Så blir bostadsmarknaden 2020

Man vill förhandla direkt med säljaren.

Finns det anledning att vara oroliga för det som stundar?

–Det är två utvecklingar. –Det här är Kvadrat...

–Det löser inte bostadsfrågan. –...med mig, Joakim Båge...

–Det är högre... Får jag tala till punkt? –...och Petra Bergman.

Det är ingen tröst att bostadssituationen är bättre när man själv saknar bostad.

En podd från EFN Ekonomikanalen.

I dag är det säsongens sista avsnitt av Kvadrat.

Då ska vi försöka blicka framåt och titta i kristallkulan:

Vad händer på bostadsmarknaden 2020? Eller hur, Petra?

Ja, det ska vi göra. Och det gör vi med två kanongäster, dagen till ära.

Vi har med oss Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB. Välkommen hit.

Och vi har Christoffer Börjesson, Chief Digital Officer på Fastighetsägarna.

Välkommen.

Vi börjar med räntebeskedet från Riksbanken, som kom i går.

Så här sammanfattade Handelsbankens chefsstrateg Claes Måhlén beskedet.

Vi har lämnat negativa räntor bakom oss.

Det har ju varit nästan fem år med negativa räntor.

Riksbanken är först ut av de centralbanker som har använt sig av den här policyn.

Så på det sättet är det ju intressant.

Man säger att man kan höja och sänka räntan om konjunkturutsikter kräver det.

Och att man kan ta till andra verktyg om konjunkturen försvagas.

Men det är högre sannolikhet för att man sänker än höjer–

–givet konjunkturläget, men mest sannolikt lär räntan vara 0 % de närmaste åren.

Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB.

Vad betyder det här beskedet för räntan på bolån för privatpersoner under 2020?

Det är inte nödvändigtvis så att bolåneräntan ökar, att vi behöver höja–

–men räntorna kommer att stiga. Jag kan inte säga i dag eller i morgon.

Och om det är så att man som konsument tycker att det känns–

–att det påverkar ens privatekonomi, så tycker jag att man ska göra nåt åt det.

För de här låga räntorna är helt historiskt låga.

Men samtidigt säger vissa att de kommer att stanna på nollränta i flera år framåt.

Ja. Sen vill jag också poängtera–

–utan att för den sakens skull ta udden av det som sägs, att det är en prognos.

Vi vet ingenting om omvärlden.

Vad är en normalränta, då? Vågar man säga nåt sånt?

Ja men, alltså... Kanske inte normalränta–

–men det finns de som aldrig har upplevt en hög ränta.

De kanske tycker att 2 % är högt.

Vi som var med på 90-talet... Jag minns när jag gratulerade min bror.

Han hade 14,5 % i ränta och jag gratulerade honom, 1990.

Hur ska man då tänka nu i det här nya läget?

Ska man binda eller ligga kvar med rörligt? Hur ska man tänka där?

Det har ju varit... Jag skulle säga runt 70 %–

–som under ganska lång tid, kanske ett och ett halvt år–

–har valt tremånaders, det vi kallar rörligt.

Men nu, i november, hände det nånting.

Det påbörjades redan i oktober, där fler valde att binda upp till fyra år.

I november valde 57 % kortast möjliga bindningstid. Kanske ett signalvärde.

Danske Bank har lanserat en ny typ av bolån, där man binder räntan på 30 år–

–enligt en modell som finns utomlands.

Det gör att man kan binda på under 3 %.

Och den kalkylränta banken räknar på i Sverige i dag, ligger kanske på 6–7 %.

Om den här produkten kommer ut, skulle det då betyda–

–att fler har råd att komma in på bostadsmarknaden?

Det tror jag absolut. Den här produkten riktar sig säkert till unga som har svårt.

Men det finns andra produkter som inte handlar om finansiering–

–utan nya grepp, helt enkelt. Att man kan hyra först och köpa sen–

–eller att man delar en nyproduktion med byggbolaget.

Jag tycker mig märka av att det finns en tendens till–

–att vilja lösa problem, främst för unga. Då är det här ytterligare en produkt.

Fastighetsmäklaren Erik Olsson spår att den här typen av finansieringsprodukter–

–kommer att påverka bostadsmarknaden lika mycket som räntenivån. Tänker du så?

Beroende på hur de utformas, så ja.

Vi sitter i ett läge där vi måste tänka nytt.

Så länge ansvarsbiten är helt klar–

–och ingen nånsin sitter som konsument och har provat nåt nytt–

–och får Svarte Petter när det visat sig inte funka...

Det lär ta lite tid att tillämpa det här nya. Sen ska man vara medveten om–

–att det finns en viss reservation bland oss som konsumenter också.

–Mot att experimentera med nya produkter? –Ja. Med all rätt. Det är mycket pengar.

Vi är tillvanda vad gäller hyresrätt och bostadsrätt.

Kan vi inte också gå igenom skillnaden mellan snittränta och listränta?

Listränta... Det man ser är det som...

Givet att förutsättningarna ser olika ut, så är det den absolut vanligaste.

Det är den ränta du kan få. Högre än så kan du inte få.

Snitträntan baseras på vad våra kunder har fått för ränta föregående månad.

Det har sålts rekordmånga bostäder de senaste månaderna.

Det har lett till att priserna har börjat stiga lite igen.

Vi börjat se vilda budgivningar i Stockholm–

–på ett sätt som vi inte har sett på ett par år.

Jag var på Hemnet och lyssnade på deras årskrönika i måndags.

De tror att det blir en stigande temperatur på bostadsmarknaden under 2020.

Hur ska man agera om man vill köpa eller sälja i dag? Hur ska man tänka?

Mycket i en bostadsaffär–

–kan bli känslomässigt jobbigt. Man tappar greppet.

Man har en kalkyl, och så plötsligt... Det är inte helt olikt en kärlekshistoria.

Man går in och tänker: "Den här ska jag ha."

Sen blir det konkurrens, och man glömmer allt vad logik och rationalitet heter.

"Det är ju du och jag som har en relation. Kom igen." Man ska inte göra så.

Plocka fram kalkylmänniskan och håll dig till det.

Ska vi bara ta några snabba tips.

Vad kan man göra innan årsskiftet om det börjar bli skralt i plånboken?

Ja, på boendeekonomisidan. Jag tänkte på en sak som...

Kan man justera det här med ränteavdraget så att man maximerar det?

Om man bor ihop och en person har högre lön än den andra. Hur ska man tänka då?

Det kan man göra. Det kan man göra när som helst.

Inför ett nytt år... Man kan dividera–

–om det är bra att börja tänka på sin ekonomi nu. Ja, för man vänder blad.

2020 är helt oskrivet. Man kanske går in i 2020 med helt nya rutiner.

Jag tror att vi har levt i en lågräntemiljö så pass länge–

–att människor inte vet exakt vad de har i ränta. Det är ett bra att få koll.

Christoffer Börjeson på Fastighetsägarna, hur sammanfattar du fastighetsåret 2019?

En sammanfattning är co-working-trenden, som gick upp i våras och sen dog i somras–

–när Wework skulle börsnoteras. I våras pratade man mycket om affärsmodellen.

Det är "community", det är tech och det är global affärsmodell.

Sen insåg man att den modellen kanske inte var så hållbar.

–Vad tror du kommer att hända i 2020? –Flexibla kontrakt blir nog en drivkraft.

Många företag efterfrågar en ny typ av flexibilitet.

Det är handelsplatser, kontor och lite på bostadssidan också.

Om man vänder sig till bostadssidan... Har det hänt nåt speciellt där under 2019?

Det är det här experimentella. Man tittar på nya typer av boendeformer.

Kompistreor eller studentbostäder kan bli nån typ av co-living-trend.

Det såg vi väldigt mycket i Almedalen. Det är ingen explosion–

–för vi har räknat upp det till 800 lägenheter.

Men det är intressant att vi börjat testa och att kommuner tillåter det.

Man utforskar affärsmodellen.

–Tänker du att det kommer att få fäste? –Jag tror inte att det får så stort fäste.

Jag tror att vad gäller vår målgrupp i Sverige...

Vi behöver en målgruppsanpassad bostadsform för att få flexibilitet.

Majoriteten där kommer nog att handla om företagsbostäder som söker flexibilitet.

Både i Kina och USA vänder man sig mot företag som vill locka talanger.

Du har varit på studieresa i Kina. Vilket intryck fick du av det som händer där?

Jag utforskar det här med "shared spaces", som co-working och co-living–

–och även "shared kitchen". Det intressanta med Kina är–

–att många av de bolagen gör en "pivot" på sin affärsmodell tre gånger snabbare–

–än man gör i USA och Europa.

–Vad är en "pivot på deras affärsmodell"? –Man förändrar sin affärsmodell.

Om man ser på co-living-operatörerna där, åtminstone de tre största träffarna...

De har gått över till att köpa byggnaden, sälja ut det som kontor eller hotell–

–och ha en annan modell. I början skulle det vara community och väldigt flexibelt.

Men det enklaste var att driva det som ett hotell.

Det är en upplåtelseform som egentligen inte finns i Sverige i dag.

Det ligger nånstans mellan ett hotell, där man inte bor mer än en vecka–

–och en hyreslägenhet eller andrahands- boende, där man kanske bor i sex månader.

Exakt. Och jag tror att hotell börjar gå till "long stay", "short stay"–

–och nån annan typ av boendeform. Bostadssektorn börjar bli mer flexibel.

Men det gör man med nån typ av operatör emellan.

Jag tror att den här modellen kommer att vara lite halvutmanande i Sverige.

Vad efterfrågar vi som individer? Blir den ytan billigare än andra projekt?

Väljer man hellre mindre och bättre lägenheter om såna byggs?

Hur kommer man att ta hand om community- grejen? Vilken målgrupp dras till det?

Sen finns det andra former. Man kan faktiskt dela på vissa funktioner.

I USA och Kina delar man på allmänna utrymmen, men har sin egen lägenhet.

Om du vill ha kompisar på middag, så finns det ett större kök.

Om du vill ha en filmkväll, så finns det en sån yta.

Då är det en annan känsla. Det behövs inte så mycket personal som administrerar ytan.

Låt oss prata om några av de här trenderna. Vad är egentligen "proptech"?

Proptech är det som har hänt i den finansiella sektorn.

Teknologi och teknologifokuserade bolag kommer in–

–och lite "property technologies".

I Europa just nu, så är det en explosion av såna bolag.

Det drivs av det faktum att fastighets- branschen är minst digitaliserad.

Det finns ett behov av att effektivisera, förbättra och hitta nya värden.

Fintech-marknaden är lite svår att gå in i nu.

Där har Klarna och såna bolag gjort det bra.

Nu är frågan hur vi tar den andra delen av folks plånbok.

Det handlar om boende, tjänster och att effektivisera ägandet av tillgången.

Annars har vi sett en tendens från att vilja äga saker–

–till att få access till dem, att hyra.

Hur ser du på den modellen, applicerat på bostäder?

Det är nog en springande punkt i många av tjänsterna som utvecklats kring bostaden

Du behöver inte äga dina verktyg i en BRF, som gräsklippare.

Det finns mycket delningstjänster i form av bil och transport.

Vi ser även andra typer. Behöver du äga alla möbler? Och så vidare.

IKEA kommer också med såna "subscription"-modeller.

Den tendensen kanske inte blir lika stark som hos USA:s yngre generation...

Där har man frågat 16-21-åringar om de vill belåna sig för att bo.

70 % ville inte det. Man vill heller inte ha kontrakt som är längre än 3 månader.

Jag läste en sån undersökning i Sverige. Den var sponsrad av ett byggbolag.

De sa att de flesta svenska ungdomar ville äga sitt boende om de kunde.

Men det är nog färgat av att vi har haft en sån uppgång på marknaden.

Alla associerar det med att man kan tjäna pengar på sitt boende.

Men nu, om vi går mot en situation där bostadsvärdet inte stiger lika mycket–

–hur kommer det att påverka?

Det är som du säger, det är insatsen att äga nånting–

–och kunna byta upp sig, få nåt annat eller sälja och köpa, som är insteget.

På bostadsmarknaden är det alltid det man vill.

Men finns det flexibilitet och andra sätt att göra det så ökar det.

Vi kommer att ha en yngre generation som inte heller–

–behöver vara helt fasta i Stockholm eller närområdet.

Tittar vi på inflytt i dag i Stockholm utifrån, så är det inte från andra städer.

Och medelinkomsttagare och unga stockholmare flyttar ut från Stockholm.

Man bosätter sig i Eskilstuna. Man kan tänka sig att pendla–

–för att man köper livskvalitet en bit ifrån.

Joakim, du har suttit och fnulat. Du har en spaning att delge oss.

Jag var på Hemnets årskrönika.

Där avslöjade de vilken som var den mest klickade bostaden på Hemnet 2019–

–och den mest klickade bostaden nånsin på Hemnet. Vet ni vilken det var?

Du vet. Vilken var det då?

–Graffitilägenheten. –Exakt.

Det var ett renoveringsobjekt på Söder i Stockholm som var helt ostajlat.

Det var klotter på väggarna. Det såg riktigt sunkigt ut.

Den hade nästan en halv miljon klick.

Den slog därmed ut det tidigare mest klickade objektet på Hemnet–

–som var från 2014. Vet ni vilket det var?

Du vet säkert om du tänker till.

Den stod ut också? Då var det paprikor eller pingviner.

Exakt, det var paprikahuset.

Det var ett hus där de hade fyllt badkar och allt möjligt med gröna paprikor.

Det funkade uppenbarligen. Det blev en hit på sociala medier.

När jag tittar på de här klickmonstren på Hemnet–

–brukar jag fråga gästerna om de vill tolka det.

Säger det här nåt om vår samtid? Det här ostajlade, det nakna, det fula.

Nej. Jag tror inte det.

Man ska särskilja. Det är det som är nätet.

Du kan gå in och bara förfasas över hur den här lägenheten såg ut.

Det behöver inte vara att man sen rusar iväg och lägger ett bud.

Det är bara ett allmänintresse.

Christoffer, du som är chief digital officer.

Du tittar väl mycket på de här bostadssajterna. Är gemene svensk–

–mer intresserad av att bostadssurfa, tror du?

Det tror jag. Många har en ambition att söka sig till ett "bättre liv".

Sociala medier är ibland mer en drömvärldsbevakning–

–än en omvärldsbevakning. Vad äter folk på bra restauranger? Hur bor andra?

Man drömmer sig in i det livet lite. Det här är en viral hit, skulle jag säga.

Hur nån kan marknadsföra ett objekt som folk blir intresserade av.

Det behöver inte vara det perfekta hemmet. Det är bara unikt eller annorlunda.

Har du nåt stalltips till folk som ska sälja?

Hur ska de göra för att nå ut på nätet? Ska man göra på det här sättet?

Precis som de flesta digitala tjänster är det det fysiska mötet som blir avgörande.

När du väl har lockat dit människor som vill titta–

–är det när du fångar in nån och säger "det här är ditt framtida hem".

Eller "här kan ni se hur det är att leva här, se området, tjänsterna runtomkring"–

–och bygga den bilden. Det är mycket viktigare.

–Sälja en livsstil då kanske? –Ja. Det digitala blir intresseväckande.

Men det är det fysiska mötet som blir helt avgörande.

Bra ord att avsluta årets sista Kvadrat med, tycker jag.

Mycket bra. Vi tackar Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB. Tack så mycket.

Och Christoffer Börjesson, chief digital officer på Fastighetsägarna.

–Tack ska du ha. –Tack tack.

Vi ses och hörs nästa år, eller hur?

Vi som har gjort programmet är Petra Bergman och Joakim Båge.

I säsongens sista Kvadrat sammanfattas bostadsåret 2019. Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB och Christoffer Börjesson, digital utvecklingschef på Fastighetsägarna ger också sin syn på bostadsmarknaden 2020. Bolåneräntor, bostadspriser och nya flexibla bostadsformer är några av ämnena som tas upp.

Dessutom diskuterar vi årets klickmonster på Hemnet.

Programledare: Petra Bergman och Joakim Båge

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier