I huvudet på en fastighetsmagnat

exklusiv intervju med Rutger Arnhult

Ja du, Petra... Den här veckan kör vi ett annorlunda avsnitt.

I dag gästas vi av en fastighetsmagnat–

–som ska få oss att förstå–

–vad som händer på fastighetsmarknaden framöver.

Jättespännande. Nu kör vi!

Välkommen Rutger Arnhult–

–vd för ett av Sveriges största fastighetsbolag på börsen–

–Klövern. Du är också storägare och investerare–

–i en rad andra bolag. Corem, Castellum, Sagax...

Du får ofta epitetet... Välkommen, förresten.

Tack så mycket.

Jag glömde det. I tidningarna–

–får du ofta epitetet "magnat". Vi slog upp ordet.

Som synonymer står det "storpamp", "potentat", "dignitet"–

–"krösus" och "finansman". Känner du dig träffad?

Av det sista, kanske. Finansman.

Krösus... Nej, det känner jag inte igen.

Jag har väl läst det i Kalle Anka.

Bamse.

Sork och Krösus.

Ett nytt epitet...

Vi hoppas att du är dignitet i...

Jag började som finanskille och sen blev det en massa hus.

Men det är väldigt många hus.

Vi ska gå lite på din bakgrund.

Men först nu när vi närmar oss slutet på 2018.

Vad är dina intryck av läget på fastighetsmarknaden?

Jag har sällan sett en så stark marknad.

Det är ett enormt köptryck.

Hyresmarknaden är relativt stabil över tid.

På kommersiella fastigheter.

Det har varit enorma hyresuppgångar i Stockholm city–

–som har gett ringar på vattnet till närkommunerna.

Men intresset för att köpa fastigheter är galet stort.

Det är svenskt, utländskt och alla möjliga typer av fonder.

Då pratar vi från norr till söder.

Vissa portföljer köps av svenska konkurrenter till oss–

–i nya konstellationer.

Det dyker hela tiden upp nya förvärvsteam–

–eller konstellationer.

Det är verkligen tryck på fastighetsmarknaden.

Vi ska dra din bakgrund för de som inte har jättekoll.

Du började för många år sen som analytiker på bank.

I dag finns du ofta med i rankningar–

–över Sveriges mäktigaste inom fastighetsbranschen.

Hur kom du in på den här banan?

När jag pluggade i Lund skulle jag klämma in lumpen.

Jag låg ett år i flottan. Då låg man inne sju dagar–

–och var ledig sju.

Jag hade en speciell tjänst eftersom jag var kappseglare.

Man kunde söka en tjänst i Malmö–

–där man kunde träna med seglarklubben–

–när man var ledig mitt på dagen. Man jobbade fyra timmar–

–och var ledig åtta, jobbade fyra... Sen körde man så.

När man var ledig åtta seglade man ibland, tränade–

–pluggade... Under ledigheten sprang jag på–

–ett team investerare som jag kände lite grand–

–sen min tid i Båstad på somrarna.

"Kom förbi kontoret. Du kan väl ekonomi?"

"Vi kanske kan hitta nåt kul jobb."

De var lite öppet. Jag gick upp till dem–

–på Norra Vallgatan i Malmö mittemot börshuset.

De var fastighetskillar och jag började jobba med dem.

Det här var 1988/1989.

Jag började några år innan det vek ner och kraschade.

Efter militärtjänsten jobbade jag heltid hos dem–

–och pluggade så gott det gick. Sen kom kraschen.

Jag avslutade studierna efter kraschen–

–och skaffade mig ett "riktigt" jobb i Stockholm–

–i januari 1993. Det var som finansanalytiker.

Då hade du ingen pengapåse att investera...?

Jag hade skrapat ihop lite grand.

Jag hade en förväntan om–

–att blir delägare i det bolaget som bara gick upp i rök.

Men lite grand hade jag. Jag har alltid jobbat och slitit.

Jag har velat stå på egna ben.

Jag betalade mina egna jollar och ville inte-

–att mina föräldrar skulle lägga ut pengar.

Jag fixade och donade. Jag hade en agentur–

–för en dansk segelmakare och sålde till konkurrenterna.

Då fick jag gratis utrustning.

Och sen lite sponsring.

Entreprenörsandan har alltid funnits hos dig.

Men du jobbade som analytiker ett tag.

Vad fick dig att starta eget och bli företagare?

Jag har alltid haft en vilja att investera pengar.

Långt tidigare när aktie-SM för skolklasser kom–

–såg jag till att min klass skickade in en portfölj–

–redan på den tiden.

Man hade Skrinet, Consafe, Hilleshög...

Det är långt tillbaka. Det intresset har alltid funnits.

Jag har vuxit upp med nån form av entreprenörsdriv.

Mina föräldrar var småföretagare.

När de hade behov av att få nåt skitjobb gjort–

–kunde jag alltid komma dit och göra det.

Det kunde vara att sortera kataloger.

Sen fick jag bokföra och sköta ekonomin.

När jag började hos fastighetskillarna–

–visste de att jag kunde bokföring.

Jag tog hand om bokföringen och blev sen ansvarig för den.

Det var min mamma som hade lärt mig.

Det fick jag gratis hemifrån. Då var man inne i det.

Och jag har alltid tyckt att det var kul att räkna.

Har du nåt råd till en yngre version av dig själv?

Lär er räkna.

Det är nånting som jag alltid har tyckt var kul.

Jag åkte till Berkley och läste in MBA-matten.

Man kan gå en intensivkurs och läsa in fyra terminer–

–på ett år eller halvår.

Men ett råd till dig själv...som bostadsköpare.

Det gäller att sikta på nåt man vill ha.

Man kan bli sittande med det.

Långsiktigt har det en tendens att alltid läka.

Kommer man inte lite fel–

–men ändå har köpt på en adress där man vill bo–

–får man leva där tills marknaden har läkt.

Men gör analysen ordentligt–

–så att man inte köper nånting för dyrt i marknaden.

Det är alltid svårt att välja när man ska gå in och ut.

Behovet av boende styr ju.

Så läge ligger högt...

Ett läge man själv gillar.

När jag flyttade till Stockholm bodde jag i Hornstull.

Det var ganska tråkigt. Där ville jag inte bo i längden.

Jag tog mig in närmare jobbet i Vasastan.

Jag köpte råvind i tuff konkurrens 1994.

Ni kan inte gissa kvadratmeterpriset.

Det började på 1 000 kronor per kvadratmeter.

Jag tänkte säga 5 000.

Vi tittade också på en fastighet på Torsgatan.

Det var hela hyreskåken med outvecklad råvind.

Bortsett från råvinden låg hyreshuset på 5 000 kronor.

Så hade man köpt den... Det är minst 105 000 i dag.

Det är fantastiskt vilka skillnader.

Men vi vann budstriden om råvinden–

–genom att gå upp till 1 300.

De andra var upp i 1 200 och vi la på 100 kronor.

Det ger lite perspektiv till dagens priser.

Då sålde nyproducerat under 90-talet–

–alltså fem år gamla vindar för 10 000 kronor per kvadrat.

Det är ett bra perspektiv att ha på dagens bostadsmarknad–

–när priserna viker ett par procent–

–hur mycket det ändå har gått upp.

Jag har också pluggat på business school i USA.

Jag läste matten i MBA-utbildningen på Berkley.

Jag gick inte på business school.

När jag gick på business school–

–så hade vi Donald Trump som föreläsare.

Av alla dumheter han har sagt, var det en sak–

–som jag fastnade för i den föreläsningen.

Hans viktigaste råd var:

"Think big", för att bli som honom. Han menade–

–att det var lika mycket jobb att fixa ett privat lån–

–för att köpa ett penthouse i New York–

–som det var för hans företag att köpa hela skyskrapan.

Det ligger nåt i det.

"Number counts." Volym är bra.

Stora talens lag. Det blir också större tålighet–

–om nån liten grej går snett. Gör ingen kass stor affär.

Då är det jobbigt.

Men gör hemläxan. Blir den rätt–

–är det kanske bättre att gå på det stora.

Vi funderade att köpa hela huset på Torsgatan–

–för 5 000 kronor för att komma åt vindarna.

Vi tänkte inte bara köpa det blivande "penthouset"–

–utan försöka få till hela fastigheten.

Om vi går fram i tiden till i dag...

Det har ju gått ganska bra för dig, trots en ryckig börs.

Vad ser du för stora utmaningar framöver?

I de bolag jaga driver... Som aktieplacerare–

–försöker man tajma när man går in och ut.

Men med de egna bolagen går det inte att tänka så.

Det har varit en ryckig börs.

Vi har haft ett fantastiskt spännande och bra år.

Vi har verkligen vuxit, men det syns inte i börskurserna.

Förhoppningsvis växer man in i den värdering man förtjänar.

Förutsättningarna för Sverige ser jättebra ut.

Det är lite tuffare, en liten avmattning i konjunkturen.

Hygglig tillväxt. Jag tror på fortsatt låga räntor.

Avmattningen kommer inte att leda till höjda räntor.

Tror du inte att centralbankerna fullföljer?

Det känns som om det är lite sent.

Man skulle ha höjt tidigare.

Får vi en avmattning och höja då skulle bara döda det.

Sverige har ett mindre utrymme än vissa andra länder.

Vi har behov av att höja skatterna lite mer.

Kommunerna går med underskott.

Jag läste att 54 kommuner aviserade höjd kommunalskatt.

Det finns 270. Det skulle inte förvåna mig–

–om 100 kommuner snart aviserar en höjning.

Alla har kanske inte gått ut med det än.

Det kommer att äta lite av utrymmet.

Det får samma effekt som en räntehöjning.

Då kyler skatterna ner ekonomin istället.

Det leder till att kronan blir fortsatt svag.

Det är bra för exportindustrin.

Vi har en enormt stor exportsektor–

–som gynnas av svag krona.

Det sitter tyst och är nöjda med svag valuta.

Det blir lite mer ljud från näringslivet–

–när valutan är för stark.

Då brukar man argumentera för att det måste hända nånting.

Våra kunder i Klövern är näringslivet, 5 000 företag...

Säg att det är 225 000 människor–

–som varje måndag kliver in i lokalerna.

Det är många anställda så det gäller att de har jobb.

Där är det bra tryck. Det är starka företag–

–som tuffar på och behöver växa.

Ni har fokuserat om och lämnat en del mindre orter.

Man måste vara fokuserad.

Vissa bolag jobbar med hyresbostäder–

–och hyr ut lägenheter.

Vissa jobbar med logistik–

–vissa jobbar med samhällsfastigheter.

Vi jobbar med kontor. Man kan jobba med allt–

–men då ska man vara stor inom allt–

–och ha speciella divisioner.

Det är inte bra att sitta och hyresförhandla–

–med DHL och Green Cargo ena dagen–

–för att nästa dag sitta med en kontorshyresgäst–

–och diskutera lastkajer, pelare och stolpar.

Allt logistiskt som är viktigt för dem.

Vändzoner och annat.

Och nästa dag hur du får effektiva arbetsplatser.

Då måste man vara duktig på mycket.

Så specialisering är bra.

Och sen ska man inte vara spridd över hela landet.

Man ska försöka vara koncentrerad.

Säg att man har 100 fastigheter på 100 orter.

Då är det bättre att ha tio fastigheter på tio orter.

Eller 20 fastigheter i fem orter.

Då får man volymen lokalt–

–så att man kan ge kunderna fördelar.

Behöver de en lokal i annan storlek kan man erbjuda det.

Man kan tillmötesgå kunden och hålla kunden.

Kunden ska helst aldrig flytta–

–för att man inte kan tillmötesgå deras önskemål.

Sen kanske de flyttar ändå och lämnar orten.

Men nej, samla beståndet.

Det har vi gjort. Vi har gått från många till färre orter.

Men vi vill ha en viss geografisk spridning–

–så att vi inte har 100 % i en marknad.

Då blir vi för beroende av dess utveckling.

En viss spridning, men inte alltför många orter.

Den resan har vi gjort.

Sen har vi gjort resan att koncentrera oss på kontor–

–med lite handel i botten.

Den här servicen med kaféer, restauranger, butiker...

Det smörjmedlet behövs för att få en mysig miljö.

Så första våningen måste man vara duktig på.

Det blir alltmer så att första våningen–

–blir en loungemiljö. Då är det lättare att tillhandahålla.

Om du har många hus i samma område–

–blir det en gemensam funktion.

Man har restauranger som får en bärighet i området.

Långt ifrån alla av de noterade bolagens fastigheter–

–ligger i centrala Stockholm eller Göteborg.

Det är mer spritt. Då är det ännu viktigare–

–att man kan ha den här servicen.

För det är inte givet att den finns annars.

Ungefär 98 % av fastigheterna som Klövern–

–och dina andra bolag investerar i–

–är kontor och affärslokaler.

Men ni har även en del bostadsprojekt kvar. Berätta.

Vi har väldigt mycket blivande framtida projekt.

Det kommer sig av de kommersiella fastigheterna.

Vi sitter med en enorm mängd fastigheter.

Vi har 400 fastigheter.

Det är över 1000 stora byggnader bara i Klövern.

Då finns det väldigt mycket mark kring vissa–

–där det enligt gamla detaljplaner–

–har varit planlagt för kommersiella hus, kontor.

Kontorsmarknaden växer ju i måttlig takt–

–i takt med ekonomin.

Men vi har en "land bank" så att säga.

Vi har möjlighet att bygga enormt mycket nya kontor–

–att klämma in bredvid våra hus.

Vi har ett underlag som vi kan leva på i många, många år.

Då har ju trycket på bostäder varit väldigt stort.

Dels tryck på att få fram bostäder.

Dels en trend mot att blanda kontor och bostäder–

–för att få en mer levande miljö–

–så att det inte är dött klockan 18.00.

Då fortsätter det privata livet och så går de mer ihop.

Genom att istället göra om de här planerna–

–från kommersiella byggrätter till möjligheten–

–att bygga bostäder har vi fått fram en mängd bostadslägen.

Inklämt mellan kommersiella hus.

Där har vi annonserat att vi har mellan 8000 och 12 000–

–möjliga lägenheter i vårt befintliga bestånd.

Vi bygger inte en enda, men vi driver planerna–

–för det tar många år att få fram planerna.

Exploateringskontoren i landet är så hårt belastade–

–så det är lång handläggningstid.

Och det är stora beslut. Har man en gång sagt–

–att ett område ska ha en viss struktur–

–är det inte lätt att ändra det. Det är många instanser.

Och det driver vi på många ställen.

Över tid kommer vi säkert att få ut de här 8-12 000....

Säg att vi får ut 12 000...

Med dagens marknad blir det sannolikt mindre lägenheter–

–för att folk ska ha råd.

Så det kanske går att få ut 15 000 lägenheter.

Där har vi en jättestor volympotential på sikt.

Men det kan vi bygga över 15-20 år–

–med uppåt 1000 lägenheter per år.

Vad tänker du då...

Där finns en framtida volym.

Bostadsutvecklarna har haft det jättetufft–

–sen förra hösten. Tobin till exempel.

Ge en liten prognos av läget idag. Vad tycker du?

Det byggdes ju väldigt mycket.

Och det byggdes mycket i det här luxuösa–

–fina premiumsegmentet.

Där finns det hela tiden en efterfrågan–

–så länge man känner att det är rätt pris.

Då går man från... Alla har nån form av karriärstege–

–i sitt boende, en boendekarriär.

Är det fortfarande bra efterfrågan där?

Nja, alltså, efterfrågan finns där. Det är bra omsättning–

–på den vanliga bostadsrättsmarknaden.

Ska du sälja din bostad idag så blir du av med den.

Det kommer folk på visningar. Det har inte dött.

Det som har dött fullständigt är att sälja på ritning.

Det är inte det att man inte vill köpa på ritning...

Det är när du tecknar ett avtal om att köpa nåt–

–som kanske är klart om två år.

Det funkar inte idag–

–för man måste visa att man har finansieringen.

Då frågar banken om man har sålt sin lägenhet.

Och det kan man inte göra förrän om två år.

"Då får du komma tillbaka då."

Det är ett moment 22.

Ja, med det nya regelverket och nya sättet–

–som bankerna tvingas se på det.

Där är det svårt.

Då får man bygga klart–

–och sen sälja lägenheterna som färdiga produkter.

Då kan folk klämma och känna och gå på visningar–

–och hinna sälja sin befintliga bostad.

Då kan man sälja det. Det är lite som–

–att de flesta går och tittar på bilar.

De provsitter och provkör. Det vimlar ju av bilhandlare.

Hade man inte velat känna och klämma på sin bil–

–kunde man ha beställt en på nätet.

Då hade den stått utanför huset.

Man hade gått in på sin bank–

–och fått betala när den står utanför dörren.

Det är väl kanske sunt att det inte–

–säljs lika mycket på spekulation och ritning.

Folk trodde att de kunde sälja det där direkt–

–och sen kunde de tjäna pengar.

Många har spekulerat, främst i Stockholm.

Många privatpersoner.

Ja, uppåt 10-20 % av volymen i många av de projekt–

–som gjorts i Stockholm har varit spekulationsköpare.

Samtidigt är situationen lite skakig just nu.

Ni har skjutit planerade byggstarter–

–inom Klövern Living på framtiden.

Vi ser samma trend hos många bostadsutvecklare.

Vad behöver göras för att få igång bostadsbyggandet igen–

–och få bolag som era att våga satsa på att bygga bostäder?

Man måste se över regelförändringarna–

–som har drivits igenom.

Det hade varit vettigare om man hade genomfört dem–

–innan priserna drog upp och så.

Då hade det kanske fått bättre effekt.

Då hade man inte fått den här hysterin som var–

–att alla bara lånade och köpte.

Det var så lätt att lägga på en miljon.

En lägenhet till salu för fem miljoner.

Vi köpte den. Vad blev det? Det blev sex miljoner.

Jaha, var fick ni den miljonen ifrån?

Då hade banken ställt upp med ytterligare en miljon.

Räntan på ytterligare en miljon är 35 kronor om dagen.

Jag brukar skämta om–

–att det är som en kaffe latte om dagen.

Att låna en miljon till kostar en kaffe latte om dagen–

–i dagens låga ränteläge om du får bra bostadslån.

Då är det för lätt att lägga på den där.

Då ska ju banken säga stopp.

Man måste utgå från att räntorna kan komma upp.

Då är det läskigt att ha den där sista miljonen–

–när värdet går ner. Då sitter man med lån på miljonen.

Har man lyckats spara ihop en miljon och lägger in den–

–som insats och priset går ner från sex till fem.

Då har du fem miljoner kvar i banken.

Så det trycket som har varit och drivit marknaden–

–har inte varit sunt.

Där borde bankerna ha varit mer återhållsamma.

Men det är de ju nu.

Nu har det nästa gått ett steg för långt tillbaka–

–med de här taken som man har.

Begränsningar på 4,5 gånger bruttolönen–

–och amorteringskrav ovanpå det.

Så nånting...

Man hade velat se nån form av lättnad där.

En liten lättnad hade varit bra.

Hur ska man komma åt det här problemet då?

Nån form av lättnad.

Men det stora problemet är också...

Det är väl bra att det införs–

–för det är bra att spekulationsinslaget kommer bort.

Det kommer alltid finnas i nån omfattning–

–men det har varit för enkelt.

Det är sunt att det tvättas bort.

Sen får man ju bygga bostäder som folk har råd med.

Lite billigare bostäder.

När det inte är så lätt för gemene man–

–att låna den där pengen–

–kommer man att hitta ett lägre tak.

Då gäller det att försöka bygga lägenheter–

–som kostar en miljon eller två miljoner mindre.

Lönsamheten i branschen åker ju ner–

–för att man inte kan sälja till samma priser.

Men man måste ändå hitta en lönsamhetsnivå–

–så att det produceras lägenheter.

Bostadsrätter i bra lägen... Där hittar man nog modellen.

Det är värre med hyresrätter.

Näringslivet är alltid supergirigt.

Alla ska alltid tjäna så mycket som de kan.

Det är supergirigt och kommer alltid att vara det.

Det finns inget företag som bygger–

–med syftet att skapa boenden åt alla.

De företagen finns inte. Det skulle då vara allmännyttan.

Allmännyttan får gå in och skapa enklare bostäder.

Städerna har ofta mark.

De kan sätta lågt värde på sin egen mark.

Kommunerna i Stockholm har sålt ut...

De har också varit girig. De har fått 20 000-30 000...

...per kvadratmeter för mark.

Bara för marken. Det är mer än vad lägenheter kostar–

–per kvadrat i vissa andra städer.

Det är inte längesen en lägenhet i Malmö kostade 10 000.

Nu säljer man marken i Stockholm för 20 000-30 000.

Det är klart att det blir sjukt dyrt.

Lägenheter som den breda massan har råd med–

–ska ligga på allmännyttan.

Man ska skilja på billiga bostäder och "affordable".

Det ska inte vara billiga bostäder men "affordable".

Bygg smart och lite mindre.

Man få bo lite trångt i början av sin boendekarriär–

–och kanske lite längre ut.

I slutet av sin boendekarriär kanske man bor i centrum–

–och lite större. Men det ska inte vara givet–

–att man ska ha 72 kvadrat på Kungsholmen–

–som första boende.

Det får inte vara en självklarhet. Det blir snett.

Bygg i fina områden med hög kvalitet.

Det är dyrt att bygga billigt.

Det har ingen livslängd.

Hur pass girig var du?

Nyligen har du investerat via ONX Holdings–

–i Well fastigheters BRF 2.0. Berätta...

Det är supergirig...

Det finns ingen annan tanke än–

–att de projekten ska gå med vinst.

Där försöker man hitta en modell–

–där man lägger en större, lång belåning i föreningen–

–med fast ränta och amortering.

Man vet sin avgift över lång tid.

Totalt sett blir belåningen mindre...

Brf:en har ett större lån och den som köper...

...har inget lån, utan har en insats.

Privatpersonen tar inte lånet. Det gör föreningen.

Det blir lite mer som ett hyreshus.

Föreningen med sin gemensamma styrka–

–kan få ett bra och långt lån med bra villkor–

–som den sakta amorterar ner.

Redan dag 1 är skuldsättningen lägre–

–med medlem plus förening, än annars.

Tanken är att det ska sänka inträdesbarriären.

Man skapar en stark förening som ordnar finansieringen.

Man behöver inte själv ha en ofantligt stor plånbok.

Är det här en väg framåt?

Det är värt att pröva i varje fall.

Alla nya vägar fram...

Alla bra idéer på det här området behövs.

Vi är jätteberoende av bostäder.

Det är en bra brygga till nästa avsnitt.

Nytänk och innovation inom fastighetsbranschen.

Vi har tagit fram några exempel på det.

Vi skulle vilja få din reaktion på dem.

Tumme upp eller tumme ner. Är du redo?

Ska jag svara med emojiar?

1. Airbnb ger sig in i bostadsbyggarbranschen–

–genom att designa och bygga småhus–

–med initiativet Backyard. Tumme upp eller ner?

Tumme upp.

Det känns innovativt.

Om bilden illustrerar tänket...

En gemensam miljö med privata bostadsceller...?

Attefallshus som man kan dela.

Folk på Airbnb vet hur de ser ut.

Det är en standardmodul runt om i världen.

Det känns helrätt. Tumme upp på det.

Okej.

Kontorshotelljätten We Work satsar på co-living–

–lyxkollektiv i storstäderna–

–genom sitt initiativ We Live.

Det är tumme upp på det.

De är gamla kollektivkillar och vet vad som gäller.

Det är ett superhäftigt bolag.

Intressant att se hur de växer över världen.

Det är en helt ny modell att gå in och ta–

–ett tomt kontorsplan eller tomt hus–

–och gör en deal med fastighetsägaren.

Det blir ett slags win-win-kontrakt.

Sen sköter de hela biten åt fastighetsägaren–

–och gör det väldigt bra.

De tog över hela IMB:s kontor på Manhattan–

–och kör det åt IBM.

IBM känns som ett superframåt företag–

–men tycker att det företaget gör det bättre än de själva.

Vi kör nåt liknande We Work i ganska stor omfattning.

Vi har startat 75 stycken kontorshotell–

–som vi hela tiden profilerar om.

Vi har 64 kvar. Vi har sålt en hel del fastigheter–

–när vi renodlat. Vi är nog uppe i 75 snart igen.

Vi har en sista här...

Och vi kommer att starta på Wall Street också...

Spännande. En nyhet som kommer...

Det är ingen nyhet. Vi har två projekt på Manhattan.

Det blir nog ett First Office i ett av dem.

Det kan bli att nån hyr hela huset också.

Eller att We Work hyr hela huset.

Men det är för dyrt för dem.

Vi kör trend nummer 3.

I Sverige byggs fler och fler nya bostadsprojekt–

–med centrala kylrum i källaren–

–för att lösa "last meter"-problematiken–

–med att få hemleverans av mat.

Tumme upp eller ner?

Källaren känns ju... Det ska nog vara i entrén.

Men det är tumme upp.

Att det finns kylrum i bostaden.

Det hade JM i sina projekt... Det är inget nytt.

Det hade JM, säg 1998.

Då införde de kodlås på dörren till förrådet–

–och ett vanligt kylskåp från E-lux innanför.

Kodlås på dörren. Då kunde torrvarorna stå bredvid–

–och mjölken i kylen.

Men då var kanske inte e-handeln lika mogen som nu.

Det var ju 20 år sen, så att...

Det här är samma som Instabox.

Det sätter ut leveranssystem längs ner i trapphuset.

Man kan leverera till några boxar i vartenda hyreshus.

Jag kan se framför mig att man har leveransboxar.

Man får en kod, sen ligger det där...

Man slipper springa och hämta det.

Vill man skicka nåt lägger man det i boxen–

–och mejlar att man vill ha det hämtat.

Då tar nån det från din box till nån annans box.

Man kan skicka julklappar den vägen.

Smidigt.

Sen är det långt tills drönare landar på taket.

Det kommer väl. Det blir Luftfartsverkets bekymmer.

Du låter positiv till alla innovationerna.

Det var tummen upp för alla tre.

Man kan tycka–

–att det inte sker så mycket innovation–

–i bostadsbranschen. Borde det inte hända lite mer?

Det kan jag hålla med om.

Det händer inte jättemycket i bostadsbranschen.

Problemet är att alla måste vara med och betala.

Det måste finnas bärighet.

Det går inte att sätta ut ett kylskåp i varje trapphus–

–om ingen betalar för det.

Är det sånt som ni funderar mycket på?

Det är lättare på företagarsidan att få betalningsvilja.

Det skapar effektivitet och attraktivitet.

Då är det lättare att hyra ut och man kan räkna på det.

Men med schyssta lägenheter och bra kvalitet.

Med bra läge, fina hus och bra detaljer

Titta på Tobiis fastigheter. Skälet till att vi gick in–

–i bolaget var att det är så fina hus som vunnit priser.

Jag blir ledsen när jag åker förbi ett nybygge–

–och det ser ut som det är byggt under miljonprogrammet.

Man vet att huset kommer att stå i 100 år minst.

Att behöva titta på ett fult hus i 100 år är...

Men det är tycke och smak också.

Man hinner inte ändra det.

Väldigt mycket av det som byggts har sett likadant ut.

De flesta, om man gjorde en omröstning–

–och la fram de olika alternativen–

–skulle de flesta gilla det som jag tycker är snyggt.

Det man tycker är fult, tycker nog de flesta...

Har de med flit byggt ett fult hus?

Det är billigt.

Är det vad vi får för pengarna?

Jag åker förbi Torsvik varje morgon.

Där byggs ett nytt hus. Det är inte JM.

Det blir fult och ligger bredvid några andra fula hus.

Det följer samma fula arkitektur.

Jag tror att 90 % håller med om att det är fult.

Det är tråkigt för det kommer att ligga där jättelänge.

Om man åker ut till Hjorthagen istället–

–finns en extremt häftig variation av...

Där har stan gjort ett jättebra exploateringsjobb–

–i att styra arkitekturen.

Kända arkitekter har varit involverade i husen.

De har jobbat med materialen och layouten.

Det är snyggt. Det är cortenstål, skiffer...

Det är påkostat och snyggt.

Det känns mycket mer hållbart i längden.

Det är Norra Djurgårdsstan i Stockholm.

De har fått väldigt bra priser på andrahandsmarknaden.

Det är snyggt och trevligt.

De allra flesta skulle kunna tänka sig att bo där.

Det är jättefint. Så är det inte alltid.

Det är dyrt att försöka bygga billigt.

Men att skapa billiga bostäder–

–får ligga på allmännyttan.

Sänk avkastningskraven, bygg fint, hållbart och gediget.

Hus som kan stå i ett par hundra år. Skalet i alla fall.

Bortse från lönsamheten. Sätt låga avkastningskrav–

–för att skapa bostäder för alla.

Stockholm ska växa med ett Malmö på tio år.

35 000 personer om året.

Hur ska vi kunna bygga ett Malmö i Stockholm på tio år?

Det är prognosen.

Nu går byggandet ner.

Det därför jag inte är orolig för bostadsmarknaden.

Jättemånga byggen i Stockholm läggs på is.

Det är svårt att sälja på ritning.

Du kan bara dra i gång–

–om du har råd att finansiera bygget hela vägen.

Du måste ha stark balansräkning.

Det har man inte behövt på många år, då man har byggt–

–med investerarnas, bankens och köparnas pengar–

–och haft väldigt lite eget kapital.

Nu går vi tillbaka mot det gamla byggmästar...

Att man bygger klart ett hus, sen säljer man det.

En återgång till det gamla.

Men det är smärtsamt om man inte har balansräkning.

Och framtiden, då?

Har du några prognoser för fastighetsmarknaden–

–generellt sett nu, 2019?

Då tror jag att bostadsmarknaden stabiliseras.

Det lär ta hela året, men i slutet av 2019–

–så har det satt sig.

Det kommer att produceras mycket som kommer ut.

Eller: Det produceras mycket som kommer ut 2019.

Sen blir det mindre. Tobin har ett flertal projekt 2019–

–men sen avmattas det. Sen kommer det inte mycket mer–

–förrän man har balansen att starta upp.

Det blir en jakt där. Som många andra har man bromsat.

Så prognosen är väl att bostadsmarknaden stabiliseras.

Jag sa för jättelänge sen–

–att priserna skulle gå ner 20 % i Stockholm.

Det var nog lite hårt, men det kan stämma i vissa områden.

Jag ska inte måla ut några områden–

–men i vissa kransområden har det nog gått ner 20 %.

De bästa lägena har hållit sig.

Under året stabiliseras det–

–för att kanske komma tillbaka igen.

Om man då har köpt lite för dyrt–

–men ändå gillar det, kan man kanske bo kvar.

Då kan det återhämta sig över tid–

–med inflyttningstrycket i Stockholm.

Den kommersiella sidan ser stark ut.

Där har det inte varit nån dipp, bara en uppgång–

–ända sen 1990. En successiv uppgång.

Trots de krascher och kriser vi har haft under de åren–

–så har den kommersiella fastighetsmarknaden gått uppåt.

Med små krusningar under kriserna.

Man knappt så man har märkt det.

Påhejat av en fallande ränta, så klart.

Det har lett till ett stort investerarintresse–

–inte bara i Sverige utan globalt.

Det vi ser i Stockholm och Sverige är ingalunda unikt.

Varenda storstad har nästintill haft den trenden.

En urbanisering globalt, låga räntor globalt–

–och stort intresse för fastigheter, och ökande priser.

Affärslokaler och butiker, då, som utmanas av e-handeln?

Butikslokaler har det tufft.

Boxar ute på åkrar har det poppat upp oändligt många.

Där ser jag en risk. Den kan vara en risk, absolut.

För det är mycket av...

Om du bygger en outlet eller en stor box–

–som säljer elektronik...

Jag menar, det är tråkigt att kolla på kylskåp och så där.

Men om man ska ha en vit kyl–

–kan man väl hitta den på nätet och få den hemkörd?

Du kan ändå inte ta den i bilen. Du ska ändå få hem den.

Mycket av det lär gå över på nätet.

Det har ju pågått... Den trenden pågår ju.

Där kan finnas ett jätteöverskott av den lokaltypen.

Där skulle jag vara försiktig. Men om det är köpcentrum–

–som är centralt beläget, i ett mysigt, bra läge.

Som Gallerian eller Mood-gallerian i Stockholm–

–då handlar det mer om att man gör om fastigheten–

–till det behov som finns i dag.

Kanske mindre butiker, utlämningsställen–

–alltfler restauranger, hängställen, fik och sånt.

Det kan bli kontorsytor i bottenplan.

Det sprängs in hotellrum och bostäder.

Där finns det en efterfrågan av läget–

–för boende, korttids- och långtidsbutiker–

–kontor och gym – allting.

Alla vill vara där. Då går det att göra nåt.

Det är en väldig skillnad på handel externt eller centralt.

Där gör jag en stor skillnad.

Men det är en jättetuff retail-marknad på båda ställen.

Kedjorna drar ner på sina ytor och lägger ner butiker.

Det är inte givet att man hittar en ny butik–

–till den tomma lokalen.

Förr ringde de som hade och drev centret–

–till nästa intressent på listan.

De 150 stora, rikstäckande kedjorna.

Man ringde den kedja som saknade etablering–

–och erbjöd en bra lokal.

Så funkar det inte i dag. Nu lägger de ner lokaler.

Man expanderar inte längre. De satsar på nätet.

Där är det tufft. Och ligger det utanför, långt ut–

–är det tufft. Men mitt i stan kan man ta bort en våning–

–och göra kontor. Vi har gjort kontorshotell och fyllt.

Där är efterfrågan.

Det tar 12 månader ungefär i snitt för oss–

–att fylla våra kontorshotell. Det går ganska fort.

Då måste de ligga väldigt bra.

Man kan inte ta de sämsta ytorna–

–som har blivit tomma på ett externt läge.

Det går inte. Det blir ändå tomt.

Så där! Den här tiden har totalt rusat iväg.

Vi har dragit över ganska ordentligt.

Stort tack. Superintressant om bostadsmarknaden–

–och din syn på innovation och trender framöver.

Tack för att du kom hit.

Stort tack, Rutger.

Missa inte nästa veckas avsnitt av Kvadrat.

Då är vi tillbaka med mäklarkungen Erik Olsson–

–och Handelsbankens ställföreträdande chef–

–för makroanalys, Lena Fahlén.

Tack så mycket.

Fastighetsbolaget Klöverns vd Rutger Arnhult gästar bostadspodden Kvadrat. Han berättar bland annat om hur han som finansman blev intresserad av fastigheter och om den gången kvadratmeterpriset i Vasastan i Stockholm var 1 300 kronor.

  • Booli: Billigare att köpa nytt än begagnat20:31

    Booli: Billigare att köpa nytt än begagnat

    Dagsfärska Hox-siffror över prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden från Valueguard diskuteras samt nyheten att slutpriserna på sålda nyproducerade lägenheter i Stockholms kommun för första gången sjunker till lägre nivåer än slutpriserna på successionsmarknaden, enligt siffror som bostadssajten Booli tagit fram för EFN Kvadrat.

  • Fler lyxkollektiv på gång i Sverige38:50

    Fler lyxkollektiv på gång i Sverige

    Detta avsnitt av bostadspodden Kvadrat gästas av två aktörer som är verksamma inom den heta trenden co living. Diskussionen handlar om varför det plötsligt blivit intressant att bo i kollektiv igen.

  • Spellicensens konsekvenser för spelarna1:34

    Spellicensens konsekvenser för spelarna

    Nu har regleringen av odds- och kasinospel förändrats och det har flera konsekvenser för konsumenterna. Bland annat kommer spelreklam i sociala medier att bli vanligare...

  • Så minskar du risken för kortbedrägeri0:59

    Så minskar du risken för kortbedrägeri

    Kortbedrägerier blir allt vanligare och är nu det vanligaste brottet i Sverige. Tänk på hur du hanterar personliga uppgifter för att minska risken att drabbas.  

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Så blir bostadsmarknaden 201924:52

    Så blir bostadsmarknaden 2019

    EFN Kvadrat tar fram kristallkulan och blickar framåt, tillsammans med två av de allra bästa experterna, Lena Fahlén, chef för makroanalys på Handelsbanken och Erik Olsson, ordförande för Erik Olsson Fastighetsförmedling.

  • #Uppesittarkväll – Julspecial1:59:55

    #Uppesittarkväll – Julspecial

    I årets sista #Uppesittarkväll pratar Michael Livijn, chefsstrateg för investeringar på Nordea, om portföljteori. Dessutom pratar privatekonomen Emma Persson från Länsförsäkringar och vardagsekonomen Magnus Hjelmér från Ica Banken om ekonomiåret 2019.