Analytikern om vändningen i fastighetssektorn

Markus Henriksson. För mindre än en månad sen–

–var du väldigt negativ till fastighetssektorn. Men du har ändrat dig.

Jag vill inte verka som en kappvändare–

–men mycket har hänt i september.

I början av september verkade värderingarna utmanande.

Efter det har "yielderna" varit rekordlåga på transaktioner–

–i Stockholms kontorsmarknad.

ECB har kommit i gång med QE-program...

Banker och "bond-emitteringar"–

–verkar ha lägre kreditmarginaler.

Och fastighetsbolagen tycks ha bättre tillgång till finansiering.

Och vi analytiker tittar alltid tolv månader framåt.

Vi har precis kommit in i Q4 2019–

–så vi tittar fram till Q4 2020.

Synen på fastighetens substansvärde får också effekt–

–och nu blir den positiv, eftersom jag lägger in ett nytt kvartal–

–med högre estimat.

Rensar du bort gammal data och byter mot ny, fräsch?

Alla gör nog på olika sätt. Med en DCF byter vissa ett år i taget.

Tidsvärdet som fångas in får effekt.

Vi försöker komma runt det lite genom att ständigt flytta ett kvartal.

Då blir effekten minimal.

Många saker hände den här månaden.

Det skiftade snabbt. Brukar det skifta så snabbt i fastighetssektorn?

Nej, absolut inte.

Vi gjorde generellt inga estimatförändringar i förra uppdateringen–

–flera signaler talade kortsiktigt mot fastigheter.

Men nu gör vi en djupdykning i flera av bolagen–

–och har diskuterat projekt i detalj med bolagsledningarna.

Tidigare var jag också mer mjuk och negativ till hyresmarknaden.

Jag trodde att den mattades av snabbare än den kanske gör.

Nu talar omförhandlingar för fortsatta hyreshöjningar–

–i centrala Stockholm och Arenastaden.

Många bäckar små leder i slutänden till rätt stora estimatförändringar.

Du var här precis efter grafens topp och släppte din rapport–

–precis i toppen. Sen backade många av bolagen på börsen–

–men har kommit upp till samma nivåer nu. Verkar det dyrt igen nu?

Nu är värderingen historiskt dyr.

Värderingarna är höga.

Men när fastighetsbolagen kom tillbaka under senare delen av september–

–sjönk räntan. Och i samklang med övriga faktorer jag nämnde–

–hyresuppgång, stark transaktionsmarknad, ECB...

...talar det fortsatt för fastigheter.

Nästa graf visar era rekommendationer.

Ni rekommenderar övervikt i kontor och bostäder.

Ja, tidigare var vi neutrala, man kan ju vara positiv till underliggande bolag–

–men vi har en "top top down"-syn på de olika fastighetssegmenten.

Yielderna på kontor är rekordlåga i Stockholm, vi ser fortsatt hyrestillväxt–

–och det talar för kontorsbolag som Fabege, där vi höjde till "köp" i morse.

Efterfrågan på hyresbostäder är extremt hög.

Ett internt genererat värdeskapande från renoveringar–

–som tidigare Hembla och Victoria Park har varit duktiga på–

–har du delvis i Balder.

Sen har du även nyproduktion.

Wallenstam bygger många egna bostadsrätter som man sen säljer.

Även Balder... I Helsingfors, Köpenhamn, men även i Sverige är volymen hög.

Kombinerat med att "bond yields" i princip är obefintliga–

–blir bostäder ett intressant investeringsalternativ.

Låg risk och den här typen av tillväxtkomponenter.

Men nyproduktion skrämmer lite.

Men samtidigt tycks det värsta vara över på nyproduktionsmarknaden.

Fortsatt trögt, men successionsmarknaden har gått starkt under 2019.

Nyligen har vi sett att JM och andra bolags nyproduktion säljer lite bättre–

–främst i hyresrätter, där efterfrågan i princip är omättlig.

Inte Oscar Properties och Norra Tornen, inte den typen av bostäder?

Jag var i Norra Tornen-området nyligen och det blir nog väldigt bra.

Men vi får se i vilken konstellation, om Serneke säljer delar av det...

Oscar Properties kommenterar inte det.

Men logistikfastigheter har ni backat från.

Vi har länge varit positiva.

Som alla andra tänker vi på e-handeln som driver.

Fler lådor ska ligga närmare städerna och driva paket till oss konsumenter.

Transaktionsmarknaden är stark–

–men nu verkar vissa investerare delvis ignorera restvärdesrisken–

–som finns i vissa lägen. När "kåken" har tjänat ut–

–är marken utanför Örebro inte värd mycket.

I Stockholm och Göteborg kan man bygga "retail", kontor eller bostäder där.

Vad ser vi på din lista?

Vi lånade listan från Intelligent Logistik, ett jättebra logistikmagasin.

En lista över nyproduktionsbyggen i logistiksegmentet.

Tidigare har spekulationen varit obefintlig, men i 8 av 26 projekt–

–eller 35 % av ytan i kvadratmeter, finns delvis eller hel spekulation 2019.

Kanske ett tidigt tecken på överhettning, segmentet är väldigt "baissat".

Aktierna står högt, höga värderingar–

–och nu ser vi det även på transaktions- och nyproduktionsmarknaden.

Så logistikfastigheter är bra, men när logistiken försvinner–

–blir de värdelösa?

En fastighet håller ett visst antal år. Hyresavtalet gäller ett visst antal år.

Men vad händer sen?

Utanför Örebro vet vi inte vad som händer.

Kanske byggs en ny logistikkåk.

Men värderingen för vissa av transaktionerna–

–tar inte hänsyn till restvärdesrisken som ändå finns.

Men i Hammarby sjöstad som tidigare var ett industriområde–

–vet vi hur det ser ut i dag...

Har värderingarna ändrats här?

Ja, lite. Aktierna har sjunkit något och överlag har substansvärdena höjts–

–med runt 5 % 2020 och 2021, drivet av det vi talat om i dag.

Intressant är att Sagax, NP3 och Catena fortsatt handlas till höga värderingar.

Där har vi en försiktigare syn. Under ytan har övriga bolag...

Många handlas i linje eller under substansvärdet.

Vilka är dina favoritbolag? Jag vet att du gillar Balder och Fabege...

Är de bra köp nu?

Ja, de två, absolut. Även Hufvudstaden.

Många fokuserar på det negativa, kortsiktiga i NK Stockholm–

–och deras retailutbud. Jag tror fortsatt på en okej hyresuppgång–

–i deras "prime retail" i Biblioteksstaden.

Och NK Stockholm blir väldigt bra hösten 2020 när renoveringen är klar.

Omförhandlingarna i deras kontorsbestånd är starka–

–och lägre yielder från transaktionerna vi sett, tror jag.

Ofta glömmer man att Hufvudstaden som varit ett trött bolag historiskt–

–ändå har en stor projektportfölj i centrala Stockholm.

Bland annat Vildmannen 7 som brann ner för två år sen–

–i Biblioteksstaden. Den kan bli spännande. Det finns värden att hitta.

Många tittare är oroliga över fastighetssektorn–

–och undrar om den har toppat. Blir ditt svar nej?

Det vet man aldrig. Alla gissar och vi försöker ge det bästa vi har.

Men vi ser fortsatt hyrestillväxt. Vakanser kan få det att vika–

–om den svaga industriproduktionen kommer över till kontorsmarknaden.

"White collar"-delen... Då blir det tuffare.

Ska man hålla utkik efter det?

Ja, vakanserna.

-Tack så mycket för att du kom. -Tack.

Markus Henriksson, analytiker på Pareto, berättar om sin kovändning gällande fastighetssektorn. Några anledningar är att tillgången på finansiering för fastighetsbolagen är bättre än väntat, att transaktionsmarknaden är stark och att det låga ränteläget är fördelaktigt vilket gjort att utsikterna för aktierna ser mer positiv ut.

Pareto föreslår en övervikt på kontor och bostäder där Markus Henriksson ger tips på fastighetsbolagen som kan vara värda att hålla ögonen på. Han nämner även att efterfrågan ser ut att öka på nyproduktion och att det värsta är över.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.8%
NASDAQ-100 -0.8%
NASDAQ Composite -0.8%

Vinnare & förlorare

JM 5%
Beijer Ref 4.7%
Sweco 4.4%
Husqvarna -5.1%
Sandvik -5.9%
Swedish Orphan Biovi… -8.3%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Väntade PMI-rekyler5:12

    Väntade PMI-rekyler

    De tyngsta makroekonomiska händelserna just nu analyseras av Handelsbankens Kiran Sakaria och EFN:s Ara Mustafa.

  • Amerikanska digitaliseringsvinnare16:38

    Amerikanska digitaliseringsvinnare

    EFN Marknad riktar blicken mot USA tillsammans med förvaltaren Joakim By från Handelsbanken. Förutom ett gäng spännande aktiecase diskuteras den amerikanska börsen med avstamp i presidentvalet. 

  • Japansk industri överraskar negativt4:01

    Japansk industri överraskar negativt

    Vita husets handelsrådgivare Navarro hävdade i går att handelsavtalet med Kina är över. Något som fick börser på fall. När president Trump senare dementerade uppgiften vände börsen upp. Regeringen vill ta in mer skatt från utländsk arbetskraft. Blandade PMI-siffror från Japan.

  • Förvaltarens molnfavoriter15:53

    Förvaltarens molnfavoriter

    EFN Marknad bjuder på en resa bland molnbolagen. Förvaltaren Johan Roslund från GP Bullhound går pedagogiskt igenom hela värdekedjan - från Microsoft och Amazon till Docusign och Okta.