Starkt år för skånsk fastighetsmarknad

Välkomna till EFN:s studio i Malmö. Här ska vi prata skånsk fastighetsmarknad.

Jag säger välkommen till Fredrik Dackheden, transaktionschef på Croisette.

Innan vi tar detaljerna när det gäller den skånska marknaden–

–ska vi kolla på den nationella bilden. Där hade vi ett all time high förra året.

Det var en transaktionsvolym på uppåt 200 miljarder. Hur kunde vi få det?

Det har varit ett starkt år.

Beroende på vem man frågar är det 200 miljarder eller strax över det.

Men 200 miljarder plus är det i alla fall, gissningsvis.

Den stora anledningen till att 2019 var ett så starkt transaktionsår–

–är att alternativavkastningen på andra typer av tillgångar är ganska begränsad–

–framför allt om man ser på riskjusterad avkastning.

Vi har dessutom haft ett stort inflöde av internationellt kapital under 2019.

Det har vi kanske inte sett i samma omfattning under de tidigare åren.

Det var definitivt ett väldigt starkt transaktionsår.

Låt oss titta på Skåne. Vi har en graf som visar transaktionsvolymen.

Året ser ut att vara ett starkt, men inte all time high. Vad är det som skiljer där?

Varför har vi inte ett lika extremt bra år här?

All time high hade vi i Skåne under 2016. Det ser vi här på grafen.

Då var vi nånstans kring 25 miljarder.

2019 landade vi på strax över 18 miljarder i transaktionsvolym.

Det är en stor differens, men 2019 var fortfarande ett starkt år.

Det som gjorde 2016 års transaktionsvolym så hög var några stora portföljaffärer–

–som vägde upp den totala volymen rätt ordentligt.

Vi har inte sett så många så stora transaktioner i Skåne under 2019.

Därför är den volymen ett par miljarder lägre.

Men det är ändå ett starkt år.

Definitivt. Det är det tredje starkaste transaktionsåret som vi har registrerat–

–så det är ett starkt transaktionsår.

Här i Malmö hade vi ett all time high när det gäller färdigställd kontorsyta.

Finns det en efterfrågan på så mycket yta?

Ja. Många utvecklare ligger på en hög uthyrningsgrad innan projekten är klara.

Det vittnar om att det är en stark efterfrågan.

Det verkar finnas en efterfrågan där. Det ser vi också på investerarsidan.

Investerarna köper den typen av produkter. Då tror man på marknaden.

Vad händer med det gamla beståndet när det kommer så mycket nytt?

Många ställer om och tar tidigare obsoleta fastigheter–

–och bygger om, moderniserar och, i vissa fall, konverterar dem till bostäder.

Det finns ett antal exempel i Malmö, där det har skett på stora fastigheter–

–som har haft uppenbara tidsproblem.

De har inte riktigt hunnit i kapp resten av marknaden.

–Man har förädlat dem, helt enkelt. –Ja.

Vad är hetast om vi gräver lite djupare in i marknaden?

Vilka segment är allra hetast?

Kontor och bostäder är fortfarande de största marknaderna.

Intressanta alternativ är samhälls- fastigheter och lager och logistisk–

–och även lättindustri, till viss del.

De har varit uppstickare. Båda de två, logistik- och samhällsfastigheter–

–kan till viss del förklaras av de megatrender som vi ser i samhället.

På samhällsfastighetssidan ser vi en kraftigt åldrande befolkning.

Det är en åldrande befolkning som behöver service–

–i form av trygghetsboenden, äldreboenden, vårdfastigheter och så vidare.

–Det behövs allt fler lokaler. –Helt rätt.

Om man tittar på logistiksidan så har vi megatrenden med konsumenters köpbeteende.

Man köper allt färre varor i butik och allt mer på nätet.

Har man motsvarande problem när det gäller handelsytor?

Ja, det kan man säga.

Det har varit en handelsdöd på ganska många ställen runt om i landet.

Det är framför allt i orter–

–där man har satsat mycket på till exempel stora köpcentrum eller extern handel.

Där har handeln flyttat från den traditionella cityhandeln–

–ut till destinationsshoppingcentrum eller handelsområden.

–Där har man sett en utmaning, helt klart. –Ja.

Låt oss titta på grafen som vi hade uppe nyss.

Där ser vi att färgerna representerar olika kommuner.

Rosa är Malmö, grått är Helsingborg, vitt är Lund och brunt är resten av Skåne.

Vi ser en ganska klar koncentration–

–till de här tre städerna på västkusten. Jag antar att det alltid har varit så.

Ser man några tendenser till att det kan vara på väg att ändra sig?

Det tycker jag. Tidigare var det väldigt tydligt–

–att Stockholmsbaserade investerare valde Malmö, Lund eller Helsingborg i Skåne.

Nu har det blivit så dyrt i de här tre orterna–

–att investerarkollektivet har sökt sig lite längre ut på riskskalan.

Man jagar en lite högre avkastning.

Då gör man det genom att ta sig till orter–

–som angränsar till, eller ligger i närheten av, de orterna.

Vilka orter är det då som kan komma på tal?

Dels är det kuststräckan mellan Helsingborg och Malmö.

Där ligger Landskrona i farans riktning.

Vi har orter som Staffanstorp, Eslöv, Trelleborg, Svedala–

–och även i viss mån Ystad, eller upp mot Kristianstad eller Hässleholm.

–Cirkeln vidgas lite. –Så kan man uttrycka det.

När det blir trångt i dörren måste man söka nya vägar för att hitta avkastning.

Ett segment där det bromsade in, i Malmö, förra året var bostäder.

Vi kan titta på en graf som visar... Det är mycket siffror här.

Det som är intressant är att i Stor-Malmö–

–så färdigställdes 4 323 lägenheter under de tre första kvartalen 2018.

Där ser vi en klar minskning förra året ner till 2 574.

Vi ser att hyresrätterna har gått från en andel på 65 % till 40 %.

Hur förklarar man det?

Bra fråga. Skälet till att man viktat över från hyreslägenheter till bostadsrätter–

–är att det finns en stark efterfrågan på bostadsrätter.

I takt med att markpriserna går upp...

Kommunen börjar bli ganska bra på att ta betalt för de markplättar man säljer.

Ett naturligt steg för utvecklarna är–

–att gå i den riktning där det finns störst intjäningsförmåga.

Bostadsrätter är generellt sett en bättre resa för många utvecklare.

Vad har vi att vänta oss framåt, om vi tar fastighetsmarknaden i Skåne som helhet?

Vad jag har förstått, så spår du en fortsatt uppgång för...

–Vi spår fortfarande en stark marknad. –På lager och logistik, då?

De flesta segment, skulle jag säga.

Det segment som inte har så ljus framtid, som vi spår det, är handelssegmentet.

Där får man vara försiktig. Det finns ju olika delar i handelssegmentet.

Det som går bäst är livsmedel och lite lågprisvaror.

I övrigt har de flesta segment en ganska stark utveckling framåt.

Vad gäller samhällsfastigheter, är det ett av de segment som vi tror går starkast.

Det är enkelt: Utbud och efterfrågan. Det är stark efterfrågan på såna produkter.

Och utbudet är väldigt begränsat.

Det är väldigt stora pengapåsar som ska allokeras mot det här segmentet.

Om det då inte finns tillgångar att köpa, så kommer det att pressa upp priserna.

–Det gäller både nationellt och i Skåne? –Absolut.

Vad skulle kunna stjälpa en sån prognos?

Vilka faktorer ska man hålla koll på–

–som eventuellt kan förändra det här utfallet?

Trenden med en åldrande befolkning–

–och en kraftigt stigande befolkning i sin helhet–

–med behov av nya skolor och äldreboenden–

–den trenden krävs det nog ganska stora saker för att förändra.

Men om man ser på intresset från investerarna–

–så handlar det framför allt om hur tillgången på kapital ser ut.

Om banker eller långivare skulle strypa finansieringen, så blir det nog tuffare.

Annars tror jag att vi ser ganska lite i nuläget–

–som skulle kunna stjälpa den positiva syn som vi har just nu.

Tack, Fredrik Dackheden, för att du gav en bild av fastighetsmarknaden i Skåne nu.

Stort tack.

Förra året steg den nationella transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden till nya rekordnivåer. Trots att den skånska marknaden inte når upp till den regionala rekordnivån 2016 uppger Fredrik Dackheden, transaktionschef på Croisette, att året har levererat bra nivåer.

”Det är ju det tredje starkaste transaktionsåret som vi har registrerat so far så att det är klart att det är starkt.”

Redaktör: Jonas Harrysson.

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.1%
NASDAQ-100 2%
NASDAQ Composite 1.7%

Vinnare & förlorare

Lundin Petroleum 15.6%
Swedish Match 5.1%
Paradox Interactive 4.7%
Thule Group -6%
Hennes & Mauritz -6.5%
Intrum Justitia -8.7%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min