Hans Wallenstam: ”Det ligger i luften”

Nu har vi finbesök i studion. Hans Wallenstam är här.

Ni är ganska nyrapporterade. Får man använda det ordet?

Hur skulle du vilja sammanfatta kvartalet-

-om vi börjar i den änden?

Det har varit väldigt bra. Vi är nöjda med resultatet.

Det följer plan, om man säger så.

Vi känner att det är jättebra. Ett starkt resultat.

Vi har fått en tittarfråga.

Du anar en annalkande lågkonjunktur. Kan du utveckla?

Man känner ju att det ligger i luften.

Många pratar om det, inte minst media.

Det förväntas bli lite vinstvarningar och annat.

Det liksom ligger i luften-

-men det är inget vi själva märker i vårt företag.

Byggeriet har gått ner. Inte för oss men för marknaden.

Det känns som om det är lite svalare.

Så det ligger mer i snacket än i hårda siffror?

Inte någonting i våra siffror. Men i snacket.

Media skriver väldigt mycket om konjunkturen.

"Nu är det slut"... Till slut blir det självuppfyllande.

För nåt år sen, med Orangeriet, såg det svalare ut.

Ni sa att bostadsutvecklarna har det svårt.

När ni omvandlade från brf:er till hyresrätter-

-var det en märkeshändelse i branschen.

Inte för er, men marknaden blev väldigt rädd.

Berätta nu i efterhand mer om det.

Vi har en affärsmodell som skiljer sig från andra.

Vi bygger mest hyresrätter.

Men bygger vi en bostadsrätt så förhandssäljer vi inte.

Utan vi väntar tills den i princip är färdigbyggd.

Om den mot förmodan inte skulle fungera som bostadsrätt-

-så blir den en hyresrätt. Vi har en alternativkalkyl.

Alltid. Så lite vis av 90-talet har jag blivit.

Vi har alltid en backup-kalkyl.

När visningen var gällde det 90 lägenheter.

I det fallet smög vi med på visningen.

Det stod i media att det var lite trögt.

Det var mycket besökare men de tvekade att köpa.

Största tveksamheten var nog om det var all-time high.

"Kommer vi att göra en bra affär?"

Redan den kvällen pratade jag med min chef i Stockholm.

Vi bestämde oss för att köra hyresrätter.

När man gör om det till hyresrätt blir boendet dyrare-

-än att bo i en nybyggd bostadsrätt med räntorna i dag.

Det är ju en bostadsrätt.

Men den hyrdes ut på fem minuter.

Det var ingen brist på efterfrågan.

När man läser på ser man att ni har en lång bostadskö.

Ni har en naturlig orderingång.

Er orderingång är "never ending".

Det är ju en fantastisk möjlighet för bolaget-

-att vi har 120 000 människor i vår kö.

Det är till vår nyproduktionskö.

Vi ville känna temperaturen på folks betalningsförmåga.

Men det står 120 000 människor i kö.

Det är naturligtvis gott för oss, men det är tragiskt-

-att 120 000 människor står i kö för en hyresrätt.

Att inte bostadsmarknaden fungerar bättre är en baksida.

Men för oss som bolag är det positivt att det finns-

-väldigt stor efterfrågan på vår produkt. Det är roligt.

Om så många är intresserade av ens produkt-

-är det en utmaning att inte gasa för mycket-

-och bygga för mycket och bygga fel?

Hyresrätten är väldigt speciell, för man får verkligen-

-bygga max kvalitet till en effektiv produktionskostnad.

Man kan inte bara släppa kostnadsbilden, då är man borta.

Man måste verkligen vara effektiv i varje beslut.

Att ha för stora variationer i produktionen är inte bra.

Då blir det ojämna kostnader.

Vi strävar efter att byggstarta 1 500 lägenheter.

Det kan vara 1 200 till 1 700 per år-

-så att vi har en jämn produktionsvolym.

Vi ska ständigt ha ungefär 3 000 lägenheter i produktion.

Nu har vi 2 900 ungefär.

Är ni Sveriges största producent av hyresrätter

-i privat regi för egenförvaltning?

Vad gäller hyresrätter har ni jättemånga som står i kö.

Är ni nettovinnare på en sämre konjunktur?

Det kanske blir billigare att köpa markrättigheter.

Ni kanske kan få in billigare byggare-

-om det inte är samma sug efter underentreprenad.

Nu hoppas man naturligtvis inte på en lågkonjunktur.

Men vi kan vara ett företag, som kan just det du säger-

-få möjlighet att komma över mark.

Kanske till ett rimligare pris.

Vi kanske kan upphandla entreprenader.

Vi kör delade entreprenader i olika former.

Men vi har chans när det är högre konkurrens-

-att upphandla till ett än mer effektivt pris.

Kvaliteten ska inte förändras men priset kan bli bättre.

I en lågkonjunktur kan vi fungera väl så bra som annars.

En fråga tror jag att många är nyfikna på.

Du har ju väldigt lång erfarenhet av branschen.

Det sägs att stjärnorna står rätt, räntorna är superlåga-

-och avkastningskraven har kommit ner...

Vi har bara haft fem recessioner sen 1977...

Vad händer i en lågkonjunktur för fastighetsbolagen?

Kan du måla upp en bild för yngre, som kanske inte har-

-varit med om en lågkonjunktur? Inte som 92-93, kanske.

Inte när det blir kris.

Som under Lehman Brothers, kanske...

Det känsligaste för fastighetsbolagen, förutom räntan då-

-om man kan se den över lång tid...

Det är att våra hyresgäster mår väl.

Att man har starka kommersiella hyresgäster-

-som klarar av att betala hyra även i sämre tider.

Att de inte ställer in betalningarna och annat.

Om man får prata i egen sak...

Under krisen under 90-talet kände jag-

-att våra kommersiella fastigheter ska ligga i centrum.

Bara cityfastigheter. Om nån hyresgäst får problem-

-kan man byta ut dem. Företag vill gärna sitta i centrum.

Hyran kanske går ner, men man kan fortfarande hyra ut.

Det står aldrig tomt.

Det är en väldig trygghet i det.

När det gäller bostäder är det ju-

-att folk har anställningar, att de inte blir arbetslösa.

Att man har råd med hyran, det är väl den största risken.

Med det efterfrågetryck som råder kanske man-

-"sizar ner" snarare än att sluta betala hyra.

När vi gick på Avenyn såg man Wallenstam här och var.

En tittarfråga.

Jag såg att åtta miljoner människor passerar där årligen.

Men tio procent av era intäkter kommer ju ifrån-

-butik och handel.

Hur ser morgondagens citykärnor ut?

Det här är ju en evig fråga.

Hur ser du på den utvecklingen?

Förutom handeln har Göteborg en utmaning i Västlänken.

Tillgången till city är lite mer begränsad än förut.

Jag tror att man som fastighetsägare måste-

-jobba väldigt aktivt.

Man kan inte bara hyra ut en butik, och efter fem år-

-ha en hyresförhandling och byta ut nån.

Vi måste följa hyresgästen.

Finns det underlag för butiken eller för restaurangen?

Märker man att det inte gör det, får man byta.

Man får jobba mycket mer aktivt.

Sen får man försöka ha...

Det är tufft för handeln, men man får ha verksamheter-

-som skapar mycket flöden och mycket människor.

I nästan alla våra hus har man kontor ovanför sig.

Man vill inte ha döda utrymmen på gatunivån.

Vi får se till att det är ett stort flöde av människor.

Bottenvåningen blir butiker eller mötesplatser.

Kontorshyresgästerna är villiga att betala den hyran-

-som de gör, för just livet. Man ska inte se-

-handeln och kontoren för sig, utan hela huset.

I vårt fall får vi se hela Avenyn.

Det handlar om att skapa flöden hela tiden.

Tittarfråga.

"Aktienovisen" undrar på Twitter: "Varför upphandlar ni"

-"byggentreprenör på generalentreprenad i Göteborg"-

-men på totalentreprenad i Stockholm?"

Du kanske kort kan förklara vad skillnaden är.

Ja, alltså...

Du handlar upp hela bygget i Stockholm.

Men det kommer att svänga mot Göteborgsmodellen över tid-

-när vi nu talade om lågkonjunktur.

Byggare i Stockholm har haft en överhettad marknad-

-när det varit som det varit med bostadsutvecklarna.

Vi har en jättegod stock av leverantörer-

-och vi kan ändå välja litegrann.

Men så vill vi få med entreprenören på våra villkor.

Då har det varit lite tuffare villkor i Stockholm.

Det har inte byggts lika mycket i Göteborg.

Jag tror att även Stockholm kommer att förändras.

Så att vi kan göra mer på vårt sätt.

Carl Hultman undrar hur Västlänken påverkar era kunder-

-och vilka garantier ni har för skador på fastigheter.

De som gör Västlänken har gjort ett besiktningsarbete-

-så fastigheterna är jag inte orolig för. Mer kunderna.

T.ex. Rosenlund hade inte bara problem med arbetstunneln-

-utan även med bron, som kommunen skulle fixa-

-så man fick stoppa och göra om allt från början.

De hyresgäster som sitter på andra sidan bron led skada.

Vi försöker göra så gott som möjligt med Trafikkontoret-

-och skapa aktiviteter.

Just den delen av stan är väl den som haft det tuffast.

Ska vi ta en till tittarfråga?

Jag har en fråga som jag tror att Twitter skulle gilla.

Ni har ju mycket hyresrätter.

Man har skrivit upp dolda värden för skog.

Hur ser du på eventuella dolda värden i ert bestånd-

-om ni i framtiden skulle konvertera till bostadsrätter?

Jag tror att det finns en viss uppsida.

Det är klart att det finns en stor uppsida på det.

En stor uppsida?

Men jag tror inte att vi kommer att göra det.

Jag tror att staden och livet mår bra av en hyresrätt.

Den här vi konverterade i Stockholm till exempel...

Om man ser det resultatmässigt...

...och vi har den i ungefär sex år i förvaltning-

-så blir det samma resultat som för en såld bostadsrätt.

Tiden jobbar för oss.

Fastighetsbranschen är en tålamodsbransch.

Att man väntar i tid.

På tal om tålamod. Du har jobbat extremt länge-

-i den här branschen. Vad driver dig-

-att fortsätta bygga Wallenstam?

Jag har världens roligaste jobb. Jag vill inte sluta.

Man får vara med och påverka en stads utveckling.

Man får påverka från ax till limpa.

I Kallebäck ska vi bygga 2 000 lägenheter.

Att få köpa en industri, riva den och ändra planen-

-och sen få se 2 000 flytta in. Bara det är en drivkraft.

Att vara med och skapa 2 000 lägenheter.

2 000 förutsättningar för familjer eller par.

Att ha sitt liv där. Roligare finns ju inte.

Tiden börjar rinna ut men Niklas har väl en sista fråga?

Då är det sista.

Nyckeltal, vad är det man ska titta på-

-för att bäst förstå verksamheten?

Vad tycker du är viktigast att titta på-

-som är mest värdedrivande?

Får jag prata om mig själv eller är det allmänt?

Du får prata om dig själv - absolut.

När det gäller Wallenstam är vi ett bolag-

-som innebär relativt liten risk.

Wallenstam har stor potential i våra byggproduktioner.

Vi kan bygga på ett kostnadseffektivt sätt-

-som ju inte räknas med i substansvärdet-

-utan det är en värdemaskin där vi skapar värden-

-år efter år som inte tas med i substansvärdet.

Men som kanske får lite uppmärksamhet i vår börskurs.

Där tycker jag att man ska se mer på bolagets framtid.

Inte bara att vi köper hus och förbättrar resultatet.

Utan vad kan vi skapa själv. Där ligger vår styrka.

Tiden går fort när man har roligt.

Du vill slänga in en sista...

Effektivitet i fastigheter har vi fått en fråga om.

Hur kan man effektivisera beståndet-

-och vad innebär det i reda pengar?

Vi har även fått frågor om solceller på taken.

Hur kan ni effektivisera beståndet-

-som ni pratade om i videokommentaren från rapporten?

Effektivisera går hand i hand med vår hållbarhetssyn.

Ju mer vi kan jobba med drift och energioptimering-

-av en fastighet, desto effektivare blir den.

Sen måste vi hålla hög kvalitet på service och bassaker-

-att vi underhåller fastigheten på rätt sätt.

Effektivisering kan vara solceller, som vi tittar på.

Att jobba med driftsfrågor och uppvärmning och energi.

Där kan du göra stora vinningar.

Stort tack för att du kom hit.

Tack så mycket för att jag fick komma.

Hans Wallenstam vd på Wallenstam, besökte Uppesittarkvälls studio i Göteborg. Där diskuterade han bostadsmarknaden, hur fastighetsbranschen står sig när konjunkturen svänger och avvägningen mellan att bygga hyres- och bostadsrätter.

”Det förväntas bli lite vinstvarningar och annat, det liksom ligger i luften. Det är ingenting som vi själva märker, men byggeriet har gått ner lite grann. Det känns lite svalare.”

 

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

Börsindex

OMX Stockholm 30 -1%
NASDAQ-100 -0.7%
NASDAQ Composite -0.5%

Vinnare & förlorare

FastPartner 1.4%
Millicom 1.3%
Swedish Match 1.3%
Elekta -2.4%
Boliden -2.9%
Addtech -5.5%
Uppdaterad tor 10:24
Fördröjning 15 min