Detta bör du ha koll på om brf:ens ekonomi

Petra, när du tittar på bostadsrätter–

–hur ofta kollar du föreningens ekonomi?

En kuggfråga?

Ja, kanske.

Jag kollar hur stora lånen är–

–och hur stor andel av lånen som hör till lägenheten.

Slarvigt, kanske...

Jag hoppas att lära mig mer i dag.

Jag också. Det är nämligen dagens ämne i Kvadrat.

Veckans gäster som ska hjälpa oss–

–att räta ut alla frågetecken är Pär Gunnarsson–

–mäklare på Fastighetsbyrån Bromma, utanför Stockholm.

Välkommen.

Och välkommen Ulrika Blomqvist–

–vd för branschorganisationen Bostadsrätterna.

Direkt till veckans ämne.

En färsk Sifo-undersökning–

–som Swedbank och Sparbanken beställt–

–visar att fyra av tio bostadsrättsköpare inte–

–tar hänsyn till föreningens ekonomi.

Vad säger ni om det resultatet?

Lite förvånande och skrämmande.

När du köper en bostadsrätt köper du inte bara lägenheten–

–du blir också medlem i föreningen–

–och föreningens ekonomi är jätteviktig.

Får föreningen höjda kostnader påverkar det din årsavgift–

–och därmed din privatekonomi.

Lite skrämmande. – Pär.

Inte bra, förstås.

Men jag har upplevt en förändring de sista tio åren.

För tio år sen frågade folk om stambyte–

–nu är det fler frågor om årsavgift, belåningsgrad–

–tomträtt eller friköpt. Det vore spännande att se–

–hur siffrorna utvecklas över tid.

Men det borde förstås vara bättre.

Hur viktig är föreningens ekonomi?

Jätteviktig. Inte allt, men en stor del.

Du köper in dig i en bostadsrättsförening.

En väldigt stor del av privatekonomin.

Livets största investering.

Några konkreta råd för den som ska byta bostad.

Kanske har det stått i annonserna–

–att bostadsrätterna har ett betyg.

Om betyget är bra–

–måste man ändå göra en djupare undersökning?

Eller kan man lita på att föreningen är bra?

Betygen från olika sajter kan vara till hjälp.

Men vad finns bakom siffrorna?

Hur har man kommit fram till dem?

Hur har olika föreningar jämförts?

Man måste göra sin egen analys.

Hur är just den föreningen som intresserar mig?

Titta på årsredovisningen, gå igenom den...

Fråga mäklaren och kanske tala med banken–

–om du, som de flesta, behöver låna pengar.

Jag håller med helt. All hjälp man kan få är bra.

Nästan, åtminstone. Men man ska inte ta betyget–

–som hela sanningen och inte titta på andra lägenheter.

Då blir det problem om betyget inte är heltäckande.

Eller de som bara tittar på siffrorna i årsredovisningen–

–och missar fastighetens skick.

Då stjälper betyget mer än det hjälper.

Säg att på visningen ligger prospektet, årsredovisningen–

–från föreningen. Vad ska jag fokusera på–

–i årsredovisningen?

Några tal är bra att kolla, som skuld per kvadratmeter.

Inte hela sanningen, men det ger en bra hjälp.

I förhållande till fastighetens skick, exempelvis.

Underhållsplan för framtiden. Då får man rätt bra hjälp.

Inte heltäckande, men en bit på vägen.

Årsavgift per kvadratmeter.

Underhållsplan har många föreningar–

–men hur ska underhållet finansieras?

Kanske har föreningen ett bra låneutrymme–

–pengar på banken, orealiserade tillgångar–

–vindsutrymmen som kan upplåtas med bostadsrätt...

Eller hyresrätter som blir tomma–

–och kan säljas som bostadsrätter.

Många olika varianter kan finnas.

Fundera och fråga: Hur har ni tänkt göra det här?

För att få en heltäckande bild.

En låg årsavgift garanterar inte att föreningen är bra.

Föreningen kan vara utmärkt, men inte nödvändigtvis.

Vissa föreningar har inte höjt årsavgiften–

–fast underhållet är eftersatt och behöver finansieras.

Kanske låna om låneutrymme finns–

–kanske höja årsavgiften...

Men oavsett metod ska det betalas.

Det är viktigt att fundera igenom vad man ska titta på.

Bli inte störtförälskad.

Du går in i bostaden som är så fin med balkong–

–och kakelugn, högt i tak...

Det är så fint och nyrenoverat. Underbart.

Men föreningens ekonomi glöms bort.

Man köper ju in sig.

En hög avgift måste inte betyda–

–att föreningen är i sämre skick.

Nej, men man ska titta på varför avgiften är hög.

För ett antal år sen hade jag kontakt med två föreningar–

–som låg bredvid varann.

Den ena skötte ekonomin på ett sätt...

Fastigheterna var byggda samtidigt–

–och var ungefär lika stora. Den andra skötte ekonomin–

–rätt dåligt. När de behövde pengar sålde de nåt.

Det ryktades att det sista som såldes var piskställningen.

Ingen bra hantering från föreningens sida.

Få piskar mattor nuförtiden...

Kanske var det bra att sälja den?

Och titta på om föreningen är medlem i nån organisation–

–som kan ge stöd, hjälp och rådgivning.

Styrelseledamöterna är ofta väldigt duktiga–

–men de har det inte som yrke och gör det på fritiden.

Kan man ringa till er och fråga?

Absolut.

Är er medlem en bra förening?

Alla våra medlemsföreningar får fråga så mycket de vill.

Som köpare av en bostadsrätt i nån förening.

Nej, vi har ingen förvaltning–

–så vi vet inte hur föreningen ser ut.

Men på vår webbplats, Konsumentverkets–

–och mäklarnas, tas upp punkter att titta på–

–som köpare av en bostadsrätt.

Fundera igenom dem och fråga styrelsen.

Eller förvaltaren.

Nu har många föreningar bra webbplatser–

–där mycket information om föreningen finns.

Jag tänkte fråga en sak om mäklare...

Jag har varit på många visningar, det är spännande.

Har mäklaren upplysningsplikt på visningarna?

Under visningen hinner jag ofta inte–

–lusläsa årsredovisningen.

Men jag frågar mäklaren hur föreningens ekonomi är.

Ibland säger de att stambyte är på gång–

–men andra gånger har de talat om höga avgifter–

–6 000 för en etta...

Men med en hög avgift är det mindre risk att den höjs.

Inget lyckat svar.

Jag hoppas att inte behöva stå till svars för det.

Jag raljerade över den mäklaren, men generellt...

Man får skilja på juridisk skyldighet–

–och skyldigheten jag tycker att branschen har.

Juridiskt ska mäklaren vara opartisk–

–mellan köpare och säljare och ge relevanta råd.

Den exakta upplysningsskyldigheten är en juridisk fråga.

Men visst kan du ställa krav på att mäklaren–

–ska hjälpa dig att förstå årsredovisningen–

–eller hur underhållsplanen ser ut.

Kanske finns ingen plan. Då kan man kolla–

–vad som är gjort. Stammarna är bytta, taket fixat–

–uppvärmningen ser bra ut, liksom trapphusen...

Då finns det inte så mycket kvar att göra.

Håller du upp ett varningens finger på visningen:

Tänk på att det här är på gång...

Föreningen har stora lån.

Inget varningens finger, jag presenterar en helhet.

Ingen bostadsrättsförening är perfekt.

Allt gjort och inga lån. Jag ger en nyanserad bild.

Kanske kollar jag i vilka områden du söker.

Kanske ett område där alla föreningar bildades samtidigt–

–och fastigheterna byggdes samtidigt.

Då kan man berätta vad som skiljer föreningarna åt.

Man skapar sig en bild av situationen.

På de visningarna jag har varit är det sällan mäklaren–

–påpekar nåt negativt.

Kanske är det så.

Du är hjärtligt välkommen till våra visningar.

Så hoppas jag att vi bevisar motsatsen.

Man får förstås ställa frågor.

Är man en påläst eller intresserad konsument–

–och ställer frågor får man oftast bra svar.

Men hur påläst är mäklaren?

Ibland är inte mäklaren där, bara en visningsvärd.

Inte bra. Mäklaren ska förstås vara där.

Jag kan inte svara på hur påläst mäklaren är.

Men generellt kan man ställa höga krav–

–på fastighetsmäklaren som ska veta det föreningen vet.

Eller ta reda på svaret på en specifik fråga.

Ibland frågar man utan att få svar–

–och avfärdar mäklaren som en slarver.

Men kanske vet föreningen inte svaret–

–kanske har en stor del av styrelsen bytts ut–

–och historiken finns inte. Man får vara ödmjuk–

–inför verkligheten jämfört med teorin.

Jag får ofta svaret att mäklaren ska undersöka saken–

–och återkomma, men det gör de sällan.

Men hade jag lagt bud skulle de kanske ha svarat...

Du är också hjärtligt välkommen till Fastighetsbyrån.

En av våra yngre medarbetare, Ara Mustafa, har en fråga.

Han har en podd med Amelia Adamo på EFN–

–som heter Fattig eller rik.

Ara söker sin första bostadsrätt.

Han har många frågor.

En av dem gällde en förening–

–med 20 000 kronor per kvadratmeter i lån.

Är det mycket?

Hur ska man veta vad som är mycket och lite?

Generellt verkar det vara mycket.

Men i vilket skick är fastigheten?

Många hyresrätter eller lokalintäkter?

Det låter mycket, men en bra förklaring kan finnas.

Men ett sånt tal skulle jag kolla upp.

Mellan tummen om pekfingret...

Belåningsgrad per kvadratmeter som kräver en närmare titt.

Jag har inget svar på rak arm.

Både höga och låga tal–

–kan vara anmärkningsvärda på olika sätt.

Över 10 000 per kvadratmeter kräver ett svar på varför.

Fastigheten kan vara i gott skick, ha dolda tillgångar...

Stora intäkter. Bra läge i Stockholms innerstad–

–med många framgångsrika restauranger.

Då kanske det inte är nåt problem.

Och är den relativt hög i kombination–

–med ett stort underhållsbehov framöver.

Jag vill balansera det här.

I dag har spekulanterna en ökad medvetenhet–

–om frågorna och det är mycket bra.

Men vissa ställer frågor utan att förstå svaren.

"Vilken är belåningsgraden?"

Man får svaret, men sen då?

Vissa siffror eller betyg skrämmer bort köparna.

Det känns osäkert, fast priserna kanske är lägre där.

Och då blir helhetsaffären bra ändå.

Kan det vara en fördel med lägenheter–

–som inte stiger så mycket i bud–

–för att föreningen har dåligt betyg.

Eller hög avgift.

Men föreningen kan vara bra, du måste bara läsa på mer.

Eller ett bra köp för att föreningen–

–är sämre än grannföreningen. Så att lägenheterna–

–blir billigare och helhetsaffären blir bättre. Köptips.

Men allt kräver ett sammanhang.

Vad är jag beredd att betala för det här?

En prislapp för vad jag vill betala.

Det blir lättare om man förstår varför saker är som de är.

Avgiften är lite högre än grannföreningens–

–men bostaden jag får för det jag vill betala är större.

Det behöver inte vara dåligt.

Bara man vet vad man gör.

Underhållsplaner...

I årsredovisningarnas förvaltningsberättelse–

–brukar föreningarna redogöra för genomfört–

–och planerat underhåll. De flesta har med det i dag.

Årsredovisningarna har generellt blivit mycket bättre–

–jämfört med för några år sen.

Fler nyckeltal, de är uppbyggda på liknande sätt.

Sifferdelen, tårtdiagram och staplar...

Lättare att få en snabb överblick.

För siffermänniskan, men också för den som vill ha bilder.

En snabb överblick.

Sen måste man förstås fråga.

Om man vet att det är fasadrenovering–

–och stambyten på gång...

Ska man dra öronen åt sig eller bara vara beredd–

–och kolla hur det ska finansieras?

Du ska fundera på vad det innebär för dig?

Hur ska stambytet finansieras? När ska det göras?

Jag kanske precis har flyttat från en förening–

–där det varit stambyte och tänker: Aldrig mer!

Jag vill absolut inte vara med om det igen.

Vad är okej för mig och vad innebär det?

Ja, vad innebär ett stambyte?

I de flesta fall blir det stökigt en period.

I de flesta föreningar bor man kvar.

Det är vanligare att flytta ut ur hyresrätter.

Toaletten går inte att använda.

När min förening hade stambyte kunde vi använda toaletten–

–utom en kort period. Då fanns dusch–

–och toaletter på gården i baracker.

Stökigt, plastskynken, oljud...

På dagarna jobbade vi så det var inget jätteproblem–

–men för den som är gammal och sjuk...

Att bo mitt i allt kan vara tufft.

Både ett ekonomiskt och ett praktiskt problem.

Utmaningar...

En bostadsförening på Södermalm–

–hade skärmväggar mellan balkongerna–

–och alla fick varsin Bajamaja.

Den varianten hade jag inte hört.

Lite extremt...

Stambyten och den typen av åtgärder–

–är oftast bra dokumenterade.

Stämman har fattat beslutet, oftast kan tillval göras...

Du ska fråga och fundera på vad det innebär–

–men det är stökigt att bo kvar vid stambyte.

Men efteråt blir det fint.

Kanske en möjlighet att få bostadsrätten till lägre pris?

Barnfamiljer och pensionärer vill inte...

En möjlighet.

Vi ska gå vidare...

Vi får en del frågor angående nyproduktion.

Bör man vara orolig över föreningarnas ekonomi–

–nu när det är lite skakigt på den marknaden–

–framför allt i Stockholmsregionen?

Generellt sett behöver man inte vara orolig–

–bara man vet vad man köper.

Till största delen är nyproduktionen finansierad–

–via insatser. En ganska liten del av föreningens–

–initialkostnader ligger som gemensamma lån.

Det brukar innebära att årsavgiften inte är så hög.

Men man bör se upp med vad som händer–

–om inte alla bostadsrätter blir sålda.

Många bostadsproducenter har en garanti–

–där de går in och köper de här bostadsrätterna–

–så att föreningen får in sitt egna kapital.

Det kan var en sak att titta på.

De fiffiga erbjudandena av olika slag–

–att man bor utan månadsavgift under ett år.

Då ska man titta efter vem som finansierar det.

Skjuter man vidare det? Ökar man föreningens lån?

Eller står byggaren för kostnaden?

Om föreningen står för den, är det ju inte avgiftsfritt.

Det är bara en omfördelning över tid när den ska betalas.

Ta reda på om det är en seriös byggare.

Det är alltid problem med nyproduktion.

Det är lite skavanker...

Saker behöver rättas till.

De större etablerade är måna om sina namn.

De har en organisation för att hantera det.

Pär Gunnarsson, du satt och log–

–när du säger att det är skavanker i nyproduktion.

Har du erfarenhet av det?

Nej, men det har ju varit en...

Barnsjukdomar, brukar man kalla det.

En trend är att man ska vara kritisk mot nyproduktion.

Det finns mycket problem, men också fördelar.

En var vi inne på tidigare–

–är betygssystemet som inte fungerar så bra–

–på begagnatmarknaden.

Det fungerar bättre på nyproducerat.

Fastighetens skick får man förutsätta är topp.

Så länge entreprenaden är bra skött, är det på topp.

Då är det lättare att jämföra föreningarna.

Så det finns fördelar också.

Äkta och oäkta föreningar.

Kan ni förklara konsekvenserna av det.

Är det nånting man bör tänka på?

Absolut.

De flesta föreningar är äkta.

De är schablonbeskattade.

Det finns ett antal som betraktas som oäkta.

Det beror på att de har en stor andel lokaler.

De brukar ha bra ekonomi–

–för att de ha lokalintäkter.

I och med att de är oäkta–

–handlar det om att skjuta upp betalning av reavinster...

Man blir beskattad för skillnaden–

–mellan bruksvärdesnivån och...

Skillnaden mellan bruksvärdesnivån och årsavgiften–

–förmånsbeskattas man för.

Vad betyder det, Pär?

Man får inte göra uppskov–

–och att man kan åka på förmånsbeskattning.

Om man sitter med en stor vinst från en villa–

–och flyttar den till en bostadsrätt i en oäkta förening–

–kan det bli problem.

Och även från den.

Man ska ändå balansera uppskovsfrågan.

Nu betalar man ju ränta på uppskovet–

–som nästan är högre än bankräntan.

Det är inte säkert att uppskov är så fördelaktigt.

Vi får se var frågan landar i budgeten.

Vi blir kontaktade av bostadsrättsföreningar–

–som balanserar på gränsen mellan äkta och oäkta.

Man vill ligga på äkthetsgränsen–

–och gör därför om lokaler till bostäder.

En del har gjort en tredimensionell fastighetsindelning.

Man delar av lokaldelen och säljer av den–

–så att den ligger utanför föreningen.

Man kan inte heller säga att en oäkta är dålig.

Det finns för- och nackdelar med både och.

Vad är fördelen?

Att många av de oäkta har väldigt god ekonomi.

En del har inte ens några avgifter.

De kanske till och med går plus utan avgifter.

Marken har ju varit på tapeten ett tag.

Om bostadsföreningen äger marken eller inte.

Men risk för att låta som en politiker...

Det behöver inte vara fel att inte äga marken.

Men var medveten om det och ta hänsyn till det–

–utifrån vad du betalar för lägenheten.

Om man inte äger marken då?

Oftast är det tomträtter.

Det är det vanligaste alternativet till att äga den.

Det är olika mellan olika kommuner.

Men grundprincipen är att man sitter i cirka tio år.

Ja, förut var det 60-70 år långa löptider–

–på tomträttsföreningarna, plus att de var låga.

Men med takt med att det har blivit mer modernt–

–ligger de på tioårsavtal.

Vill man köpa en bostadsrätt–

–som ligger på en gammal tomträtt–

–måste man titta på när avtalet går ut.

För det blir nästan alltid rejäla höjningar.

De kan ha betalat väldigt lite per år i 60 år–

–och nu sätter man en helt annan nivå på tomträtten.

Och då kan avgifterna gå upp?

Ja, det blir konsekvensen–

–om man inte har pengar i byrålådan.

En del kommuner har inte ens tomträtt.

När man började med det här hade man tänkt sig–

–att fastigheter som låg på tomträtter–

–skulle ge ett lägre pris, men idag kan man inte veta.

Det brukar vara ungefär samma prislapp–

–men det är viktigt att kolla.

På samma sätt finns det lokaler–

–som man ska kika på för att se om de är äkta...

...och var de ligger.

En av grundtankarna med tomträtterna är–

–att markvärdet ska tillfalla kommunen.

Ökningen av markvärdet är grundidén.

Man ska vara medveten om det ställningstagandet.

Det är en stor skillnad.

Ja, så ser det ut. Den som äger kåken äger inte marken.

Kommunen äger marken, och då betalar man–

–en så kallad tomträttsavgäld.

Men de har dragit iväg mycket de senaste åren.

På vissa ställen i alla fall.

Ja, de centralt belägna.

Det ser inte likadant ute i landet.

Jag var ute hos en förening för flera år sen i Solna.

Där räknade man på vad det kostade att köpa fastigheten–

–jämfört med tomträttsavgälden och det var rejäla påslag.

Kostnaden för föreningen med avgälden–

–var jättemycket pengar.

I Stockholms stad är kommunen fantastisk.

De är transparenta med tomträttsavgälderna.

Det går att få reda på långt innan hur mycket det går upp–

–och hur mycket det slår på avgiften.

Det finns ofta mycket information att få.

Hur ska man räkna med avgiften när räntan stiger?

Hur ska man räkna på att avgiften påverkas?

Det är egentligen samma sak som privatekonomi.

Föreningen har ett visst antal kronor i lån–

–och man betalar en viss ränta på det.

Dubblas den så dubblas räntekostnaden.

Sen har föreningarna inte avdragsrätt.

Om de inte är oäkta, då får de dra av räntekostnaden.

Om räntekostnaden dubblas så slås det ut på medlemmarna.

Då är man inne på det här igen.

Titta i årsredovisningarna, kolla på siffrorna–

–och sätt talen i relation till fastighetens skick.

Det är väl ändå ett konkret råd.

Även om Riksbanken lämnade reporäntan oförändrad nyss–

–så har de flaggat för fler förändringar framöver.

Vi är i ett stigande ränteklimat.

Det kan betyda att föreningarna som har stora lån–

–får högre kostnader och det innebär högre avgifter.

Har man egna lån också, så slår det på dubbla ställen.

Dels månadsavgiften som en konsekvens av–

–att föreningens räntekostnader ökar.

Och sen ens egna privata lån.

Sen beror det på hur länge föreningen har bundit lånen.

Det framgår alltid av årsredovisningen.

Det brukar stå snyggt och prydligt:

"Så här ser föreningens lån ut."

"Så här stora är beloppen, här omsätts det".

Tittar man ordentligt så framgår det.

Pär, du som är ute på visningar.

Vilka är de vanligaste frågorna som besökarna har?

Vad gäller föreningens ekonomi–

–är det frågorna som vi har berört:

Om lån per kvadratmeter, om man äger marken–

–och om framtida renoveringar.

Trots undersökningen som vi refererade till i början–

–ökar medvetenheten hela tiden.

Men när de väl får svaren–

–har de svårt att sätta dem i sitt sammanhang.

Ett exempel är frågan: Är fasaden stambytt eller inte?

Det vill säga, man har lärt sig att fråga–

–men man kanske inte kan tolka svaret hela vägen.

Men vad är det för fråga du saknar?

Finns det nån som de borde ställa, men som inte ställs?

Det bästa rådet jag kan ge är att fråga flera inblandade.

Oftast finansierar man sitt köp via banken. Fråga banken.

De stora bankerna har oftast nåt kreditbetyg–

–på bostadsrättsföreningarna.

Fråga hur föreningen ser ut.

Det finns banker som använder påslagssystem på kalkylen.

Fråga fastighetsmäklaren.

Är det en mäklare som är lokal och har koll på föreningar–

–kanske de vet vilka som sitter i styrelsen–

–och historik på föreningen.

Sen bör man läsa årsredovisningen själv.

Gör en snabb ekonomikurs på nätet.

En annan sak man ska fundera över...

Det finns mycket diskussioner om att en del banker har–

–blivit mer restriktiva mot föreningar av en viss storlek.

Det var det jag tänkte gå in på.

Som av en händelse.

Stor eller liten förening. Hur ska man tänka?

Andelstal står ofta i prospekten.

Hur ska man tänka om man har en liten förening–

–med 8-10 lägenheter gentemot en som har 250 bostadsrätter?

Det beror på vad man vill.

En liten förening blir mer sårbar om det händer nånting.

För det är färre som kan vara med och ta smällen.

Sen finns det små föreningar med fantastiska ekonomier–

–och är väldigt välskötta och väl omhändertagna.

Men det har förändrats över tid.

Först var det kring 4-5 lägenheter man började strypa–

–så att föreningen inte fick låna.

Om man sen köpte eller sålde en sån bostadsrätt–

–blev det svårt att finansiera för köparen–

–för banken ville inte låna ut till för små.

Nu har jag hört nån gräns runt 10.

Det ska man kanske fundera över–

–men huvudsaken är att man ska trivas om man ska bo där.

Sen kan det vara svårt–

–att få ihop en styrelse i mindre föreningar.

Går man in i en liten förening får man vara beredd på–

–att man själv får sitta i styrelsen.

Det är roligt och lärorikt.

I en förening med 200-300 lägenheter–

–brukar det vara lättare att få till en styrelse–

–och man har inte samma typ av rotation.

Men jag har ändå jobbat med det här i många år nu.

Jag kan tänka att om man bor i en bostadsrätt–

–gör man inte det för att engagera sig i sitt boende–

–och sitta i styrelsen och kunna påverka... Nu ler du.

Jag är mycket ute och träffar föreningar–

–och oftast är det ingen kö till att sitta i styrelsen.

Det är lättare i en större förening än i en liten.

Pär?

I den bästa av världar är det som du säger.

Många känner också som du att man vill engagera sig.

Men det finns andra....

Det klassiska exemplet är en fastighet med 20 ettor.

Då är det en större risk att folk är mindre engagerade.

Och hög omflyttningsfrekvens–

–för då bor man ofta inte så länge.

Högre omflyttning brukar innebära mer slitage–

–på de gemensamma delarna.

Det kan också vara nåt att titta på.

Titta hur det ser ut i trapphuset, i tvättstugan–

–och hur det ser ut ute. Verkar det finnas mycket omtanke?

Om du hittar den perfekta lägenheten–

–men tvättstugan är risig, backar du då?

Då frågar jag föreningen om de tänker göra nåt åt det.

"Nej, vi är nöjda med hur tvättstugan ser ut."

Tycker jag att det är okej eller inte?

Jag brukar inte bara ringa till ordföranden–

–utan även snacka med folk i trappuppgången–

–och fråga vad grannarna tycker.

Ordföranden kanske säger en sak, men de som bor där–

–brukar ha en ärlig åsikt om hur det funkar.

Och den som ska flytta tycker allt är perfekt...

Men ordföranden är ett bra tips–

–för ordföranden vill ha in medlemmar på rätt premisser.

De vill inte måla upp nån för positiv bild.

Och grannarna är superbra att fråga också.

I mäklarannonser står det ibland:

"Populär bostadsrättsförening".

Vad är en "populär bostadsrättsförening"?

Det skulle jag också vilja veta.

Det kan säkert vara olika saker.

Min första koppling är att den är eftertraktad.

De kanske har gemensamma utrymmen–

–som festlokal och bastu?

Eller en god ekonomi, att den är välskött.

Såna saker kan göra den eftertraktad.

Eller om trädgården är välskött, uteplatsen är fin.

Att den ger ett positivt intryck.

Står det att den är populär så är den eftertraktad.

Det är mycket folk på visningarna.

Man kanske till och med listar sig hos mäklaren–

–att man vill flytta till en viss förening.

"Hör av er till mig om nån bostadsrätt blir ledig där."

Jag vill uppehålla vid frågan om små mot stora föreningar.

Det har skett en stor förändring de senaste två åren.

Förr gjorde bankerna ingen större skillnad på en liten–

–eller stor förening, utan man kollade på nyckeltalen–

–och tog ett beslut om det såg bra ut eller inte.

Idag är det väldigt svårt att få finansiering–

–till en bostadsrättförening med under tio enheter.

Det påverkar priserna i de föreningarna kraftigt.

Det är en väldigt stor skillnad–

–och förändringen har gått fort.

Bara på några år.

Man ska vara aktsam om den har färre än tio medlemmar.

En annan sak har dykt upp.

Man ombildar större hus till att bli bostadsrättföreningar.

Folk har till och med satt ett attefallshus på tomten–

–så att man får ihop fem bostadsrätter–

–och då kan man bilda en förening.

Till och med tre räcker.

Hur ska man tänka kring det?

Det är också en orsak till att man har bromsat utlåningen–

–till den här typen av föreningar.

Det är till stor del de som man vill akta sig för–

–som finansiär eller bank.

De kan vara svajiga ur fler perspektiv.

Det kan funka jättebra...

Att alla medlemmar sitter i styrelsen?

Ja, dels det.

Men när man gör den här förändringen–

–är det samma familj som bor där.

Syskon eller vad det kan vara för nåt.

Man är överens om hur saker ska hanteras–

–och det gör inget om grannlägenheten är på min uteplats–

–för det är ju mitt syskon eller mina föräldrar.

Sen flyttar nån annan in–

–som inte alls är medveten om de här oskrivna reglerna.

Jag har sett att det har blivit mycket konflikter.

Det blir mindre proffsigt och mycket mer känslomässigt.

Och man är enormt beroende av varandra.

Alla måste vara med i det för att det ska fungera.

Men man kan inte döma ut alla små föreningar.

Det finns små som funkar jättebra–

–men det brukar finnas en del oskrivna regler.

Och precis när man bygger om det och så–

–är man överens om allting.

Men sen händer saker när det kommer in andra–

–som säger: "Den här altanen ingår ju i min bostadsrätt."

"Och jag vill inte att du sitter här på dagarna."

"Jag vill vara här i fred."

"Jag bryr mig inte om att du alltid har suttit här."

Det finns inte skrivet nånstans.

Det är inte en "showstopper" med en liten förening–

–utan nåt man ska fundera ett varv till på.

Vi börjar närma oss slutet.

Vi har diskuterat en rad olika frågor.

Dagens marknad är en köpares marknad anser de flesta.

Håller du med, Pär?

Nej.

De senaste två åren har priserna i Stockholm gått ner.

Men det har stabiliserats. Priserna ligger still.

Köparna och säljarna är rätt jämnstarka idag.

Vi ställer alltid den frågan.

Min följdfråga på det var ändå:

Om det är en köpares marknad–

–eller om den ändå är svagare än under tidigare år...

Många tänker att det kanske ska gå ner.

Det är en svagare marknad nu än för två år sen, absolut.

Vad ska man tänka på när det gäller föreningens ekonomi–

–om man kommer över en bostadsrätt, och det inte blir nån–

–budgivning, och man tänker "oj, det här är ett bra pris"?

En fördel med att det är lugnare nu än tidigare–

–är att man har mer tid att fundera.

Mer tid att sätta sig in i frågor.

Mer tid att fråga mäklaren och banken–

–om hur föreningens ekonomi ser ut.

Det är väldigt positivt att köparen–

–har mer tid på sig att kolla upp saker.

Det är väl egentligen sammanfattningen av frågan idag.

Det finns inga enkla svar, det finns steg på vägen–

–som hjälper en att få bra koll–

–men till slut måste man sätta sig in i frågan själv.

Och fundera på: Hur landar jag i det här?

Vad tycker jag är viktigt? Vad är jag beredd att betala?

Tycker jag att sakerna som är på gång är okej eller inte?

Man måste bilda sig en uppfattning, helt enkelt.

Många handfasta tips har vi fått.

Ja, verkligen.

Stort tack för att ni tog er tid.

Tack för att vi fick komma.

Nu dags för Veckans viktigaste.

Riksbanken lämnade räntan oförändrad på -0,25 % i veckan–

–men räknar med höjd ränta i höst.

Bostadsköpkraften som Swedbank Boindex mäter–

–var oförändrad under fjärde kvartalet.

Bostadsrättsköparna lägger en mindre andel av sin inkomst–

–på boendet idag jämfört med föregående kvartal.

Andel fastighetsmäklare som räknar med–

–sjunkande bostadspriser har minskat–

–medan andelen som ser ökade priser har ökat.

Nästan lika många mäklare tror på prisnedgång–

–som prisuppgång, men majoriteten gissar på–

–stillastående priser, enligt Valueguards mäklarpanel.

Fyra av tio bostadsrättsköpare tar inte hänsyn till föreningens ekonomi, enligt en färsk Sifo-undersökning från Swedbank och Sparbankerna. Men att inte ha koll kan kosta dig mycket pengar och skapa stora praktiska problem under tiden du bor där och när det är dags att sälja.

I det här avsnittet av EFN:s bostadspodd Kvadrat får du praktiska tips och råd kring de viktigaste sakerna du bör ta reda på om föreningens ekonomi innan du köper en bostadsrätt. Veckans gäster är Pär Gunnarsson, mäklare på Fastighetsbyrån i Bromma, och Ulrika Blomqvist, vd på intresseorganisationen Bostadsrätterna.

Programledare: Joakim Båge och Petra Bergman

Tips!
I EFN:s podcast Fattig eller rik med Amelia Adamo och Ara Mustafa är Aras bostadssituation en spännande följetong. Lyssna på avsnitt nio för att höra hur det hela började!

  • Här finns jobben om fem år1:05

    Här finns jobben om fem år

    I den senaste arbetsmarknadsprognosen spår Arbetsförmedlingen en avmattning i jobbtillväxten. På fem års sikt blir det svårast att få jobb inom bland annat medieyrken och...

  • Så funkar pensionen för sommarjobbare1:11

    Så funkar pensionen för sommarjobbare

    För de flesta sommarjobbarna ligger pensionen långt fram i tiden, men varje skattad krona bidrar. Den som tjänar över 19 670 kronor per år har rätt till totalt 17,21 procent av lönen avsatt till pensionen. 

  • Röken skingras på svenska uteserveringar1:11

    Röken skingras på svenska uteserveringar

    1 juli träder en ny lag i kraft som bland annat innebär förbud mot rökning på uteserveringar, busshållplatser och allmänna lekplatser. Lagen ska begränsa hälsorisker och besvär relaterade till tobaksanvändning. Förutom hälsan finns det stora ekonomiska fördelar med att fimpa, både för samhället och privatekonomin. 

  • Uppesittarkväll2:01:06

    Uppesittarkväll

    #Uppesittarkväll är tillbaka! Per Hedberg från Lancelot bjuder på case på både upp- och nedsidan och Anette Frumerie, vd på bostadsutvecklaren Besqab, frågas ut om bolaget och sektorn.

  • Så blir bostadsmarknaden i höst36:32

    Så blir bostadsmarknaden i höst

    Kvadrat avslutar säsongen med höjdpunkter från programmen som sänts och en spaning in i framtiden. Vad säger det ekonomiska läget under försommaren om hur bostadsmarknaden kommer utvecklas under resten av året?

  • Tjäna pengar på att hyra ut i sommar1:33

    Tjäna pengar på att hyra ut i sommar

    Använder du inte din stuga hela sommaren kan du tjäna en slant på att hyra ut den. Ska du å andra sidan spendera hela sommaren i stugan kanske din bostad går att hyra ut. I vilket fall finns det flera saker att tänka på innan du gör slag i saken!

  • Paletten som ska lösa bokrisen för unga20:01

    Paletten som ska lösa bokrisen för unga

    I detta avsnitt av EFN:s bostadspodd Kvadrat ger HSB:s vd Pernilla Bonde sin syn på hur man ska lösa bostadskrisen för unga. Bland annat berättar hon om tankegångarna bakom pilotprojektet som bolaget nyligen lanserat i Göteborg. Det innebär kort förklarat att HSB erbjuder en lägre kontantinsats genom att gå in som delägare av lägenheten. Men räcker det att sänka kontantinsatsen för att unga ska ha råd att börja sin bostadskarriär?

  • Så skyddar du dig mot den svaga kronan1:18

    Så skyddar du dig mot den svaga kronan

    Den svaga svenska kronan gör att köp från utlandet blir dyrare. 40 procent av bensinprishöjningen beror på kronans ställning och en hotellnatt för 100 dollar har blivit 300 kronor dyrare på fem år. Ara Mustafa berättar hur du kan vända situationen till din fördel!