Att köpa bostad är ofta den största affären i livet.

Det sker ofta snabbt, man ska titta, undersöka–

–och lägga bud på miljontals kronor.

Mikael, du har skrivit en bok om att köpa bostadsrätt.

Vilket är det vanligaste misstaget man gör?

Det är att man inte hinner titta i årsredovisningen–

–och ta reda på föreningens ekonomi.

Problemet med bostadsrättsföreningar är att de har–

–precis som individer, olika ekonomi.

Vad ska man börja med att titta efter?

Man ska börja med att se vem som äger marken.

För de flesta bostadsrättsföreningar är det fri mark.

Då äger föreningen marken.

Men i många föreningar–

–det finns exempelvis 900 i Stockholm–

–står marken på tomträtt. Då betalar man tomträttsavgäld–

–till kommunen. Den kan få oanade konsekvenser–

–när fastighetspriserna ökar.

Vad kan mera vara av intresse i årsredovisningen–

–som jag inte får missa?

År 2020 träder en regeringsproposition i kraft–

–som säger att alla flerfamiljsfastigheter–

–ska ha en radonhalt under 200 Bq.

I Boverkets energideklaration finner man ibland–

–att det inte finns någon radonhalt mätt–

–eller också ligger den över 200 Bq.

Enligt propositionen ska det vara åtgärdat och mätt–

–första januari 2020. Då kan man råka ut för–

–ökade och oväntade kostnader.

Man har ju en mäklare som ska hjälpa till.

Vilket ansvar har mäklaren?

Det har jag också frågat mig.

Du som köpare har undersökningsplikten.

Det har inte mäklaren.

Allt ansvar faller på köparen–

–som ofta inte har tillräcklig ekonomisk kunskap.

Många boekonomer brukar säga–

–att man ska ha med sig en ekonomiskt kunnig person–

–på lägenhetsvisning som kan guida dig.

Men det är svårt, eftersom det går så snabbt.

Du skriver att man inte ska låta sig stressas.

Kan man inte missa sitt objekt då?

Jo, men problemet är att man inte vet vad man köper.

I andra fall har man konsumentupplysningssajter–

–där du kan testa exempelvis dammsugare–

–och du kan få perfekta värden på varans kvalitet.

Men när du köper en bostadsrätt ligger undersökningsplikten på dig.

Det är komplext att bedöma en förenings ekonomi.

Nybildade föreningar har ju inga årsredovisningar–

–att gå igenom. Hur gör jag då?

De har någonting som kallas "ekonomisk plan".

Det är en prognos för hur det kommer att utfalla–

–längre fram i tiden. En prognos är just en prognos–

–och man kan inte vara säker på att den håller.

Det är ett större riskmoment.

Det är bättre att gå in i en förening som redan har en årsredovisning–

–och har haft det i många år.

Då vet du att kalkylen vilar på ett fast underlag.

Hur ska man tänka kring lånen som föreningen har?

Jag sätter ett rekommenderat högsta värde–

–på 10 000 kronor per kvadratmeter bostadsyta.

Det är för att vid 4 % ränta–

–ja, just nu har vi förstås ingen ränta–

–men vid en normalränta på 4 % blir det–

–400 kronor per kvadratmeter i kapitalkostnad .

Hamnar man över det, riskerar man att hamna över–

–bruksvärdeshyran för hyreslägenheter–

–för en motsvarande lägenhet i samma område.

Jag anser bruksvärdeshyran–

–styr hur höga avgifterna kan vara i föreningen.

Nämn tre punkter att ha absolut koll på innan man köper.

Tomträtt och radon – är det mätt eller inte mätt–

–och tänk också på att olika typer av hyresintäkter–

–som föreningen kan ha är av stor betydelse.

Hyresintäkterna kan balansera kapitalkostnaderna på lånen.

Tack, Mikael Goldstein!