Största hotet mot bopriserna finns utomlands

Välkommen till det 35:e avsnittet av Kvadrat.

I dag ersätter jag Petra.

Vi ska prata om riktigt intressanta ämnen:

Bostadspriser, klickraketer och bolåneräntor.

Det är mycket att beta av i dag, så nu drar vi i gång.

Välkommen, veckans gäster:

Staffan Tell är presschef på Hemnet.

Robert Boije är chefsekonom på SBAB.

Tack för det.

Vi börjar med att ta temperaturen på bostadsmarknaden.

Är det mycket på Hemnet?

Det är ett rekordutbud nu.

Det är högtryck vad gäller hur mycket som är till salu.

Är det extra mycket just nu?

Ja, det är det högsta vi har uppmätt sen 2013–

–för en enskild vecka, av nån vecka. Det är mycket.

Sen är det är stor aktivitet så här års.

Vad är det som gör att det är extra mycket i år?

Det är inte så att det kommer ut många fler nya bostäder–

–men försäljningarna går trögare än för ett par år sen.

Lagret av bostäder byggs upp sakta.

Det bulkas. Man har sett det själv. Jag kollar på Hemnet.

Bostäder tas ju bort.

Man tror att de är sålda, men de kommer tillbaka.

Det är en relativt hög grad av återpubliceringar.

Sen ser vi nu tendenser att den graden minskar något–

–jämfört med tidigare, så trenden är försiktigt positiv.

Robert, vad ser ni vad gäller bolånelöften och nya bolån?

Vi har ett extremt tryck i vår kundservice nu.

Vi ser att det är många som vill byta bank i dag.

Gäller det bara existerande boenden–

–eller är det folk som ska köpa sitt första boende?

Det är både och.

Intressant. Högt tryck från er båda. Jag tar lite siffror.

Förra fredagen kom ny kvalitetsjusterad statistik–

–över utvecklingen på bostadsmarknaden från HOX–

–för april månad. Låt oss ta en titt på hur det såg ut.

Ja, här har vi då utvecklingen.

Robert, kan du beskriva vad det är vi ser?

Vi har haft en extrem uppgång i Sverige på bostadspriser.

Vi hade ett stort ras i andra halvåret 2017.

Det diskuterades–

–om en bostadsbubbla höll på att spricka.

Jag tror att fundamenta drev uppgången–

–framför allt kraftigt fallande realräntor.

Efter det fallet har bostadspriserna återhämtat sig.

Den sista månaden har vi sett en svag uppgång igen.

Det tror jag beror på att Riksbanken först sa–

–att man tänkte höja räntorna.

Man hade en höjning av reporäntan i december.

Men nu har man flaggat för–

–att räntehöjningarna kanske inte blir så höga.

Det har nog gett optimism på bostadsmarknaden.

Det kan delvis förklara den senaste tidens uppgång.

Staffan, några kommentarer? Det ser positivt ut–

–både senaste månaden och tolv månader bakåt.

Alla är en eller nästan två procent.

Det är en återhämtning, eller stabilisering, av marknaden.

Sen är det stora skillnader i olika delar av landet.

I Stockholm går det exempelvis betydligt trögare–

–än i många andra delar av landet.

Vi kan väl bryta ner siffrorna till regionnivå.

Malmö fortsätter att gå bra.

Just det, om vi tittar på småhus... Vi börjar där.

Villor. Hur ska man uttolka det här, Staffan?

Vad är skillnaden mellan stora och medelstora städer?

Det är framför allt prisnivån.

Mäklare som säljer villor i tvåmiljonersklassen–

–har inte alls märkt av det skärpta amorteringskravet.

Men på villor för 10-12 miljoner är det stor skillnad.

Det är nog framför allt prisnivåerna som skiljer.

Malmökurvan ligger rätt långt under de andra regionerna.

Robert, vad händer på villamarknaden i Malmö?

Svårt att säga. Det är all time high.

Men nivåskillnaden är stor på bostadspriserna–

–i Stockholm och Malmö. Det finns mer svängutrymme.

En krets där har samma inkomster som i Stockholm.

Svängutrymmet uppåt på bostadspriserna i Malmö–

–är större än det är i Stockholm.

Vad kostar en medelvilla i Malmö?

Jag har inte siffran i huvudet, men den är lägre.

Bostadsrätter i Göteborg är dubbelt så dyra som i Malmö.

Dubblar man Göteborgspriserna, så är man i Stockholm.

Amorteringskravet är samma för alla.

Vad tycker ni om det? Kan man säga nåt om det?

Ju högre bostadspriserna är–

–desto mer biter amorteringskravet. Det bidrar till–

–mer svängrum uppåt i Malmö än i Stockholm.

Det man också kan säga om Malmö...

Jag vet inte om det beror på det just nu.

Mäklarna tittar mer på vad som händer i Köpenhamn–

–än vad som händer i Stockholm. De påverkas lokalt där.

Det bör man hålla ögonen på.

Det är mer kontinentalt där.

Om vi tittar på bostadsrätter, så har vi de kurvorna här–

–nedbrutet per storstadsregion och medelstora städer.

Det är större "spread". Robert, hur ska man förklara det?

Ja, det är en bra fråga.

Det har varit en stabilisering på bostadspriserna–

–på bostadsrätter under senaste tiden.

Spreaden är liknande den mellan Stockholm och Malmö–

–som vi sen ser på småhus.

Men det går bättre för villor än för lägenheter?

Kan man tolka det så?

Kunde man verkligen det?

I Malmö gick priserna spikrakt upp.

Jaha, du menar ökningen?

Det är väl nåt man har sett på Hemnet också?

Det är enklare att sälja villor än bostadsrätter–

–i alla fall i Stockholm?

Det beror på prisläget där också.

Ligger man i ett högt prisläge kan det ta längre tid.

Den underliggande efterfrågan är stark på alla marknader.

Men mycket nu handlar om finansiering.

När vi frågar mäklarna varför det går trögare–

–nämner de oron för det nya amorteringskravet–

–och att bankerna är mer restriktiva med kreditgivningen–

–än man var för ett par år sen.

Antalet transaktioner förra året var 10 % fler–

–än motsvarande period förra året. Det är väl positivt.

Köparna och säljarna har kommit överens om en nivå.

Det tror jag. Fallet vi hade 2017 bidrog till–

–att vi fick en mer balanserad prisbild.

Det bidrog till att köpare och säljare hittar varann–

–på en mer rimlig nivå. Det tror jag.

Jag håller med om det, och det stämmer att det har ökat.

Men Stockholm, under den första fyramånadersperioden–

–har det lägsta antalet sålda bostadsrätter sen 2013.

Det är olika verkligheter i olika delar av landet.

Det är inte kö längre ut i trapphuset på visningen.

Så är det, och inte samma tryck på nyproduktionen.

Den har påverkats starkare än successionsmarknaden.

Det är en stor skillnad på priserna–

–mellan bostäder i befintligt bestånd och nyproduktion.

I Stockholm har de här priserna närmat sig varann.

Men kvadratmeterpriserna på nyproduktion–

–i Göteborg och Malmö ligger högre än i beståndet.

Om man tittar på ett trendbrott... Hemnet beskrev det så.

Återpublicerade annonser på er plattform–

–har ändå minskat. Vad tyder det på?

Köpare och säljare möts i högre utsträckning än förr.

Om man tittar på hösten 2017...

Då kunde man göra ett kap. Sen har det varit svårt.

Många som skulle sälja då–

–hade spetsat in sig på rekordnivåerna–

–som man hade 2017. Det fick man inte då.

Det bidrog till en stor seghet som sen hängde med.

Nu har man börjat köpa det nya läget som säljare.

Det som fortfarande skapar en tröghet är–

–att bankerna kräver att man ska sälja först.

Då blir man mer kräsen och tar inte vilket bud som helst.

Det gör att det går trögare nu.

Du sa att det är ett rekordutbud just nu i maj.

Är det smart att sälja sin bostad nu?

Eller ska man vänta till i höst?

Man ska snarare låta övriga omständigheter i livet avgöra.

Man ska inte försöka vara taktisk.

Varför inte det? Man ska ju vara taktisk med allt i livet.

Ofta är det bättre att utgå från vilka behov man har.

Det finns nog ingen "magic bullet" för när man säljer.

Om man säljer en villa–

–kanske man vill ha en trädgård som står i blom.

Å andra sidan får man ställa det mot mer konkurrens.

Har man balkong ska man sälja, eller lägga ut, nu

Har man inte balkong ska man vänta till hösten.

Sommaren finns det en fördom mot.

Det skulle vara dåligt att sälja i juli. Det stämmer inte.

Då är ju konkurrensen lägre.

Är det svårare att få lån på banken då?

Vi har alltid öppet.

Ja, jag vill få in Robert på det här också.

Det är en annan sak än era öppettider.

Stabila priser har varit det som många har pratat om–

–när det gäller bostadsmarknaden under det senaste året.

Finns det några orosmoln som du ser–

–från en makroekonomisk synvinkel–

–som kan ändra den stabilitet folk pratar om?

Makroekonomer kan alltid hitta faktorer–

–som kan gå åt båda håll.

Det Riksbanken och Finansinspektionen oroar sig för–

–är att räntorna ska gå upp kraftigt–

–när vi har höga skulder och bostadspriser.

Jag ser inte att det ligger i korten nu.

Forskning visar att det finns strukturella faktorer–

–som förklarar varför realräntorna har sjunkit–

–och förväntas förbli låga under överskådlig framtid.

Jag tror inte att realräntorna börjar sticka upp igen.

Det som kan hända och som är oroande nu är–

–att vi ser att handelskriget eskalerar.

Om det skulle komma i gång och leda till en finanskris–

–så skulle det kunna trigga att riskpremierna går upp.

Att då gå in i en global och nationell lågkonjunktur–

–samtidigt som riskpremierna stiger–

–vore inte bra för svensk ekonomi och bostadsmarknad.

Den risken finns alltid.

Å andra sidan lär Riksbanken i det läget–

–hålla reporäntan låg och låta den bli negativ igen.

Om man ska se ett stort fall på bostadspriserna i Sverige–

–med detta låga ränteläge–

–får vi en smäll som får arbetslösheten att öka kraftigt.

Du har sagt att Riksbanken tar sitt uppdrag–

–på för stort allvar–

–för att värna den finansiella stabiliteten. Hur menar du?

Nej, jag sa att de tar sitt uppdrag på allvar.

Det är bra, men de gör det på ett onyanserat sätt.

De pekar hela tiden på faktorer som pekar på risker–

–men de glömmer medvetet att peka på de faktorer–

–som pekar på mindre risk, som högt hushållssparande–

–och att realräntorna har sjunkit och förväntas bli låga.

Det finns en massa faktorer.

De säger att hushållen drar ner sin konsumtion kraftigt–

–om man får en lågkonjunktur–

–efter en tid av hög skuldsättning och höga bostadspriser.

Förre vice riksbankschef, professor Lars E.O. Svensson–

–har kikat på de här sakerna. Forskningen visar–

–att i länder som fått problem med fallande konsumtion–

–i lågkonjunktur, är länder där hushållen belånat husen–

–för att konsumera, inte köpa boendetjänster.

Det ser man inte i Sverige.

De har haft lågt hushållssparande.

Lånar de på bostaden till konsumtion?

Absolut. Det ser man inte på samma sätt i Sverige.

Det är tur det. Det låter livsfarligt.

Hushållssparandet är högre i Sverige än i de länderna.

Vi har dessutom ett demografiskt tryck.

Det ökar efterfrågan på bostäder och driver upp skulder.

Det här ämnet har vi återkommit till många gånger.

Hur ska unga komma in på bostadsmarknaden?

Insider- och outsiderproblematiken.

Många kanske hade kommit in på bostadsmarknaden–

–om vi hade haft program som de har i USA.

Där kan man komma in med en lägre kontantinsats–

–och börja sin bostadskarriär.

För dem som är oroliga... Vad tror du kommer att hända?

Fortsätter de hårda kraven från Finansinspektionen–

–och andra, på krediter?

Här har jag och Claudia Wörmann på SBAB varit kritiska.

Ungdomar har svårt att komma in på bostadsmarknaden–

–men även personer som skiljer sig har svårt att ta lån.

Det problemet måste politikerna ta på största allvar.

De gör troligen inte reglerna lättare.

Riksbanken och Finansinspektionen lär inte driva det.

Finansinspektionen har försvarat sig och sagt–

–att andelen unga bolånetagare har ökat.

Men Skandiabanken gick ut i går och visade–

–att 25 % av deras bolånetagare som är under 30 år–

–får hjälp av en förälder.

Om man bara undersökte Stockholm–

–skulle siffrorna vara ännu högre.

Är inte det Finansinspektionens jobb–

–att påvisa riskerna i det finansiella systemet.

Men de behöver väl motvikt i andra som säger:

"Vi måste samtidigt lösa bostadsbristen." Staffan?

Jag såg en uträkning som Veidekke hade gjort.

Det behövs 1 000 miljarder i finansiering på privatsidan–

–och 1 000 miljarder på den kommersiella sidan–

–för att bygga alla bostäder som det finns behov för.

Men efterfrågan finns inte. Då ligger det i korten–

–att belåningen ökar även framöver–

–eftersom bostadsbehovet är så stort.

Det är en intressant fråga som det råder olika åsikter om.

Är det stora risker eller finns det en säkerhet–

–med varje ny bostad som byggs?

Bankerna kanske borde låna ut mer till unga.

Vi måste enligt lag göra en ordentlig kreditprövning–

–när en bolånetagare söker lån.

Hur många unga som precis avslutat plugget–

–får fast jobb? Inte så många.

Nej. Fler aktörer måste slå sina kloka huvuden ihop här–

–för att lösa problemet.

Bankerna kanske behöver se över sin kreditgivning–

–och kanske sänka kalkylräntorna. Vi stressar räntan.

Hushållen måste klara att räntan går upp till 7-8 %–

–om man tittar på bankens krav.

Tror nån att räntan går upp så mycket?

Varför är då kraven så höga?

Frågan är en relevant.

Bankerna har haft dessa räntenivåer i flera år.

Den diskussionen bör branschen ta.

Riksbanken och Finansinspektionen lär inte driva det.

Men en enskild bank kan inte sänka kalkylräntan–

–för då drar man till sig dem med sämre kreditvärdighet.

De andra bankerna får mer kreditvärdiga kunder.

Eller så lockar man bra framtida kunder.

Kanske, men branschen tillsammans bör nog lösa detta.

Ja, du får bjuda in till branschöverskridande samtal här.

Intressant. Vi får nog anledning att återkomma till detta.

Jag tänkte byta spår lite här–

–och ta en titt på vad folk klickar på mest på Hemnet.

Det är lite vad folk drömmer om, kan man säga.

Men innan vi gör det... Vi har dem här.

Vi tar ett klipp från Svenska miljonärer på TV 3.

Ägaren själv var ett klickmonster.

Leif-Ivan Karlsson beskriver ett av objekten–

–nämligen sitt eget. Låt oss ta och lyssna på det.

Leif-Ivan Karlsson är framgångsrik–

–en superentreprenör, som han själv säger.

Han bor på Tullinge Strand–

–i en 22-rumsvilla där han och frun skapat ett drömhem.

Här sitter vi i punschverandan.

Här sitter jag. Oftast har jag en stol i plysch från 1885.

Om man är på tu man hand med en affärskollega–

–så sitter den där.

Här pratar man och dricker punsch eller Grand Marnier.

Det är äkta Chesterfield.

Äkta Chesterfield, minsann.

Får han 45 miljoner kronor för kåken?

Svårt att sia om. Den är nånting utöver det vanliga...

Den är nummer två på listan. Vad ser vi på Klicktoppen?

På plats ett finns en villa i Karlstad, Värmland–

–för knappt 8 miljoner.

På plats nummer två finns en betydligt dyrare villa–

–i Stockholms närhet för 45 miljoner.

Den vi just såg.

Och sen en klassisk bostad i de här sammanhangen–

–en Stocksundsvilla för 65 miljoner.

Rätt stor spridning, så är det ofta i Klicktoppen–

–priserna varierar mycket. 8 miljoner är förstås också–

–mycket för en villa.

Bor det nån känd person där?

Jag vet inte, men inredningen sticker ut.

Sannolikt är det därför många delar den.

Flera statyer och en inomhuspool bland annat.

Hur positivt är det för försäljningar att få många klick?

Det finns ett samband mellan många klick–

–och framgångsrika affärer.

Det ska man sträva efter. Men de som får extremt många...

Korrelationen är inte rak med prisutvecklingen.

Men det är nåt att kika på.

I min doktorsavhandling–

–kallade jag det "hedonisk prisfunktion". Vad avgör–

–priset på en bostad? Bastu, strandnära läge...

Men antal klick glömde jag.

När man ska sälja nåt ställer man det i skyltfönstret–

–och vill ha stort intresse. Ju fler intressenter–

–desto större chans för budgivning–

–som ofta gynnar ett högre pris.

Har ni talat om den stökiga lägenheten på Södermalm?

Den fick jättemånga klick och blev delad överallt.

Den har rekordet.

Är den såld?

Jag vet inte, men jag tror det.

Jag är tämligen övertygad om det–

–såpass nära Stockholm och ett renoveringsobjekt...

Lite udda. I stället för att göra den fin–

–eller fylla badkaret med paprikor...låta den vara stökig.

Ja, "paprikahuset" var det tidigare "klickmonstret"–

–hade rekordet i antal klick.

Skönt att slippa lägga pengar på stajlning och städning.

Nåt vettigt för tittarna att ta med sig–

–är att för att nå ut på Hemnet i dagens konkurrens–

–med många objekt, ska man sticka ut.

Den klassiska stajlningen–

–där alla lägenheter liknar varann, är kanske inte grejen.

Man får hitta andra sätt att sticka ut.

För tio år sen var det "ljust och fräscht"–

–väldigt avskalat, knappt ett foto på väggen...

Men pendeln har svängt tillbaka–

–det ska se lite inbott ut, gärna en obäddad säng–

–eller ett bullbak på gång. Mer levande.

Mer personligt.

Och lite mörkare och murrigare.

Passar några av de här villorna dig?

Jag drömmer om att bo sjönära...

Jag säger inte nej till dem som ligger nära vatten.

För att kontrastera mångmiljonvillorna med nåt annat...

Ni på SBAB presenterade i veckan en undersökning–

–om var svenskarna planerar att tillbringa semestern.

Sex av tio personer planerar att vara hemma.

"Hemester". Vad beror det på?

En gissning...

Jag antar att inte alla bor i villor för 45 miljoner...

Jag tror inte det. En gissning är att de påverkas–

–av den svaga kronan. Det blir dyrt i många länder.

Och möjligen påverkas de också av klimatdebatten.

Flygskam. Själv ska jag flyga till Kroatien–

–om ett par veckor....

Två tänkbara förklaringar.

Kan oro för bopriserna påverka?

Att man inte känner sig lika rik som tidigare.

Svårt att säga. Nån stor risk för fallande bostadspriser–

–ligger inte i korten, så jag tror inte det.

Fritidshusen har stått emot prisfallet. Deras utveckling–

–har varit mer robust.

Under många år föll utbudet av fritidshus kraftigt.

De såldes snabbare. Den digitala utvecklingen–

–har möjliggjort uthyrning av fritidshus.

Och skattereglerna för uthyrning har förändrats.

Det blir intressant–

–att se prisutvecklingen för fritidshus.

De kan nog fortsätta uppåt.

Om folk stannar hemma och går på visningar i sommar–

–gynnar det Hemnet.

Oro i omvärlden, flygskam, försämrad kronkurs...

"Hemester" kanske blir en grej i år?

En bra punkt för avrundning. Vad säger du, Matilda?

Absolut. Tack för att jag fick gästa Kvadrat i dag.

Vad ska ni tala om nästa gång?

En hemlighet...

Nästa vecka kommer en speciell, spännande gäst.

En sammanfattning av det här avsnittet:

Sveriges bostadspriser är rätt stabila.

Största uppgången har villapriserna.

I Malmöregionen fortsätter priserna att stiga.

Och främst större bostadsrätter i Stockholm–

–fortsätter pressas av ett ökat utbud–

–av nyproducerade lyxlägenheter.

Har jag sammanfattat läget?

Ja, det stämmer.

Jag instämmer.

Med det tackar jag veckans gäster:

Staffan Tell, Hemnet och Robert Boije, SBAB.

Tack för det.

I detta avsnitt av bostadspodden Kvadrat diskuteras ämnen som vi bara inte kan få nog av – bostadspriser, klickraketer och bolåneräntor. Vi analyserar de senaste boprissiffrorna från Valueguard, diskuterar vilka orosmoln som finns på himlen samt vad som kommer att hända med bolåneräntorna framöver.

Dessutom tar vi en närmare titt på veckans klicktopp från Hemnet som bland annat innehåller en villa känd från tv till salu för 45 miljoner kronor. Allt detta gör vi tillsammans med Staffan Tell, presschef på Hemnet och Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

Programledare: Matilda Karlsson och Joakim Båge

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier