Trendbrott på bostadsmarknaden?

Välkommen till det trettioförsta avsnittet av Kvadrat–

–så här veckan efter påsk.

I dag ska vi ta temperaturen på bostadsmarknaden.

Det gör vi bland annat–

–med de senaste försäljningssiffrorna från Valueguard.

Och så funderar vi kring om vi är inne i ett trendbrott.

Stiger priserna igen och kan vi blåsa faran över–

–för ett fortsatt prisfall?

Avslutningsvis bjuds det i vanlig ordning–

–på en nyhetsuppdatering i slutet. Häng med.

Jag säger välkommen till veckans gäster:

Henrik Olausson, vd på Skandiamäklarna–

–och Johan Löf, makroekonom på Handelsbanken.

Tackar.

Vi dyker in i förra veckans statistik från Valueguard.

Johan, har du hunnit titta på de siffrorna?

Vad kan vi dra för slutsatser från dem?

Det är stabila bostadspriser. Det skulle vara min bild.

Det är högre än vi hade för ett år sen.

Men den här första delen av 2019, under loppet av den–

–så har det inte varit nån rasande fart uppåt.

Det är stabilt överlag.

Det är väl bra. Stabilt.

Henrik, håller du med om det?

Möter dina mäklare samma bild där ute? Är det stabilt?

Ja, det skulle jag säga. Den generella bilden ser ut så.

Sen finns det en variation mellan olika delar av landet.

Det är till exempel mer budgivningar på villor.

Jag pratade med mäklare i Linköping och Malmö.

De ser mer budgivningar, och priserna går upp.

Stockholmsmarknaden är fortsatt tuffare.

Där har priserna gått ner mycket–

–sen den topp som låg för ett par år sen.

För de som är oroliga–

–att det kommer en andra våg av prisfallet från 2017...

Kan vi blåsa faran över nu? Vad säger ni?

Jag skulle nog vänta med fanfarerna.

Det är, som Henrik säger, lite regional spridning.

Om man sen växlar över–

–från den här bostadsstatistiken till nyproduktionen–

–så finns det andra signaler om priserna där.

Man säljer bostäder–

–men man har fått sänka priserna för att få sålt.

Den trenden är ännu inte bruten–

–så vitt vi kan se i den övergripande datan.

Så fortsatt ett varning för nyproduktion?

Ja, där får vi nog vänta och se lite grann.

Det fall vi hade för en tid sen, 2017–

–var en kombination av att byggandet kom i gång–

–och att utbudet matchade efterfrågan bättre–

–men det ändrades samtidigt på regler.

Kostnaden, eller utgifterna, för hushållen gick upp.

Nu när vi har en baksmälla på nyproduktionsmarknaden–

–och folk börjar undra om konjunkturen ska svalna–

–så kan den gamla klassiska mekanismen slå till.

Man bör bevaka nyproduktionsmarknaden–

–men också fundera över konjunktureffekter framöver.

Jag tänkte få in Henrik på det.

Utbudet av framför allt bostadsrätter är rekordhögt nu.

Det är det största på tio år–

–enligt ny statistik från Booli som kom den här veckan.

Vad kan man dra för slutsatser av det?

Som du säger, är det ett stort utbud av bostadsrätter.

Och det är även ett stort utbud av nyproduktion–

–även om den successivt har gått ner lite.

Det är nog en kombination av–

–att man dels säljer först, vilket ger lite längre ledtider–

–även om vi har sett att den har gått ner lite.

Sen är det nog många nyproducerade lägenheter–

–som ligger ute. Det påverkar.

Om vi tar och tittar på de regionala skillnaderna–

–på hur priserna ser ut ute i landet.

Johan, kan du berätta vad som har hänt–

–om man jämför Stockholm med Malmö.

I Malmö ser det ut att puttra på ganska bra just nu.

Vi ser att villapriserna där, som Henrik är inne på...

Du hade pratat med mäklare i Malmö och Linköping.

I Malmö är villapriserna uppe på all time high.

Bostadsrättspriserna på andrahandsmarknaden–

–som den här bilden visar–

–är uppe nästan på de toppnivåer vi hade 2017–

–innan det vände neråt där. Där är det full fart.

Sen ser det svagare ut i Stockholm, som vi var inne på.

Det är framför allt på bostadsrätter–

–där vi inte har fått nån riktig uppgång efter raset 2017.

Men det ser lite bättre ut på småhuspriserna.

Varför sticker Malmö ut så?

Svår fråga.

Du som är lite makro...

Kan det den billiga kronan, med danskar som köper?

Jag har inte hört några såna anekdoter på senare tid.

Det var en snackis för en del år sen, innan finanskrisen.

Danskar köpte i Sverige, för Köpenhamn var så dyrt.

Jag vet inte hur det ser ut nu. Vet du?

Nej. Det jag hör, och det är mer generellt...

Nu tittar vi på flera olika regioner.

Det är fler spekulanter på visningar. Det är nåt jag hör.

Det gäller i hög grad i Malmö-trakten också.

Intressant. Jag tänkte att vi skulle prata om Göteborg.

Vi träffade fastighetskungen Hans Wallenstam nyligen.

Det var hans beslut om att omvandla ett bostadsprojekt–

–Solberga i södra Stockholm, till hyresrätter hösten 2017–

–som blev startskottet för nedgången på marknaden.

Så här sa han då:

Stockholm har drabbats hårdast–

–i och med att spekulationen var hårdast där.

Uppgången i priserna har varit hårdast i Stockholm.

Göteborg är nog god tvåa i prisuppgång och så vidare–

–så Göteborg har också fått ett bakslag.

På mindre orter, där det inte varit så stora prisskillnader–

–kommer det här nog inte att slå så mycket.

För bostadsrättsproduktionen i Göteborg blir det tufft.

Jaha, Johan. Bakslag i Göteborg, alltså?

Ja. Jag tycker ändå att det ser helt okej ut i Göteborg–

–om man bara ser till prisstatistiken.

Om man tittar på byggstarter i den statistiken–

–så har det fortsatt att byggas mycket bostäder där–

–till skillnad från Stockholm och många halvstora städer.

Jag skriver nog inte under på den bild vi får höra om här.

Om man tittar på den absolut senaste prisstatistiken–

–till exempel nyproducerat i Göteborg–

–då var det en tydligare metkrok uppåt på priskurvan–

–än vad vi ser i andra delar av landet–

–där det är en mer stabil bild i den övergripande datan.

Hans Wallenstam kanske pratade lite i egen sak.

De har ju bara hyresrätter.

Henrik, har du varit i kontakt med mäklare i Göteborg?

Hur ser de på situationen för bostadsrätter?

I Göteborg skulle jag också säga att det är stabilt.

Även om vi i statistiken ser prisuppgångar i Göteborg–

–så är ordet "stabilt" det som är mest vägledande här.

Vi lär nog fortsätta se en ganska stabil marknad–

–vad det gäller prisutvecklingen.

En följetong här är ungas situation på bostadsmarknaden.

I veckan kom en rapport från Skandia som visar–

–att en genomsnittlig 28-åring med fast jobb–

–inte kan köpa en etta utan att spräcka lånekalkylerna.

Vi börjar med Johan, som är makroekonom.

Varför behöver bankerna ställa–

–så hårda krav på bolånetagarna?

Ja, det är så att vi har nya regler från myndighetshåll.

Vi har bestämt att vi ska ha regler på lånemarknaden.

Det har stramats upp lite de senaste åren.

Det är det som Skandiarapporten skjuter in sig på.

Man menar att några har kommit i kläm av de reglerna–

–som ju annars ska minska riskerna i samhällsekonomin.

Så en 28-åring i Sverige i dag som har ett fast jobb–

–kan inte räkna med att få lån till en normal etta?

I många städer.

Det här är en spännande rapport.

Man har kopplat ihop data från många olika håll–

–och så har man kunnat vända och vrida på den frågan.

Den är inte helt uttömmande ändå.

Till exempel handlar det här om en genomsnittlig etta–

–i många av Sveriges stora städer.

Frågan är om man som första lägenhet kan vänta sig–

–att få en medeldyr bostad–

–eller om man måste kunna tänka sig en billigare bostad.

Sen finns risken att rapporten skjuter för smalt.

Här har man i stor utsträckning siktat in sig–

–på amorteringskraven och bolånetaket–

–och oredan det ställer till med för den här gruppen.

Men vi har ju lite bredare problem på bostadsmarknaden.

Förändringar av detta kan också hjälpa ungdomar.

Nu ska vi inte dissekera den rapporten.

Men vi kan konstatera–

–att unga har svårt att komma in på bostadsmarknaden.

I förlängningen, vad kan det få för konsekvenser–

–om exempelvis Umeå inte lockar till sig rätt arbetskraft?

Det är precis det du är inne på.

Om det finns en region där ekonomin kan expandera–

–eller där samhället går framåt–

–och som sen inte lyckas locka till sig personer–

–kan tillväxten och vår gemensamma välfärd bli lidande.

Det går sämre än vanligt då.

Det finns ju brist på arbetskraft i delar av ekonomin.

Då behövs det en rörlighet mellan städer.

Det är "worst case scenario"–

–att det här går så långt, och för så breda grupper–

–att det blir en hämsko på tillväxten.

Men där vet jag inte om man är i dag.

Att alla 28-åringar får ett boende–

–ligger i landets väl och ve.

Ja, precis.

Man ska ha en bostad.

Det är också ett grundläggande mänskligt behov.

Det är väl vad man kan kalla en rättighet.

Det är också på ett annat plan en viktig fråga.

Vi tar in Henrik på det här. I Skandias rapport...

De har inget att göra med Skandiamäklarna.

Du har tittat på det här.

Det är inte bara i städer som Stockholm och Göteborg–

–som den här 28-åringen i snitt inte får bolån–

–utan även i städer som Växjö, Södertälje och Örebro.

Även där, och trots att man har till kontantinsatsen–

–når man ändå inte upp till bankernas krav.

Vad anser de om de här rätt strama kraven–

–som ändå finns på låntagare?

Det är supertufft att vara 28 år och ha fast jobb–

–och så kan man inte ens köpa sin bostad.

Det är ju fruktansvärt.

Men vi kan väl konstatera att regleringarna som varit–

–framför allt när amorteringskravet kom förra året–

–och vad gäller de kreditgränser som ligger, så är frågan–

–om man för att öka rörligheten på marknaden–

–att man bör titta på målgrupper som har det tuffare.

Det kan vara ensamstående–

–och studenter och såna som har sitt första jobb.

Det kan behövas bredare reformer för såna här grupper.

Enligt Skandias rapport är situationen sån–

–att 5 % av unga vuxna som är 18-30 år under 2017–

–såg sig tvungna att ta blanko-lån–

–alltså lån utan säkerhet med relativt hög ränta–

–för att matcha ett bostadslån. Vad anser ni om det?

Den andelen har gått ner mycket under de senaste åren–

–så jag blev lite fundersam när jag såg den uppgiften.

Det verkar vara färre som kompletterar med såna lån.

Om något, så har den här sundare amorteringskulturen–

–som det börjar pratas om–

–som är en god sak som regleringarna fört med sig–

–att den kanske också har spritt sig till det här området.

Det är färre som nyttjar den här mer osäkra låneformen.

Det var min spontana reaktion.

Jag blev förvånad när det där lyftes fram.

Det är höga siffror. Många tar blanko-lån.

Det är stentufft att behöva kliva in på en marknad–

–och behöva ta så mycket blanko-lån.

Men det var det tredubbla för fem till sju år sen.

Då handlade det om 15 % i runda slängar–

–som kompletterade med blanko-lån. Det verkar...

Fast om man tvingas amortera 3 %, så...

Cashflowmässigt blir det mer pengar–

–även med studieblankolån som ska ut varje månad.

Men för vissa grupper kanske det här är nånting–

–som de tycker passar deras bild.

Det finns många unga som är kreditvärdiga.

De har bra jobb, är i 30-årsåldern och har god inkomst.

De kanske har börjat bilda familj.

Sen är det ändå så att i den stad där de bor–

–kan de inte låna fullt ut med bolån–

–för att bostadspriserna är så höga i den staden.

De slår i bolånetaket.

Men de är kreditvärdiga nog att få låna lite mer pengar–

–för att klara att köpa en bostad.

Det finns också den dimensionen.

Bolånetaket sätter en gräns

Sen finns det andra gränser som sätts av andra regler.

Men generellt tycker jag, för att fortsätta diskussionen–

–att det finns för mycket som gör att rörligheten är låg.

Där ser vi utmaningar för unga att köpa sin första bostad–

–men i andra änden ser du att det är personer–

–där barnen har flyttat ut och du bor i en stor villa–

–men du kan inte släppa den–

–för du kan inte bo billigare nån annanstans.

Så det finns ett antal delar på marknaden i dag–

–som gör att vi har en alltför låg rörlighet.

Ni på Skandiamäklarna, när ni pratar vid lunchbordet–

–vad har ni för lösning? Ni spekulerar väl lite så där?

Man kan alltid dra en enkel lösning. "Gör så här."

Men det är en mer komplex politisk fråga–

–så det krävs ett grepp som berör många områden.

Det är en balans mellan att hålla finanserna stabila...

Det gör att det drar åt ett håll. Att öka rörligheten...

Om man skulle kunna få låna betydligt mer–

–utan att det var samma krav på amorteringar–

–eller att man med automatik fick mycket bättre räntor–

–så att det blev billigare, så skulle det ge effekt.

Det är en vågskål. Du har stabiliteten–

–och regelverket som förhindrar en för stor skuldsättning.

Jag har inget förslag på hur vi ska göra.

Men generellt krävs åtgärder för att öka rörligheten.

Det måste vi titta på.

Det för oss in på nästa ämne, nämligen bostadspolitik.

Vår nya bostadsminister, Per Bolund och några andra–

–har öppnat upp för reformer på bostadsmarknaden–

–i enlighet med vad du säger, Henrik.

Man har sett att det finns ett behov här.

Det som legat närmast är det här ränteavdraget.

Låt oss ta och lyssna på vad Per Bolund sa–

–när han var med här i Kvadrat för ett par veckor sen.

Vi har sagt att vi ska göra en översyn av skattesystemet.

I det sammanhanget finns det förutsättningar att se på–

–olika skatter som berör boendet–

–till exempel skatterna som träder in–

–när man flyttar reavinstskatter och annat.

Men det är även andra skatter.

Ränteavdragen har diskuterats i det sammanhanget.

Vi kan göra ett större sammanhållet paket–

–som kan ge en bättre fungerande bostadsmarknad.

Johan, vad är dina kommentarer till det?

Jag tänker lite likadant.

Du var inne på att det behövs flera åtgärder–

–att man använder en palett av komplementära insatser–

–från politiskt håll. En enskild reform riskerar–

–att hjälpa på ett håll och stjälpa på ett annat.

SBAB:s chefsekonom Robert Boije har varnat för–

–att helt slopade ränteavdrag, om man går så långt–

–riskerar att trigga ett prisras på uppåt 30 %.

Vad anser du om det, Henrik?

Det låter dramatiskt. Det är ju en teoretisk kommentar–

–kring att prisfallet kan bli så stort.

Om man skulle göra det i ett slag blir det ett prisfall.

Exakt hur stort det är blir svårare att bedöma.

Men det blir absolut ett prisfall.

Nåt annat som har varit på tapeten är tyska nischbanker–

–som har försökt etablera sig i Sverige.

De har ett slags statligt subventionerat bosparande–

–som de kallar "Bausparkasse". Har ni hört talas om det?

Har du hört talas om det?

Inte så mycket.

Jag ber om ursäkt för uttalet.

Jag tycker att det lät bra.

Då sparar man till en viss förutbestämd ränta och tid.

Sen kanske du får låna lika mycket som du sparat ihop.

Det låter väl som en bra lösning, Johan?

Det skulle kunna vara en del i ett bredare paket–

–men bara det kan inte vända den svenska marknaden.

Om det handlar om statliga subventioner–

–är risken att de blir så breda och stöttar så många–

–att man får en prisökning på bostadsmarknaden i stället.

Då är vinsten omintetgjord.

Man får vara lite försiktig med att tro–

–att varje sån här idé är ett alexanderhugg–

–som löser upp alla problem.

Det är det som är klurigheten med de här lunchidéerna–

–som jag var ute efter.

Man tänker att man ska hitta en lösning på det hela.

Men att spara till kontantinsatsen till sina barn–

–bör väl staten uppmuntra? Det görs bland annat i Norge.

Som vi sa, det är ett bra förslag bland många andra.

För att ge barnen möjlighet att flytta till egen bostad–

–så krävs det ett sparande.

Att stå i kön för hyresrätt verkar vara en tuff resa.

Det tar lång tid att få en sån i större städer i Sverige.

Det är intressant att titta på den delen också.

Att hyra ut i andra hand, som vi pratat om tidigare...

Sex av tio bostadsrättsägare anser–

–att det är rätt att föreningen stoppar lägenhetsköp–

–när köparen planerar att hyra ut i andra hand.

Det är stor skillnad mellan ägarlägenhet–

–som man får hyra ut fritt, och bostadsrätter–

–där det finns begränsningar.

Borde inte flera unga ha råd att köpa ett boende–

–om de kunde hyra ut den under perioder–

–på sajter som Airbnb ibland, för att få ihop kalkylerna.

För min del, så är jag lite skeptisk ändå.

Det här blir en så osäker källa till finansiering.

Det är ebb och flod i intäktsströmmarna–

–från att hyra ut till turister och så vidare.

Man tar för stora privatekonomiska risker.

Om det här skulle göras brett i samhället–

–så har man skapat sig en ny makro-risk–

–som skulle kunna förvärra en ekonomisk nedgång.

Vi har sett liknande saker i USA för drygt tio år sen–

–där grupper med svagare inkomster–

–eller som ville in på bostadsmarknaden–

–fick hjälp att köpa sitt boende.

Att på det här viset underlätta för dem–

–som behöver köpa sin första bostad... Jag vet inte.

Det är nog risk att man skapar en ny osäkerhet.

Johan är makroekonom och ser risker.

Har vi en mäklare här som ser lite möjligheter kanske?

Det är klart att det finns risker–

–men det finns också möjligheter i det.

Det kanske skulle funka bra på studieorter–

–där du inte, som student, är på plats på sommaren.

Det är ett ypperligt tillfälle att hyra ut till turister–

–eller till andra som är där en kortare period.

Det löser knappast det stora bostadsmarknadsproblemet–

–men det finns en gnutta möjligheter i det.

Där ser du, Johan.

Hur ska man se på de andra–

–som bor i bostadsrättsföreningarna, då?

Man vill väl gärna ha engagerade medlemmar?

Man måste ju få ihop en styrelse–

–för att bostadsrättsföreningen ens ska få leva vidare.

Om alla hyr ut eller kommer och går–

–är det förenligt med bostadsrättsföreningsväsendet?

Det får vi nog återkomma till. - Vad säger du, Petra?

Ja, speciellt om vi ska vara så förnuftiga som Johan–

–som jobbat på Finansdepartementet och Riksbanken.

Förnuftet yr här.

Risker och möjligheter är en bra punkt–

–att avsluta dagens program med. Eller hur?

Med det ber jag att få tacka veckans gäster:

Johan Löf, makroekonom på Handelsbanken–

–och Henrik Olausson, vd på Skandiamäklarna.

Nu är det dags för "Veckans viktigaste".

Riksbanken behåller styrräntan oförändrad–

–på -0,25 % och skjuter nästa höjning på framtiden.

För bolånetagarna innebär det–

–att rörliga boräntor kan förväntas fortsätta vara låga.

I Sverige finns det strax över 4,9 miljoner bostäder.

Den vanligaste bostaden är en lägenhet i flerbostadshus–

–men småhus, med sina 42 %, ligger inte så långt efter–

–enligt Statistiska centralbyrån.

Hittills har totalt sju markanvisningar för bostäder–

–återlämnats till kommuner i Stockholms län–

–sen bostadsmarknaden började dala.

Anledningen är krisen för bostadsutvecklare–

–som Oscar Properties, som är bland bolagen–

–som valt att lämna tillbaka markanvisningar.

I veckan har vi kunnat läsa rubriker om ett trendbrott – att priserna stiger igen på bostadsmarknaden. Kan vi verkligen blåsa faran över? Hur ser det ut runt om i landet? Vågar man nu köpa nyproduktion igen?

I veckans avsnitt tar vi temperaturen på bostadsmarknaden med utgångspunkt i den senaste statistiken. Vi diskuterar också ungas situation på bostadsmarknaden och den senaste tidens politiska utspel. Sitter verkligen tyska bosparkassor med lösningen på hur unga ska komma in på bostadsmarknaden? Henrik Olausson, vd på Skandiamäklarna och Johan Löf, makroekonom på Handelsbanken bidrar med sin expertis.

Programledare: Petra Bergman och Joakim Båge

  • Hemnet bemöter kritiken från utmanaren17:59

    Hemnet bemöter kritiken från utmanaren

    Hemnet bemöter kritiken de fått och Well Fastigheter berättar om BRF 2.0, konceptet som ska gynna förstagångsköpare genom att bostadsrättsföreningen tar på sig en större del av lånen.

  • Så investerar du i bitcoin1:43

    Så investerar du i bitcoin

    Det finns två sätt att investera i bitcoin: Antingen skaffar du en digital plånbok och köper riktiga bitcoin, eller så investerar du i värdepapper som...

  • Allt du behöver veta om Hemnets utmanare19:25

    Allt du behöver veta om Hemnets utmanare

    I säsongspremiären av Kvadrat får du veta mer om Boneo, sajten som vill utmana Blocket. Dessutom går vi igenom den senaste försäljningsstatistiken och faktorerna som kan påverka höstens bopriser.

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Så gör du om ditt resebolag går i konkurs1:39

    Så gör du om ditt resebolag går i konkurs

    Många resor påverkas efter konkursen av brittiska resebolaget Thomas Cook. I Sverige finns regler för hur resenärer ska ersättas om så kallade paketresor avbryts eller ställs in. 

  • Så skapar du en budget som fungerar2:47

    Så skapar du en budget som fungerar

    En budget kan kännas komplicerad och det avskräcker många från att ens försöka. Men det behöver det inte vara! Albin Kjellberg tar dig igenom grunderna...