”Medvetenheten på marknaden är stor i dag”

Här är EFN Umeå.

Vad händer på Västerbottens bostadsmarknad?

Stiger priserna, sjunker de eller är de oförändrade?

Det ska jag diskutera med Bo-Gunnar Samuelsson–

–delägare i Mäklarcity här i Umeå. – Välkommen.

Hur är läget på bostadsmarknaden i dag?

Lite avvaktande efter många år av uppgång.

Hösten 2017 vek marknaden tillbaka–

–och även våren 2018. Det har varit lite avvaktande.

Lite mer återhållsam utveckling i marknaden.

I Västerbotten ligger priserna bostadsrätter och småhus–

–nån liten procent lägre än samma period i fjol.

I Sverige gick priserna upp med 1,2 % i januari–

–jämfört med december, en låg ökning.

Hur blir det om ett år?

Grafen visar en eftersläpning–

–mellan bostadsrätter och villor. Priserna vek ner–

–på bostadsrätter, särskilt för mindre lägenheter–

–rätt tidigt 2017 och i början av 2018.

Men villapriserna låg kvar.

Efter ett tag började även villapriserna sjunka.

Inga stora förändringar, men en försvagning i marknaden.

De som fick mindre betalt för bostadsrätterna–

–hade mindre pengar för sitt nästa köp.

Det beror också på utbudet.

Villorna kommer gärna sommartid. Nedgången–

–kom på hösten när det fanns få villor till salu–

–liksom på vintern 2017–2018.

Kan vi förvänta oss ytterligare dämpning?

Ja, bostadsrättspriserna har stabiliserats lite.

Ettor och tvåor har gått ner tydligt–

–men större lägenheter har klarat sig bättre.

Utmaningen för villamarknaden är inte...

Drygt 40 hus är till salu i Umeå kommun. Inte mycket–

–men när våren och sommaren kommer–

–april, maj, när utbudet tar fart, får vi se–

–hur väl villamarknaden kan hålla emot–

–utvecklingen på bostadsrättssidan. Det hänger ihop.

Priserna sjönk med 2 % i Umeå 2018.

En hälsosam nedgång, enligt många.

Bra att vi får normalläge. Vad tänker du om det?

Det var rätt väntat och behövligt–

–att priserna korrigerades lite.

2 % är ingen stor nedgång, men ett trendbrott.

Sen finanskrisen för tio år sen–

–har Umeå kommun inte haft nån nedgång.

Ökningarna år för år har varit kraftiga.

En liten dämpning av utvecklingen var bara bra.

Inflyttningshastigheten är densamma. Kommunen växer fort–

–med ett par tusen invånare per år.

Återhämtningsfaserna blir inte långvariga.

Prisbilden tar nog fart igen om ett tag.

Nu är vi i en återhämtningsfas–

–med tuffare restriktioner runt banker och finansiering.

Var återhämtningen tillräcklig?

Ja... Vi är nog inte färdiga ännu.

Även 2019 står marknaden inför utmaningar.

På våren, försommaren får vi se om villamarknaden–

–håller emot eller sjunker tillbaka.

Blir utbudet lågt...

Efterfrågan är stark och där har vi nyckeln.

2018 utfärdades färre bygglov än tidigare år.

Byggsektorns förväntningar pekar nu nedåt.

Vad betyder det för bostadsmarknaden?

Efter kulturhuvudstadsåret 2014 och fram till 2017–

–byggdes mycket nytt i Umeå.

För första gången på många år byggdes fler lägenheter–

–än det behövs årsvis efter många års brist.

Det behövdes verkligen.

Många bostadsrätter byggdes och de kom rätt i tiden.

Vid sättningen i marknaden för nyproduktion hösten 2017–

–var det mesta av nyproduktionen placerad och såld.

De flesta projekt som kommit därefter–

–har också gått rätt bra. Men betydligt mindre nytt–

–kommer in nu än för ett par, tre år sen.

Och hur går försäljningen?

Det kan gå ganska bra.

Man får vara mer noggrann nu.

Jag märker att vi lägger ner mycket tid på projekteringen–

–och försöker noggrant tänka igenom vad som ska byggas–

–hur det ska byggas och vad det får kosta.

Det är betydligt noggrannare där.

Det har med entreprenörernas synsätt–

–och bankernas krav att göra. Det ska ju gå att sälja.

Medvetenheten är stor idag.

Det var ett tag populärt–

–att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.

Hur ser det ut nu?

För ett par, tre år sen var det stort i Umeå.

Där märks det en högst tydlig skillnad.

Vi hade mycket förfrågningar på kontoret.

Idag... Det är en bråkdel.

Det var också vanligt att mindre hyreshus–

–konverterades till bostadsrätter. Det sker inte idag.

Bankernas krav på föreningens storlek har slagit igenom.

Det gör att ombildningsvågen har tappat fart dramatiskt–

–både i Sverige överlag och i Umeå.

Det går inte att komma ifrån att Umeå är en studentstad.

Många studenter i förhållande till övrig befolkning.

De kanske inte är så köpstarka.

De flesta letar efter hyresrätter–

–men det har varit ont om såna.

Om det byggs fler hyresrätter, vad händer då?

Egentligen är studenterna köpstarka.

Det kan man tycka är konstigt, men föräldrar är villiga–

–att investera i barnens utbildning.

Studenterna brukar ha lätt att köpa bostäder.

Men i Umeå har vi haft en brist–

–på ettor och tvåor i många år.

Där har staden har varit underdimensionerad.

Men nu efter 2014 har nånting förändrats.

Det har byggts många små hyresrätter runt campus–

–liksom många små bostadsrätter som har sålts.

Där har det skett en strukturförändring.

En förklaring till att befintliga ettor och tvåor–

–har sjunkit i pris är att bristen på smålägenheter–

–inte är densamma, och det dröjer innan den blir det igen.

För det byggdes mycket de här åren. Det har varit nyttigt.

En del invänder att hyresrätterna är dyra.

Ta en förälder i södra Sverige som kan hyra 30 kvadrat–

–och hjälpa sitt barn med en ny bostad.

Då får man en hyra på 5000 utan att behöva investera.

Då tar man kanske gärna det beslutet.

Det har inte varit ett alternativ tidigare–

–när det inte fanns hyresrätter.

Men det har funnits nu, och det har gjort–

–att små lägenheter har sjunkit i pris mer än övrigt.

Det ska sägas att de priserna var riktigt höga–

–jämfört med andra bostäder innan dess.

Om man vill investera i ett fastighetsbestånd–

–vad ska man sikta på då?

Det är inte små lägenheter?

Det beror på. Om du ska ha det som hyreshus är det bra.

För det är stor efterfrågan på små lägenheter.

Men ska man sälja var det ju så att...

För tre-fyra år sen var det gärna det man skulle bygga.

Men nu har det byggts mycket av det.

I våra nya projekt tittar vi på lite större lägenheter.

Och den här eviga frågan om räntan.

Om den går upp enligt prognos andra halvan av 2019.

Hur påverkar det bostadsmarknaden lokalt i Västerbotten?

Det är ganska förväntat.

Jag tror inte att en balanserad räntehöjning–

–skulle påverka marknaden alls.

Vi väntar oss att det sker, och det säger också kunderna.

Det som påverkar oss mer är bankernas regelverk–

–och sätt att agera, och det ser vi högst tydligt nu.

De senaste åren har det kommit amorteringskrav–

–skuldkvoter och krav på kontantinsatser vid förvärv.

Det har dämpat marknaden.

Det som är nytt är att bankerna börjar ställa andra krav–

–till exempel att man måste ha sålt sin bostad–

–innan man får förvärva nåt nytt.

Då tittar man inte alltid på om kunden är lågt belånad–

–utan det är en policyfråga.

Det bromsar ju in marknaden och det är ett större problem–

–än en rimlig och förväntad räntehöjning mot hösten.

Men kan man inom en överskådlig framtid se–

–att bankernas krav ändras? Vad skulle komma till då?

Som det är nu har flera banker redan ställt de här kraven–

–och det lär snarare komma lättnader.

Ibland kan jag vilja ha en nyansering i kreditgivningen.

En kund belånad med 700 000 med ett hus värt 4 miljoner–

–kanske inte måste sälja huset först.

Man kan köpa lägenheten som man vill ha–

–och om man får ut de sista 200 000 eller inte–

–är inte avgörande. Mer nyansering hade varit önskvärt.

Tack så mycket, Bo-Gunnar, för att du kom hit.

Vill du följa utvecklingen på bostadsmarknaden–

–är det EFN du ska titta på. Tack så mycket.

För första gången sedan finanskrisen 2008 sjönk bostadspriserna i Västerbottens län med två procent. Bo-Gunnar Samuelsson, delägare på Mäklarcity, kommenterar Umeås bostadsmarknad med fokus på bland annat studentbostäder, större bostadsrätter och nyproduktion.

Programledare: Elina Tyskling

  • Här öppnar Sveriges sista flygplats7:58

    Här öppnar Sveriges sista flygplats

    Den 22 december landar det första planet på Scandinavian Mountains Airport, den nya flygplatsen mellan Sälen och Trysil. Projektet uppskattas kosta 700 miljoner kronor och förhoppningen är att locka fler internationella besökare till skidorterna.

  • Roliga experiment ska locka unga till kemiindustrin1:47

    Roliga experiment ska locka unga till kemiindustrin

    Kemins Dag är en satsning som med hjälp av roliga och pedagogiska experiment ska öka elevers intresse för kemi. Att locka fler unga personer till kemiindustrin är viktigt för branschen och för den framtida svenska konkurrenskraften. 

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.9%
NASDAQ-100 -0.9%
NASDAQ Composite -0.8%

Vinnare & förlorare

Getinge 16.1%
Holmen 7.9%
SCA 5.2%
Avanza -2.9%
Wihlborgs -3%
Vitrolife -3.5%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min