Diös vd: Det är farligt att bli för stor

Jag sitter här med Knut Rost, som är vd för Diös.

Det är ett av norra Sveriges största fastighetsföretag.

Det är spännande att träffas i Åre, din hembygd.

Ni har ju stora bestånd i hela norra halvan–

–från Borlänge och uppåt, om jag förstår det rätt.

Om jag skulle be dig om en konjunktursignal–

–du som har känselspröt utanför Stockholm...

Hur är läget i den svenska ekonomin?

I de lite mindre städerna, residensstäderna, är den god.

Vi brukar säga att vi inte lever på våra egna meriter–

–utan vi har en makroekonomi som styrs av konjunktur.

Går det bra för Sverige, går det bra för våra hyresgäster.

Då går det bra för oss.

Om man ska sväva ut lite, så kan man säga–

–att polariseringen har ökat.

Bra produkter, bra fastigheter med bra lägen–

–har en stark framtid.

Där ser vi en stark tillväxt och stark efterfrågan.

I sämre lokaliserade fastigheter som är i dåligt skick–

–och med låg standard, får man lägga mycket pengar–

–för att få till det. B- och C-lägen måste bli A-lägen.

Det är inte lika lätt, men vi jobbar med det–

–även om vi till 90-95 % numera bara finns i stadskärnan.

Men det går att snygga till ett C-läge och göra ingrepp?

Man kan göra en oattraktiv fastighet attraktiv.

Det handlar mycket om geografi, vill jag påstå, men...

I fastighetsbranschen har man länge sagt–

–att man ser fasader och hus.

Men det viktigaste som vi gör nu–

–är att vi vill jobba med innehållet.

Innehållet i de här fastigheterna och husen–

–som vi både bygger och äger–

–avgör om det är ett bra läge eller inte.

Det som händer apropå polarisering är–

–att bra lägen kan bli bättre med ganska låg insats–

–för där vill folk vara. Det finns parkeringar.

Där finns stadens utbud av service.

Där kan man lämna in skjortorna på kemtvätt.

Man kan lämna in bilen på service.

Där kan man tanka sin elmoppe.

Det är alla såna grejer som kommer till.

Värden som fastighetsägare har blivit mer mång...

Vi måste klara av mer service till våra hyresgäster.

Men om man är duktig kan man skapa attraktionskraft.

Absolut. Det är det vi jobbar med hela tiden.

Kan du säga nåt om gallerians roll i det här?

Det är gallerior där man ger butiker nya funktioner.

Men kommer gallerior, köpkluster i innerstan–

–ändå att kunna spela en viktig roll framöver?

Det är vi helt säkra på.

Vi tror... Vi är säkra på vissa saker och tror på andra.

Man kan inte vänta på att man ska sluta handla i butik.

Det kan ju vara så att butiken är dålig–

–och som ska bort.

Men att e-handeln kommer att öka, det vet vi.

Vi är rationella.

Men det vi tror kommer att hända–

–är att de som har fysiska butiker i dag–

–kommer att vilja bli mer digitala.

De kommer att vilja ha mer e-handel via sina butiker.

Vi ser också e-handlare i dag, som bara har e-handel–

–som vill ha "show rooms"–

–alltså fysiska butiker där de kan visa upp sina varor.

Det arbetar vi med nu.

Det är fysiska butiker som kommer att minska något i yta.

De blir inte nödvändigtvis billigare i hyra–

–men det blir mer digitalt och fysiskt i samma lokal.

I början frågade jag lite om konjunkturbilden.

Ser man en eftersläpning från Stockholm norrut?

Kommer konjunkturen senare längre ifrån huvudstaden–

–eller sker det ungefär samtidigt?

Jag tror att det sker precis samtidigt.

Man ska ha klart för sig att e-handel–

–när det gäller "retail", eller handelsbutiker–

–så kan våra städer, stadscenter, i vissa fall ligga före.

Det är svårt att jämföra allt med Stockholm.

Mycket av trender och kapital kommer från Stockholm.

Så är det ju.

Därför studerar vi mönster från Stockholm.

Men vi kan också ligga före i nånting–

–för vår densitet av hyresgäster och kunder i butiken–

–är lägre. Då kan det slå snabbare. Så är det inte nu.

Det svåra med jämförelsen nu är att Stockholm...

Vad är centrum i Stockholm?

Det är svårt att svara på.

Det finns inget. Du har Mall of Scandinavia–

–Skärholmen Centrum–

–och nån form av upplevelseshopping–

–i det jag kallar centrala Stockholm–

–alltså Stureplan till Centralstationen.

Vi har ju mycket tajtare centrum–

–och kanske bara ett externt handelsområde.

För oss är det mer lättfattligt.

I vår stadsutveckling har vi en annan densitet.

Om vi bygger ett nytt kontorshus i centrala Östersund–

–så har vi fyllt "det höga standardkontoret" för ett tag.

Vi kan inte smacka på tre till direkt.

Vi måste tänka efter. Det är skillnaden.

Hur är dynamiken mellan huvudstad och mindre städer–

–när det gäller trender i fastighetsbranschen?

I glesbygden kanske man handlar mer på nätet–

–för man har inte butiken nära.

Finns det nån annan svallvåg nu? Andra trender?

Urbaniseringstrenden är ju stark.

Den har pågått i minst 40 år. Det är säkert 50 år.

Jag brukar säga 40 år för att inte ta i.

Den är starkare än nånsin.

Man flyttar in från glesbygd till städerna–

–men det är inte bara så. Vi flyttar mellan städer också.

Man flyttar ut från Stockholm till Åre.

Det är en av de orter som växer mest i Sverige.

Umeå och Åre.

Men det här är en mindre ort.

Det är berget som drar.

Man kan sitta på House Be, ett "co-working"-ställe–

–och jobba mot Stockholm eller världen.

Det är en jättestark trend.

Men det vi har gjort för att hantera det här...

Urbaniseringstrenden är stark. Det ser vi.

Då har vi valt att titta på arbetsmarknadsregioner–

–runt våra städer, på ungefär fem mil–

–för det är det man har råd att pendla i dag–

–om man har två jobb och den ena pendlar in till stan.

Då försörjer vi ungefär 1,2 miljoner människor–

–med infrastruktur, jobb och service varje dag.

Plötsligt blir det här... Man kan kalla det "uppdraget":

Att jobba med fastigheter i stadskärnan.

Det blir mycket större och mycket viktigare.

Där har du en aspekt på det där med urbaniseringen–

–som jag tycker är samhällsutveckling också.

Man kan leva kvar på glesbygd och landsbygd–

–men inte för långt från de starka noderna.

Det vill till att vi bygger upp starka noder–

–som Umeå, Luleå, Skellefteå och Sundsvall.

Det är stora omland, och folk måste kunna komma in.

Regionala kluster. Det är intressant.

Urbaniseringen förknippas med Stockholm och Göteborg.

Men faktum är att Stockholms tillväxt har stagnerat–

–medan de städer där ni är verksamma–

–alltså tätorter norr om Stockholm–

–i de flesta fall växer ganska starkt. Fortsätter det så?

Vi tror det.

Man vet inte. Man kan inte titta i spåkulan.

Vi finns bara i städer som växer.

Vi finns bara i städer som har universitet.

Vi finns bara i städer som har ett resecentrum.

Flygplats, järnväg, buss...

Vi finns bara i städer med ett entreprenöriellt driv–

–både från näringslivet och från staden.

Vi har valt ut dem ganska väl.

Därför har vi sålt exempelvis Ljusdal och Söderhamn.

Det är inget fel på dem, men de växer inte.

De skapar inte den tillväxtkraft som vi är ute efter.

Då kliver ni ur - för att renodla portföljen.

Kan du berätta nåt om symbiosen med lokalpolitiker–

–när man driver fastighetsbolag på så många orter?

Vid fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling–

–projektutveckling och transaktioner är man beroende...

Högst upp på vår agenda i Diös står det samarbete.

Vi samarbetar med en mängd intressegrupper.

En av de viktigaste intressegrupperna är hyresgästerna.

Det är aktieägare och medarbetare, men mest kommuner.

I kommuner jobbar man med tjänstemän–

–och har hand om detaljplanefrågor, eller bygglov–

–och så handlar det mycket om politiker.

Vi ger oss aldrig in i politiska strider, men...

Kan ni undvika det, om man vill bygga fastigheter?

Det finns alltid en skillnad i tempot, till exempel.

Vi vill allting på en gång.

Men det finns lagar och regler att hålla sig till.

Det är klart att vi gärna vill att det ska gå fort.

Jag kan inte säga "enda"...

Vi känner ju alla. Vi känner alla politiker vid förnamn.

De är inte kompisar. Så mycket umgås vi inte.

Vi har en förståelse för varandras jobb.

Och om jag inte ibland skulle höja rösten lite–

–för att få igenom en detaljplan–

–skulle de ha reagerat. Det är samma överallt.

Aktiekursen har gått jättebra.

Man har gått från rabatt till premie.

En bra vd pratar inte om sin egen aktiekurs.

Men det är intressant. Nån reflexion?

Det är klart att vi pratar mycket om sånt här.

Man vill gärna ha betalt för det bra jobb man gör.

Och när börskursen ligger över substansvärdet–

–det teoretiska substansvärdet–

–så känns det som att man får betalt för det man gör.

Det är stor skillnad på att driva företag–

–och driva ett bolag med ökad lönsamhet–

–och att jobba med aktien.

Det kan vara två olika saker.

Ju tydligare jag och mina chefer bygger det här bolaget–

–vad gäller våra städer och att vi jobbar i stadskärnan...

Förvaltningsnettot på fem år har ökat fyra gånger–

–trots att det är hundra färre fastigheter.

Då gör vi nånting rätt.

När det blir tider av lite oro–

–så blir ett kassaflödesbolag som vi intressantare–

–alltså bolag som vi, NP3, Catena och så vidare.

Men jag tycker egentligen alltid att aktien är för billig.

En förklaring till att kursen går bra är nog–

–att ni är en så pålitlig utdelningsaktie. Är det viktigt?

Ja. Jag får ofta den frågan.

"Kommer du att ändra utdelningspolicy i bolaget?"

Det bestämmer styrelsen, men jag känner dem så väl.

Vi vill vara ett kassaflödesbolag.

Vi vill vara på vår lågriskmarknad–

–och vi vill kunna ha hög utdelning. Vi fortsätter så.

Då betalar man ett pris. Vissa bolag delar inte ut pengar.

De prioriterar expansion. Hur ser du på en sån...

Ni lyckas ju ändå växa och få både och.

Eller är det en svår avvägning?

Det är en avvägning, men den är inte så svår.

Om vi skulle göra nyemission, vilket vi inte ska nu...

Om vi skulle det, så vet aktieägarna att vi är trovärdiga.

Då skulle de säkert haka på.

På bara fem, fyra, år har vi gått från 2 700 aktieägare–

–till nästan 15 000 aktieägare. Det är ett förtroende–

–som jag får förvalta, vilket är kul. Men kassaflödet...

Vi har hyresintäkter i fjol på 1 810 000 000–

–och ett fastighetsvärde på 20,8.

Den relationen säger att vi kan bygga ganska mycket.

Vi kan köpa mycket och dela ut så mycket som vi gör.

Det är en avvägning, men den är inte speciellt svår.

Ska man förvänta sig att ni fortsätter växa i samma takt?

Är du nöjd med expansionstakten hittills?

En vd i ett börsnoterat bolag är aldrig nöjd.

Jag vill växa mer.

Du sa att ni ville bli bättre och nämnde–

–att man kan ha färre fastigheter och ändå bli bättre.

En klok koppling.

Det har mer med geografisk koncentration att göra.

Vi har lämnat orter och industrier.

Vi jobbar i städerna med kontor, "retail" och bostäder.

Vi jobbar med stadens service i stället.

Vi kommer alltid att vilja bli bättre.

Vi blir aldrig nöjda, utan vill springa fortare.

Om vi växer lika mycket som vi har gjort...

Vi har köpt Castellum i Umeå, Luleå och Sundsvall.

Vi köpte Norrvidden före min tid.

Det kommer nog mer sånt. Då tar vi ställning till det.

Då kan det bli ett skutt. Styrelsen har inget emot det.

Aktieägarna lär gilla det. Man ökar ju kassaflödet.

Men det vi måste vara rädda om är vår avkastning.

Vi ligger på en avkastning i dag på sex procent.

Det ska vi fortsätta göra.

Vi ska vara rädda om den avkastningen.

Jag befarar att det har gått bra så länge–

–att nästa steg blir att bygga imperier och stoppa ihop.

Det är när man bygger imperier som jag tror att vi...

Min entreprenörsdrivna läggning säger–

–att det bästa är när man är lagom hungrig.

Eller ganska rejält hungrig. Då blir man bäst.

Det finns ju inget imperium i världen som har bestått.

Vi behöver inte dra i väg till Rom.

Men många stora bolag har ju vält–

–för att de blivit för stora. De har blivit "fat cats".

Det ska man se upp med.

Det är en sån där "se upp med det". Det är farligt.

Diös är ett av norra Sveriges största fastighetsföretag. Bolaget jobbar med stadsutveckling i tio tätorter norr om Stockholm, från Borlänge upp till Luleå. EFN:s Gabriel Mellqvist pratar med Diös vd Knut Rost om allt från urbanisering och e-handel till konjunktur och bolagets framgångsrecept.

  • Fortsatt lönepress i USA2:39

    Fortsatt lönepress i USA

    Skärtorsdagens och veckans sista makroanalys med Lars Henriksson, valutastrateg på Handelsbanken, och EFN:s Ara Mustafa.

  • 16:28

    "Ericsson ska värderas högre"

    I dagens Börslunch ligger fokus på rapporterande bolag som Ericsson och Billerud Korsnäs. Dessutom har Martin Guri från Kepler Cheuvreux och Jonas Olavi från Alfred Berg med sig några egna case.

  • Kinas stimulanser ger effekt3:37

    Kinas stimulanser ger effekt

    Positiv statistik från Kina. Förhandlingarna mellan Theresa May och Jeremy Corbyn går trögt. I dag kommer inflationssiffror från Storbritannien och eurozonen. Morgonens makro med Lars Henriksson och Nada Razooq.

  • Tre japanska köpcase21:13

    Tre japanska köpcase

    Är Japan en intressant marknad att investera på? Det svarar Jonas Edholm från Skagen Fonder och Linn Hansson från Handelsbanken på i Börslunch. Dessutom intervjuas Avanzas vd Rikard Josefson, efter att bolaget släppt sin kvartalsrapport i dag.

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.6%
NASDAQ-100 0.1%
NASDAQ Composite 0%

Vinnare & förlorare

Paradox Interactive 6.5%
Beijer Ref 4.6%
Sandvik 3.6%
Sagax -1.5%
Avanza -2.6%
Thule Group -3.1%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min

Direkt toppnyheter

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Rikard Josefson: ”Vi måste växa vår fondaffär”6:18

    Rikard Josefson: ”Vi måste växa vår fondaffär”

    Nätmäklaren Avanza Bank släppte sin rapport under tisdagen och aktien föll tio procent. Både rörelseresultatet och intäkterna var lägre än väntat. Bolagets vd Rikard Josefson gästar Börslunch för att kommentera rapporten, verksamheten och framtiden.

  • Fed öppnar för högre inflation3:34

    Fed öppnar för högre inflation

    EU och USA förhandlar om frihandelsavtal. Fedledamöter kan tänka sig inflation över två procent. Inköpschefsindex från New York överraskade positivt.

  • Game of Thrones & Game of Makro19:26

    Game of Thrones & Game of Makro

    Streamingtjänster och makroekonomi är högt på agendan i dagens Börslunch som gästas av Länsförsäkringars chefsekonom Alexandra Stråberg och Nordnets sparekonom Frida Bratt. Dessutom intervjuas Storytels vd Jonas Tellander.

  • Storytels vd: så expanderar vi internationellt5:35

    Storytels vd: så expanderar vi internationellt

    Streamingtjänsten Storytel växer snabbt och är i dagsläget verksamma på 16 marknader. Bolagets vd Jonas Tellander gästar Börslunch för att kommentera tillväxten, möjliga konkurrenter och dispyten med Bonnier.