärpta regleringar ligger inte heller i korten–

–givet att bostadsmarknaden tuffar på i ganska lugn fart.

Skuldsättningen ökar, men inte drastiskt.

Skuldsättningskvoten, skulden i andel av hushållets inkomst–

–har lagt sig på en ganska stabil nivå.

Det finns inga tecken på att det skulle orsaka fler regleringar.

Men det finns andra saker man kan göra.

Det pratas om att man ska se över byggregler. Såna faktorer kan komma in.

Men det blir nog inga omvälvande förändringar på regleringsområdet–

–eller några politiska reformer inom bostadsområdet–

–som påverkar byggandet eller bostadspriserna.

Du säger att många är nöjda. Det gäller de som redan är inne på bostadsmarknaden.

De som står utanför och försöker ta sig in på bostadsmarknaden–

–med höga priser och långa bostadsköer... Det är framför all dem–

–som politikerna vill hitta nya vägar in för.

Förenkla för dem.

Ska man se över bolånetaken och göra dem lite mildare?

Framför allt för unga.

Det pratas även om att göra ett extra bospar som gynnar unga.

Man vet att politikerna lyssnar–

–men det är långt kvar tills de tar ett aktivt beslut och gör nåt konkret av det.

Men det försiggår såna diskussioner.

Jag delar bilden om att det inte är några revolutionerande förändringar på väg.

Det kan leda till mindre förändringar av byggregler.

De stora strukturförändringarna ligger inte i närtid.

Byggreglerna går lite åt båda hållen. Man försöker lätta vissa–

–samtidigt vill man av miljöskäl skärpa vissa regler.

Alla byggregler var välmenade.

Summan av alla byggregler kan bli för mycket. Det är det som delvis diskuteras.

Jocke Båge, min kollega, du har skrivit Bostadsskolan–

–som man kan lyssna på på Storytel.

Du har en massa olika listor över saker. Bland annat–

–en lista över olika typer av bostadsformer.

Kan du reda ut vad det finns för olika alternativ?

Det är som Anders säger att det är tufft för unga att komma in.

Jag har försökt titta på konkreta sätt att ta sig in på bostadsmarknaden på.

Lite knep, men också spana in i framtiden.

Vilka typer av bostads- och finansieringsformer finns det–

–här idag och som kanske växer till sig i omfattning?

Då kan man titta på hyrköp som är en sån variant.

Man kan börja med att hyra en lägenhet.

När en ekonomin stabiliserats och man hunnit spara ihop till en kontantinsats–

–så kan man köpa loss lägenheten.

Riksbyggen har såna lägenheter.

Intressant.

Det finns också co-living.

Det är en intressant ny form som egentligen är ett nytt grepp.

2000-talets kollektivboende kan man kalla det för.

Man använder teknik och appar.

Det är lite inspirerat av hackershusen i Silicon Valley–

–som kommit till på 2000-talet. Där är...

Hackershusen... Där bor det en massa datakillar som bara hackar–

–gör program och dricker Coca-Cola.

De som har sett filmen The Social Network som handlar om Facebook–

–delar Mark Zuckerberg och de andra grundarna ett hus–

–i början av det bolagets resa.

Det har än så länge varit en liten, experimentell del.

I år har en av de stora bostadsutvecklarna–

–Wallenstam, gått in och investerat. De ska bygga in det i sitt bestånd.

Det kan man som ung ha ögonen öppna för.

Där kan det finnas möjligheter att hyra en bostad i attraktivt läge i en storstad.

Istället för att vänta på att köplatsen i bostadskön–

–ska ge en lägenhet, ett förstahandskontrakt.

Det var två alternativ. Du har ett tredje...

Det är ungdomslägenheter.

Det finns lite olika exempel.

HSB har lanserat en ny variant där de går in och hjälper till med kontantinsatsen–

–för att sänka barriärerna för ungdomar eller grupper inom en viss ålderskategori–

–för att komma in på marknaden. Sen har man möjlighet–

–ungefär som i Riksbyggens hyrköp att köpa ut den längre fram–

–när man har sparat ihop pengar om man vill behålla lägenheten.

Annars kan man sälja tillbaka den till HSB.

Om jag uppfyller kriterierna hur gör jag då?

Ska jag kontakta HSB, Riksbyggen, Wallenstam...?

Vad är ditt råd?

Idag krävs det att man tar sin bostadskarriär seriöst.

Man får surfa runt och titta på bostadsföretagens hemsidor.

Kanske lyssna på bostadsskolan på Storytel.

Man måste utbilda sig själv om vilka möjligheter som finns.

Bostadsbolagen kommer nog att lansera en uppsjö av såna här initiativ framöver.

Det finns ju ett stort behov av bostäder.

När det finns ett stort behov, så finns det pengar att tjäna med en smart modell.

Kolla vad de stora bostadsbolagen har att erbjuda. Var där och hugg snabbt.

Nu ska vi prata om vad som pågår ute i kommunerna.

Vi har kommit att närma oss det som heter "social housing" i Sverige.

Robin Svensén från Tyréns, du kan väl berätta lite.

Ni har kommit med ett förslag i Uppsala, bland annat. Vad innebär det?

Uppsala skulle precis börja jobba med sin bostadsförsörjningsplan.

Då erbjöd vi oss att, som ett test, göra de här beräkningarna.

Uppsala har ganska drivna tjänstemän, eller tjänstepersoner, och politiker.

De var villiga–

–att ta emot det här ganska betungande informationspaketet som vi hade–

–om hur illa ställt det är på bostadsmarknaden.

Om man tar emot det måste man vara villig att hantera problemet man ställs inför.

Vilket svar kom ni fram till? Hur illa är det?

Ganska illa.

Ungefär 15-16 % av hushållen i Uppsala har inte ett godtagbart boende.

För en del verkar det vara ett eget val.

Man kanske bor dyrt, fast centralt, eller lite trångt, fast centralt.

Men en del verkar ha svårt att få tag på ett godtagbart boende.

Vi såg att ungefär hälften kunde bostadsförsörjas–

–med nån sorts riktade åtgärder.

De kunde bo i en nyproducerad hyresrätt om den var byggd med investeringsstöd–

–men de försörjs inte med det traditionella utbudet–

–utan kommunen behöver tänka annorlunda när de förmedlar bostäder.

Det är en av de saker som vi skulle kunna prata mer om.

Det är en av effekterna. Vi vet att det finns ett problem.

En lösning kan vara att kommunerna blir mer kreativa vad gäller marktilldelning.

Vi har sett ett sånt projekt som har varit ganska omdebatterat i Göteborg.

Berätta lite mer om det.

Älvstaden Utveckling sköter mycket nybyggnation i Göteborg.

De hade i ett tidigt skede beslutat att de ville ha ett socialt blandat boende.

De vill inte skapa mer segregation i Göteborg.

De tog fram ett koncept där byggherrarna som skulle bygga här–

–skulle gå med på differentierad hyra.

För en fjärdedel av bostäderna får de ta ut valfri hyra.

Där är det marknadshyra.

En fjärdedel av hyrorna skulle vara på relativt hög nivå.

En fjärdedel av hyrorna skulle vara vad en vanlig presumtionshyra är i Göteborg.

Sen skulle en fjärdedel ha avsevärt lägre hyra än när man bygger i normala fall.

För att kvalificera för de här billiga lägenheterna, det billigaste segmentet–

–så krävs det att man inte har så hög inkomst, men har ett starkt behov.

Det de såg... Om de bostäderna skulle förmedlas via den vanliga köförmedlingen–

–så skulle det vara resursstarka personer som står längst fram i kön.

Det är ju deras stora utmaning att lösa det här.

En sak som de föreslagit, som jag inte vet om det blir så, är att ha ett inkomsttak–

–som är kopplat till en person. Den personen kan få en lägre hyra.

–Det är det som kallas "social housing". –Ja, det är det.

Det är intressant. Den frågan diskuterar inte gärna politiker.

De intresseorganisationer som finns vill inte heller prata om det.

Men ute i verkligheten händer det av sig självt till viss del. Det är intressant.

Vad finns det för nackdelar med "social housing"?

Dels kan det vara stigmatiserande beroende på hur man bygger det här.

Om man bygger vissa hus, där personer med lägre socioekonomi ska bo–

–så bygger man in segregation trots att det är det man vill bryta.

Då vet man att där bor de som inte har det så gott ställt.

Men så ser det även ut på den vanliga bostadsmarknaden.

Längs tunnelbanan ser du olika socioekonomiska grupper.

Nationalekonomer säger att man bör undvika att bygga in olika incitamentstrukturer.

Det ska löna sig att göra karriär.

Man ska inte bli av med hyreskontraktet för att man når över inkomsttaket.

Det kan vara ett problem med "social housing".

Jag tror att vi måste börja diskutera "social housing" mer i Sverige–

–men det finns nog inga färdiga lösningar, utan det är behäftat med vissa problem.

Om jag vänder mig till Anders... Tycker du att "social housing" är intressant?

–Skulle det kunna vara nåt för Sverige? –Vissa aspekter är intressanta.

Hur ställer sig byggföretagen till detta? Får de subventioner för att bygga det här?

Om det finns hyresbegränsningar, så kanske det begränsar byggföretagen.

Men de kanske är beredda att göra det?

Det är lätt i en storstad. Vi bygger i ett supercentralt läge. Marken är attraktiv.

Att göra detta i en småstad är mycket svårare.

Här kunde de få med sig marknaden, åtminstone till viss del.

Det var okej för dem. De kunde göra vinster i sina projekt.

Man har samarbetat tätt med marknaden i olika typer av konsortier.

Man bildar nästan bolag tillsammans, där man exploaterar och delar på kostnaden.

Man har nog varit väldigt öppen och suttit kring bordet och förhandlat–

–för att få det här att fungera–

–så från marknaden har det nog mottagits ganska väl.

Däremot är det känsligt politiskt.

Var kan man... Kan du peka ut var...

Pågår det fler såna här projekt i Sverige? Eller är det Göteborg som du pekar ut?

Denna typ av differentierade hyror gäller i Göteborg.

Många har ögonen på dem och ser hur det går.

Kan de få igenom det här juridiskt? Kan de få igenom det politiskt?

Och hur blir effekterna? Blir de positiva eller blir det inte bra?

Många vill nog inte agera innan man utvärderat hur det faller ut i Göteborg.

Men det är spännande att betrakta.

Det är en spännande trend. Utomlands finns så kallad "affordable housing".

Kan du berätta lite om vad det är?

Vissa länder har "social housing". Då är det 10 % av beståndet–

–som är riktat till folk med jättesvag socioekonomi.

I andra länder kan 70 % av beståndet ingå i ett sånt här program.

Då är det inte riktigt "social housing", för stora delar av medelklassen bor där.

Beroende på hur man sätter gränserna och hur man avgränsar målgruppen–

–så kan det hamna på en skala från väldigt sociala bostäder–

–till att det är nåt som påminner om allmännyttan som vi har i Sverige.

Men det finns kriterier angående vilka som kan nyttja de bostäderna.

Anders, du nämnde att man inte ska vänta sig att politiken ska lösa det här.

Är det här ändå en väg framåt? Vi har ju gått från en modell–

–där vi i princip har avreglerat hela bostadsmarknaden–

–till att vi är där vi är nu–

–där det, som Robin säger, är ett stort problem för kommunerna–

–att så många inte har löst sin bostadssituation på ett bra sätt.

Vi behöver en mer aktiv inblandning från politiken igen.

Jag tror delvis att det är så.

Investeringsstödet innebär att man måste ha en lägre hyra för att bygga det här.

Man kollar inte vilka individer som bor där, men principen är densamma. Man säger:

För att bygga detta måste ni ha låg hyra så att vanligt folk har råd att bo där.

De tendenserna finns i Sverige. Politiken går i den riktningen.

Det behövs, för i Sverige har vi många med svag ställning.

Vi har en stor grupp utrikesfödda som får svårt att ta sig in på bostadsmarknaden–

–om de inte får hjälp på olika sätt.

Det kanske krävs att verkligheten driver på politikerna, så att de måste agera.

Jag håller med.

Det kanske är en intressant slutpunkt för dagens podd–

–men jag tror att vi får återkomma till det här ämnet.

Nästa vecka kommer en rapport från en KTH-forskare–

–som studerat "affordable housing". Vi får se vad som händer i Göteborg–

–och om Tyréns får fler uppdrag där ni ska studera kommuners bostadsförsörjning.

Med det vill jag tacka dagens gäster.

Anders Bergvall, makroekonom på Handelsbanken–

–och Robin Svensén, nationalekonom på Tyréns.

Vi som har gjort det här programmet heter Petra Bergman och Joakim Båge.

I veckans avsnitt av Kvadrat diskuteras en ny undersökning av bostadskrisen i Uppsala och ett intressant pilotprojekt i Göteborg.

I projektet i Göteborg ska hyrorna baseras på individernas inkomst i en modell som närmar sig social housing, något som är vanligt utomlands. Behöver kommunpolitikerna ta en mer aktiv roll i att lösa bostadskrisen?

”Det ska så klart löna sig att göra karriär. Det ska inte vara så att man blir av med sitt lägenhetskontrakt bara för man kommer över ett visst inkomsttak. Men social housing är något vi måste börja diskutera mer i Sverige”, säger Robin Svensén, nationalekonom på Tyréns.

Dessutom diskuteras stigande priser på bostadsmarknaden i januari och Handelsbankens prognos om fortsatta uppgångar. Vad skulle kunna förändra situationen på bostadsmarknaden framöver och få priserna att vika ned? Makroekonomen Anders Bergvall från Handelsbanken förklarar hur det hänger ihop.

Programledare: Petra Bergman och Joakim Båge

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier