Stefan Dahlbo: ”Ibland känns börsen läskig”

Sista kvartalet förra året föreslog Fabege höjd utdelning–

–och dessutom hade man stärkt förvaltningsresultatet.

I dag har vi vd Stefan Dahlbo här. Honom ska vi prata med.

Du tittar på EFN Marknad och det är måndagen den 24 februari.

–Kul att ha dig här, Stefan Dahlbo. –Tack. Det är jättekul att vara här.

Du har varit ett halvår på nya jobbet. Hur känns det?

Fantastiskt roligt. Det är en fantastisk organisation och ett roligt jobb.

Det är roligt att få vara med och utveckla Stockholm, både gamla och nya projekt.

–Varför fick du jobbet, tror du? –Ja...

Jag har erfarenhet av att leda, utveckla och bygga organisationer.

Sen har jag gjort lite olika affärer genom åren. Jag hoppas att det är därför.

Du kommer från ett annat byggbolag.

Vi hade en helt annan bit. Det var bostadsfastigheter.

Jag har jobbat med både Fabege och Wihlborgs och under många år med Klövern.

–Det har varit en hel del fastigheter. –Vilka svagheter har du?

De är många. Vi har inte tid med det. Det skulle bli en lång lista.

Okej, jag ger mig på det svaret.

Fastighetssektorn klättrade 60 % förra året.

Det är en makalös stigning så klart.

I fredags sålde Skanska en fastighet i Solna för 3,3 miljarder.

Det är ett kvadratmeterpris på ungefär 100 000 per kvadratmeter.

Vad säger det om värderingarna just nu?

Det säger att man letar avkastning.

Det finns mycket pengar i försäkrings- sektorn och det privata sparandet–

–som letar avkastning tack vare den nollräntemiljö som vi lever i.

Den försäljning vi såg i Arenastaden, som vi har utvecklat från scratch–

–var en fantastisk försäljning för Skanska.

Det visar vilka värden som har kunnat byggas i ett stadsutvecklingsprojekt.

100 000 per kvadrat är höga nivåer.

Omräknat tror jag att det är en bit över 3 % i direktavkastning.

Det är ett nybyggt hus och en hel del långa hyresavtal.

Jämfört med andra alternativ tycker många att det verkar attraktivt.

Vad säger du om värderingen på era fastigheter?

Jämfört med det har vi en försiktig värdering.

Vi värderar våra fastigheter varje kvartal dels externt, dels med interna modeller.

Vi ligger kvart mycket... Det ligger lägre än de marknadspriser vi ser i dag.

Men jämfört med för ett par år sen har det varit en fantastisk utveckling.

Fastighetstransaktionerna sker till rekordnivåer.

Men ni har inte...

Ni ändrade inte era justeringar på avkastning för sista kvartalet förra året.

Värdena har ökat. Vi hade stor tillväxt i värdena under hela förra året–

–inte minst under Q4.

Det märks i den substanstillväxt som vi har haft.

Sen finns det fastighetsbolag som har haft högre substanstillväxt.

Vi har ju haft en stark balansräkning.

Vi har haft lägre lån och har betalat av rätt mycket lån genom åren–

–så vi har en relativt försiktig belåning i dag.

Det ger ju mindre hävstång, eller "leverage".

Vad krävs för att ni ska göra ännu mer betydande justeringar?

Vi marknadsvärderar hela tiden.

När det väl kommer ut nån fastighet i centrala Stockholm eller våra områden–

–så har de gått till ännu högre priser.

Det tar värderarna hänsyn till kvartalet efter.

Men det har varit en fantastisk fastighetsmarknad.

Vi har fått lite tittarfrågor.

Vi har valt ut en här, från Mangold.

–Hur skulle du beskriva... –Vi jobbar bara med Stor-Stockholm.

Vi märker fortsatt en väldigt stark efterfrågan på kontor.

Vi hade en stor uthyrning till Tietoevry strax innan jul.

Det var 22 000 kvadratmeter i Arenastaden, där de samlar kontor.

När vi får lediga lokaler inne i stan–

–så har vi en lista på bolag som vill hyra.

Vi arbetar bara med kontor.

Sen tar alltid såna här stora uthyrningar tid.

För två år sen kanske det gick väldigt fort.

I dag är det längre beslutsprocesser. Det är mer normalt.

Det är stark efterfrågan och rekordhöga hyror.

Vad ligger det på?

I centrala Stockholm har vi hyror på 8 000-10 000 kronor per kvadrat och år.

Vi kanske inte kommer att se så mycket högre topphyror. Det är enskilda lokaler.

Däremot fortsätter genomsnittshyran upp. Det är gamla kontrakt som omförhandlas.

Under kommande år lär vi se fortsatta ökade hyror för fastighetsbolagen.

Trenden går mot att företagen maximerar ytorna.

Varje anställd tar mindre plats.

Det har varit en enorm trend. Man vill hitta mer flexibla kontor.

Många är inte längre på kontoren. Man jobbar annorlunda.

Man behöver mindre yta per anställd av många olika skäl.

Det lär fortsätta. Vi har bara sett början på hur man jobbar smartare.

Man kan ha högre hyra per kvadratmeter om det är smarta kontor.

Men du har inte högre hyra totalt sett för dina lokaler.

En förutsättning för att ni ska få betalt är att det är en god konjunktur.

Är det här nånting som du är orolig för?

Jag har varit lite orolig, för det har varit fantastiska tider länge nu.

Nästan hela 2010-talet var en uppåtgående marknad.

Men fram till för några veckor sen, så såg vi inte så mycket av det.

Det var rätt bra. Det kommer frågetecken och så rätas de ut. Sen fortsätter det.

Det som gör mig orolig nu är coronaviruset–

–men inte spridningen i sig, även om den är läskig.

Men det är de beslut som fattas på grund av det som händer–

–som gör att man skjuter upp beställningar.

Det blir svårt att få underleverantören från Kina att leverera.

Det ställs in konferenser. Det är svårt att se vad det blir av den effekten.

Det är ett sånt där frågetecken–

–som på nåt sätt kommer att påverka ekonomin i Västeuropa och hela världen.

Det som händer med ekonomierna i Asien kommer förstås att påverka.

Hur mycket det blir får vi se. Men det är det stora frågetecknet just nu.

Ska vi ta och titta lite på hur aktien har gått?

Det har varit en ganska bra utveckling de senaste åren.

Du har köpt på dig lite aktier.

Jag började mitt långsiktiga sparande i Fabege under året, ja.

Vad kan man säga om utdelningen?

Vi höjde utdelningen kraftigt från 2,65 kronor till 3,20 kronor.

Vi kommer att dela ut två gånger om året. Det har blivit vanligare.

Vi får se om bolagsstämman ställer sig bakom styrelsens förslag.

Är inte Fabege överkapitaliserat–

–efter frånträde från DN-skrapan?

Vi sålde två stora fastigheter förra året. Den ena var DN-skrapan.

Vi har en stark balansräkning. Det ger också utrymme för att göra en del affärer.

Vi har stora investeringsplaner i våra projekt.

Vi vill investera minst 2,5 miljard kronor per år i våra fastigheter och nya projekt.

Där finns en... Jag hoppas att vi kan skapa bra avkastning–

–på att ha förtroendet och på en stark balansräkning.

Det är alltså inte läge att öka utdelningen?

Styrelsen har i dag bedömt–

–att 3,20 är en bra bit. Sen får vi se.

Lite kort... Ni har gått lite i bräschen för att miljöanpassa era fastigheter.

Vad har ni att vinna på det?

Om du inte ligger i framkant på dina investeringar, så skapar du en skuld.

Förr eller senare måste du göra det. Det är en bit.

Sen ställer fler och fler hyresgäster krav–

–på att om de ska skriva kontrakt med oss–

–så ska det vara gröna hus med gröna hyresavtal.

På finansmarknaden har vi fått billigare finansiering–

–då vi kan certifiera våra hus.

–Hur mycket tjänar man på det? –5-10 punkter på lånen.

Och vi har gått ut med ett grönt ramverk, som vi var först med, för finansieringen.

Dels är det det. Sen är inte hållbarhet en match som vi alltid måste vinna.

Vi ska vara bäst, men hoppas ändå att alla ska bli lika bra snabbt.

Då vinner alla. Det är en renlighets... Det är en basfråga att du måste driva det.

I begreppet hållbarhet ingår även hur vi skapar trygga och trivsamma stadsdelar.

Då måste vi jobba med bostadsbolagen och kommunerna.

Men det är minst lika viktigt. Hur skapar vi det hållbara stadslivet?

Det ska vara en hållbar vardag på alla sätt. Där jobbar vi mycket nu.

Vi ska prata lite om Flemingsberg också. Det är en stor satsning för er.

Vad pratar vi om för tidsaxel här?

De första spadarna kan sättas i marken 2021 eller 2022.

Vi hyrde ut till Operan och Dramaten för några veckor sen.

Det är det första vi annonserat av de kommersiella bitarna.

De flyttar från Nacka. De kommer att flytta in 2024.

Det ska börja byggas 2022. Det är långa projekt.

–Hur kändes det att få det klart? –Jätteroligt.

Det är viktigt på många sätt. Jag får ofta frågan "Vad tror du om Flemingsberg?"

Vi måste förändra bilden och framhäva alla möjligheter som finns i Flemingsberg.

Flemingsberg är redan i dag en väldigt spännande ort–

–på så sätt att du har högskolan där ute–

–och du har Karolinska, eller det som kallades Huddinge sjukhus förr.

Du har forskning, utbildning och 17 000 studenter.

Sen är det så att mer än hälften av alla som bor i Stockholm bor söder om stan.

Det har investerats väldigt lite i kontor söder om staden.

Det är definitivt dags för den södra sidan.

Flemingsberg är en naturlig punkt för det.

Vad talar för att ni kommer att ha 50 % avkastning på det?

Anledningen till att vi vill investera i det–

–är att vi ser möjligheten att skapa en helt ny...

...ett nytt område i Flemingsberg, som är Flemingsberg stad–

–med allt vad det innebär kommersiellt och med bostäder...

Om du gör det... Ett: Marken är billigare där i dag.

Två: Det kommer att vara väldigt låga hyror initialt.

Men efterhand tror vi att vi får bättre betalt. Vi kommer att ha skapat värden–

–som över tid förhoppningsvis ger bra avkastning till aktieägarna också.

Det är osäkra hyresnivåer i början, men...

De som skriver avtal först kan göra en bra affär.

–Sitter du här och säljer nu? –Ja.

Jag räknar med kö för folk som vill hyra i Flemingsberg.

Ja. Ska vi hinna avsluta med lite om börsen?

Det var ett fantastiskt fastighetsår förra året, och för börsen också.

–Vad tänker du? –Jag tycker ibland att det är läskigt.

När vi ser investmentbolag och fastighetsbolag–

–som värderas långt över substansvärdet–

–så skapar det förväntningar på vad man måste leverera.

Nu är det inte alla... Men vi ser väldigt höga multiplar på en del bolag.

Vi ser en del förhoppningsbolag som får höga...

Pengar rusar in till börsen och till fastigheter.

Nånstans kommer det säkert nån typ av...

Men när räntorna är noll ser inte börsen dyr ut.

När räntorna är noll är fastigheter ett bra alternativ.

Vi har inte sett mycket coronaeffekter.

Allt annat lika, så förstår jag att pengar söker sig till börsen och fastigheter.

Sen är vissa värderingar som vanligt... Man måste växa in i dem.

En del av förhoppningsbolagen måste snart börja tjäna pengar.

Så fastighetsbranschen får ett fortsatt fint år i år?

Det tror jag. Som vi sa innan, både hyror och ränteläget tillsammans–

–och den fortsatta utvecklingen... Jag är positiv till fastighetsmarknaden.

Med det ska jag bara berätta att vi i morgon gästas av Christina Sahlberg.

Missa inte det. 11.45 i vanlig ordning. Vi ses då.

Stefan Dahlbo är relativt ny på vd-stolen i fastighetsbolaget Fabege. I EFN Marknad berättar han om det nya jobbet och den glödheta branschen.

Stefan Dahbo ser en fortsatt het marknad för kontorsfastigheter i Storstockholm:

”Vi märker en väldigt stark efterfrågan på kontor” Lite längre beslutsprocess än för ett par år sedan”, säger han.

Det största orosmolnet rent generellt för tillfället är coronaviruset. Dahlbo trycker på att effekterna fortfarande är svåra att överblicka.

”Besluten som fattas på grund av det som händer gör att man kanske skjuter upp beställningar, det blir svårt att få underleverantörer från Kina att leverera och konferenser ställs in. Den effekten är svår att se vad det kommer att bli. På något sätt kommer det att påverka ekonomin i Västeuropa och i hela världen”, säger Stefan Dahlbo.

Fabeges vd kommenterar även bolagets investeringsplaner:

”Vi har väldigt stora investeringsplaner i våra projekt. Vi har sagt att vi ska investera minst 2,5 miljarder kronor per år i våra fastigheter och i nya projekt.”

Ett stort projekt för Fabege, som Dahlbo tror mycket på, är utvecklingen av Flemingsberg i södra Stockholm.

Programledare: Petra Bergman

Programmet spelades in fredag 21 februari.

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.6%
NASDAQ 100 -1.1%
NASDAQ Composite -0.9%

Vinnare & förlorare

Massolit Media 8.1%
JM 2.9%
Recipharm 2.9%
Stillfront Group -2.8%
NetEnt -3.1%
Evolution Gaming Group -3.1%
Uppdaterad mån 13:15
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Väntade PMI-rekyler5:12

    Väntade PMI-rekyler

    De tyngsta makroekonomiska händelserna just nu analyseras av Handelsbankens Kiran Sakaria och EFN:s Ara Mustafa.

  • Amerikanska digitaliseringsvinnare16:38

    Amerikanska digitaliseringsvinnare

    EFN Marknad riktar blicken mot USA tillsammans med förvaltaren Joakim By från Handelsbanken. Förutom ett gäng spännande aktiecase diskuteras den amerikanska börsen med avstamp i presidentvalet. 

  • Japansk industri överraskar negativt4:01

    Japansk industri överraskar negativt

    Vita husets handelsrådgivare Navarro hävdade i går att handelsavtalet med Kina är över. Något som fick börser på fall. När president Trump senare dementerade uppgiften vände börsen upp. Regeringen vill ta in mer skatt från utländsk arbetskraft. Blandade PMI-siffror från Japan.

  • Förvaltarens molnfavoriter15:53

    Förvaltarens molnfavoriter

    EFN Marknad bjuder på en resa bland molnbolagen. Förvaltaren Johan Roslund från GP Bullhound går pedagogiskt igenom hela värdekedjan - från Microsoft och Amazon till Docusign och Okta.