Josefsson om… varför bomarknaden inte kraschar

Svensk bostadsmarknad har haft en fantastisk utveckling.

Det diskuteras överallt, inte minst i Stockholm.

Vi ska ta oss an ämnet, Roger.

Den svenska bostadsmarknaden. Vad sägs om det?

Hur mår den just nu?

Den mår fantastiskt. Priserna är rekordhöga–

–och vi har enormt höga bostadsinvesteringar–

–men den är väldigt riskabel.

Hur viktig är den för svensk ekonomi, som ju går bra?

Första halvåret stod den för en tredjedel av tillväxten.

Så det finns en viss känslighet i svensk ekonomi.

Ur ett ekonomiskt perspektiv–

–är det viktigt att bostadsmarknaden fortsätter gå starkt.

Om man ser framåt, vilka faktorer i närtid–

–tror du har störst effekt på priserna?

Det är två faktorer. Den ena är räntan.

Om räntan skulle sticka iväg, slutar bostadsuppgången.

Den andra är utbudet. De två styr kortsiktigt marknaden.

Vi har en intressant graf om just utbudet.

Du kan få kommentera den. Vi ser den här.

Den vita linjen med lägenheter under produktion–

–har länge varit stabil på cirka drygt 5 000 per år.

Nu stiger kurvan. Hur viktig är den här indikatorn?

Den är jättebra och jag jämför alltid historiskt.

Man kan konstatera att den takten vi har nu–

–har vi inte sett sen miljonprogrammet.

Om vi ser på andra historiska jämförelser...

I Danmark för några år sen var det en bostadskris–

–som drevs av utbudet.

Den kom i samband med finanskrisen–

–men de hade ett väldigt högt utbud.

Det är lite grann en varningssignal även i Sverige.

Den låga räntan har givetvis haft en positiv effekt–

–på bostadsmarknaden.

Vi lyssnar på några röster om räntans effekt på bostäder.

Så det snittmässiga substansvärdet för fastighetssektorn–

–skulle kunna bli en 15–17 % i år. Med hög sannolikhet.

Vi vet att räntan lär gå upp.

Vi konsumenter borde vara försiktigare.

Det är viktigt att bedriva en expansiv penningpolitik.

Riksbanken har målat in sig i ett hörn och kan inte höja.

Man skulle skjuta ekonomin i sank och få priser att falla.

Det finns alltid en risk–

–att tillgångspriser och skuldsättning skenar.

Med facit i hand kommer vi att ångra–

–den här perioden i penningpolitisk historia.

Lite kommentarer om räntan och bostäder. Nån kommentar?

Det var ord och visor. Och det speglar debatten väl.

Det är delat i två läger.

Optimisterna tror att det här kan fortsätta i evighet.

Pessimisterna, som jag, tror att det snart kraschar.

Men det var länge sen det pratades så mycket om bostäder.

Det finns en anledning – den fantastiska prisuppgången.

Nu kommer programmets höjdpunkt: "Josefssons grafer".

Vi tittar på den första.

Här är prisutvecklingen i reala termer–

–justerad för inflation. Vi vill veta–

–hur mycket bostadspriserna har stigit utöver inflationen.

Om vi går från 60-talet och framåt är det ganska stabilt.

Sen hände det nåt 2000, och så bara skenade det.

Den orange kurvan, bostadsrätter.

Den drar iväg nåt enormt.

Varför drar den upp så mycket mer?

Det är svårt att säga, men det beror nog på demografin.

Många unga hushåll vill till storstäder, där jobben finns.

Men många äldre vill sälja av sina villor i förorterna–

–och flytta in till stan. Det är mycket demografi.

Men det snackas om att många flyttar till storstaden.

I Europa är Stockholm en av de städer som växer mest.

Det är kul med en demografisk utmaning.

I Sverige har vi nagelfarit det här i 10–15 år.

Och i Sverige har vi den bästa demografiska utvecklingen–

–möjligen med undantag av Norge.

Vi har fin demografisk utveckling–

–som svarar mot en del av det här.

Priserna har stigit. Det kan vi konstatera.

Då ska vi se på hur högt priserna har kommit.

Vi kan gå till en kompis i USA, Warren Buffett.

Man går aldrig fel om man tar rygg på honom.

Det finns en indikator där Buffett försöker sätta–

–aktiepriser i förhållande till inkomster.

Och på lång sikt ska alltså aktiepriserna förklaras–

–av inkomsterna och vara stabila.

Vi har gjort samma sak med svenska bostadspriser–

–och lagt in en graf för Europa.

Medan det i Europa ligger i linje med ett historisk snitt–

–så ser det helt annorlunda ut i Sverige.

Det är ju en helt otrolig diskrepans.

Det känns ju bra att bo i Sverige. Stabilt och så.

Finns det nån central förklaring till den stora skillnaden?

Det kan vara förändringar i beteende...

Vi kanske värderar att bo i städer mer–

–varför vi är beredda att betala.

Men det finns ingen bra förklaring.

Därför känner jag: "Fasen, nu smäller det snart."

Det finns alltid saker som talar emot det.

Hur kan man försvara det?

Man ska komma ihåg att–

–samtidigt som jag kanske har en pessimistisk läggning–

–så finns det ju variabler som pekar åt annat håll.

Här är nettoförmögenhet i förhållande till inkomster.

Om man ser på hushållen ser det väldigt bra ut.

En sån nettoförmögenhet ser man inte i motsvarande länder–

–ens före finanskrisen, som blev en global bostadsbubbla.

Hushållen mår bra, men kanske minst lika viktigt–

–är det vita, den offentliga sektorn – statens pengar.

Vad duktig du är.

Rätt många länder har god nettoförmögenhet–

–men ohyggligt få har bra statlig nettoförmögenhet.

Italien har fin nettoförmögenhet i hushållssektorn–

–men statens ser urusel ut.

Om hushållen får problem så finns säkerhetsnätet en tid.

Då finns Maggan där för oss.

Har du nåt mer som talar för?

Japp. Jag har en graf till.

Den här grafen går i direkt polemik med Riksbanken.

Riksbanken har ju skrämt upp oss just med den här grafen.

Hushållens skuld i förhållande till disponibel inkomst.

Den ligger runt 175 %. Väldigt högt, internationellt sett.

Problemet är att vi i Sverige och Norden mäter inkomster–

–på ett helt annat sätt än i exempelvis USA.

Det handlar om välfärden.

I USA finansierar man mycket av den själv.

I Sverige är den skattefinansierad.

Om man tar hänsyn till det så ser grafen annorlunda ut.

Man kan hamna ner mot 125 %.

Då ligger Sverige strax över snittet, globalt sett.

Vart är det på väg? Du har några grafer–

–som visar att priserna är höga–

–och att det finns risker i utbud och ränta–

–och så visar du det här, som svänger om allt.

Hur ska man se på det i närtid?

Jag har lovat min fru att vi ska flytta från vår hyresrätt–

–så det måste väl smälla. Men det är svårt att se det.

Det kommer att krävas betydligt mer–

–som långvarig arbetslöshet eller en djup lågkonjunktur–

–för en sättning på bostadsmarknaden.

Vi får se hur det blir framöver.

Nästa vecka pratar jag och Roger om–

–annat spännande. Har du nåt på lager?

Det är Jackson Hole i helgen. Det är spännande.

Nästa vecka kan det bli Fed.

Vi får se. Tack för att ni har tittat. Ha det bra.

Priserna på den svenska bostadsmarknaden har rusat under många år. Varför är det så? När tar det slut? Och hur tar det slut?

I premiären av den nya programserien ”Josefsson om…” diskuterar Roger Josefsson, kommentator EFN och tidigare chefekonom på Danske Bank, med Jesper Norberg om den heta svenska bostadsmarknaden.

  • Makromorgon0:00

    Makromorgon

    I Tyskland har förhandlingarna inom den så kallade Jamaicakoalitionen brutit samman efter att liberala FDP dragit sig ur. Petra Bergman och chefstrateg Claes Måhlén kommenterar de...

  • 10:05

    "Svårare för Europa att överraska"

    Förra veckan låg fokus på fallande svenska bostadspriser, och svensk inflation som kom in lägre än väntat. Den här veckan får vi inköpschefsindex från både USA och Europa.

  • 12:34

    "Nordkoreansk oro hjälper tillväxtmarknaderna"

    Tillväxtmarknaderna har gått starkt de senaste åren. På plats i studion för att diskutera hur det kan se ut framöver finns Rineesh Bansal, analytiker på Deutsche Asset Management tillsammans med Jesper Norberg.

  • ”Ingen stad kan ersätta London”6:24

    ”Ingen stad kan ersätta London”

    Marknadsrisken med en Brexit är kraftigt överdriven menar Chen Zhao, chefstrateg på Alpine Macro. Men det finns andra händelser som hotar det positiva börsklimatet.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -1%
NASDAQ-100 -0.4%
NASDAQ Composite -0.2%

Vinnare & förlorare

Fenix Outdoor 2.6%
Nolato 1.8%
Lundin Petroleum 1.6%
Axis -2.5%
Hennes & Mauritz -2.8%
Munters -4.1%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på vårt nyhetsbrev!

Eller hitta oss i sociala medier

  • Dags för Sverige att fundera på bankunionen7:30

    Dags för Sverige att fundera på bankunionen

    EU:s bankunion har kommit en bit på väg. Är det dags för Sverige att gå med nu? Det har Nicolas Véron, forskare vid Peterson Institute och grundare av tankesmedjan Breugel, tittat närmare på.

  • 4:59

    "Xi Jinping är de fattigas religion"

    Ellinor Beckett och Johan Andrén, chef på Handelsbanken i Hongkong, om läget på marknaderna i Asien, Trumps besök, kinesisk statistik och mycket mer.

  • EFN Råvaror: Kinesisk vinter väntar9:08

    EFN Råvaror: Kinesisk vinter väntar

    Vintern närmar sig och hur råvarugiganten Kina då agerar påverkar hela marknaden. Ellinor Beckett diskuterar med Anton Löf från RMG Consulting.