Därför ligger fastighetsbolagen rätt i tiden

Sista kvartalet 2019 blev Fastpartners starkaste kvartal hittills.

Här bakom har jag Sven-Olof Johansson.

Du tittar på EFN Marknad torsdagen den 20 februari.

–Kul att ha dig här. –Kul att få vara här.

Och vad kul att ni slog alla era rekord det sista kvartalet förra året.

Marknaden har varit bra. Värdeökningen på fastigheter har fortsatt starkt.

Framför allt i det segment av fastigheter som vi befinner oss i just nu.

Ni slog också redan då tillväxtmålen för 2020.

Vi sätter nya mål på styrelsemötet den 23 april.

Sen presenterar vi dem på efterföljande bolagsstämma.

Det är både nya operationella mål och nya finansiella mål.

Vad är rimligt att mäta målen i för ett fastighetsbolag?

Är det tillväxt- eller avkastningsbaserat?

Förvaltningsresultat, alltså cashflow, är en väldigt viktig parameter.

Sen är det väldigt kul om vi gör rätt affärer–

–så att värdeutvecklingen följer med.

Jag tittade på vad vi hade uppnått sen 2009 och fram till 2019.

Då har totalavkastningen, aktievärdeökning plus utdelningsökning–

–under de här tio åren varit 36 % varje år.

11 % på utdelning och 25 % på värdetillväxt.

Det är en fantastiskt bra totalavkastning.

Vad är det du och ni gör rätt?

Vi är rätt duktiga på att hitta rätt typer av förvärvsobjekt.

Vi hittar en hygglig tajming.

Vi förstärker hela tiden vår balansräkning och drar ner våra finansnetton.

Vi har en rating precis under "investment grade".

Vår avsikt är att under första halvåret i år komma upp på "investment grade".

Vi jobbar med Moody's som ratinginstitut.

Ska ett noterat bolag alltid växa? Är det ambitionen?

Inte till varje pris.

Det står i vår målsättning–

–att vi inte ska växa på bekostnad av att vi köper dåliga fastigheter.

Vi vill dels förstärka kvaliteten i beståndet.

Vi vill ha fortsatt fokus på Stockholmsområdet–

–där vi har ungefär 80 % av våra fastigheter.

Vi vill förstärka kontorsinslaget som kommer att ligga över 80 %–

–när vi räknar in vårt senaste förvärv som vi tillträder den 5 mars.

Nämligen förvärvet av NCC:s huvudkontor.

–Börjar det inte bli för dyrt i Stockholm? –Nej.

Vi försöker hitta den typen av fastigheter där alla parametrar inte är helt färdiga–

–och där det finns en viss osäkerhet kring vissa delar i affären.

Så var fallet till viss del i NCC.

Vi tror att vi reder ut det.

Då har vi fått riktigt bra avkastning på den kvaliteten av fastigheter.

Dessutom satsar vi mycket på hållbarhetsfrågor i koncernen.

Den fastigheten har högsta möjliga hållbarhetsredovisning.

Den är certifierad till BREEAM excellent.

Är inte det här ett missförstånd kring Fastpartner...?

Ni har styrt om skutan lite grand.

Många tänker att ni köper förortsgallerior–

–och kanske inte en nybyggd fastighet som NCC:s byggnad.

Men som sagt så är 50 % av våra fastigheter i dag av hög kontorskvalitet–

–och i centrala lägen i Stockholm.

Tidigare liknade vi mer Sagax.

Men i dag är vi ett bolag med samma typ av tillgångar som Fabege.

Ska vi ta och titta lite på aktien?

Den har haft en ganska fin utveckling de senaste åren.

Ni har en A-, en D- och en preferensaktie. Varför det?

A-aktien är den vanliga stamaktien.

Genom att vi nu jobbar med vår rating...

När man kommer upp på investment grade–

–räknas preferensaktien bara till 50 % av kapitalvärdet.

Därför har vi istället emitterat D-aktier som har fullt kapitalvärde–

–även i investment grade-segmentet.

Det är det stora skälet till varför.

Det kanske är läge att lösa "preffen"?

Det har vi inte fattat beslut om än, men vi tittar på frågan.

–Du ler lite. Man vet aldrig? –Nej, man vet aldrig.

Om man tittar på er starka valuta, aktien. Hur kan ni använda den?

Funderar ni på att förvärva mer?

I dag har vi så god access till kapitalmarknaden.

Det är väldigt bra likviditet på obligationssidan–

–och även stor likviditet om vi vill emittera fler D-aktier.

Egentligen behöver vi inte emittera några stamaktier.

Det viktiga är att ha balans mellan eget kapital och upplånat kapital–

–för att ytterligare kunna stärka balansräkningen.

När vi kommer upp på investment grade...

I dag har vi en genomsnittlig finansieringskostnad på drygt 1,90.

Den kommer vi att kunna justera ner 60-70 punkter–

–när vi får en annan rating.

–Så det är viktigt för er, så klart. –Jätteviktigt.

När man har stora upplånade kapitalbelopp–

–slår det igenom i resultaträkningen i väldigt hög grad.

Många tycker att fastighetssektorn är högt värderad.

Den är helt avhängig av hur möjligheten för alternativa placeringar ser ut–

–och hur kapitalmarknaden i övrigt ser ut, hur obligationsmarknaden ser ut.

Den är ju så likvid i dag. Räntenivåerna är låga och kommer säkert–

–att vara det under en lång tid framåt. Vi fick nya inflationssiffror i går.

Oavsett vad som händer i övrigt så kommer inte inflationen igång.

Det hänger till stor utsträckning ihop med den teknologiska utvecklingen.

Så småningom börjar man använda kvantdatorer och AI i större utsträckning.

När större delen av tillverkningen robotiseras.

Det finns inga direkta kostnadsparameterar som trycker upp inflationen.

Man har den globala prisjämförelsen...

Coronainfektionen drar ner aktiviteten i världsekonomin till rätt hygglig del.

Det gör att fastighetsbolagen ligger rätt positionerade.

Man söker sig till tryggare investeringar med hygglig avkastning–

–och finansieringsmarknaden gynnar fastighetsbolagen.

Där kommer räntenivåerna ner.

Att marknaden är så pass beroende av penningpolitiken...

Tänker du att det inte går att vända tillbaka?

En hel värld är helt i händerna på världens stora centralbanker.

Alla har jobbat på samma sätt.

Man måste förse marknaden med den likviditet som behövs–

–annars kan utvecklingen bli katastrofal. Det är alla centralbanker medvetna om.

När Shanghaibörsen skulle köra igång efter det kinesiska nyåret.

Vad är då det första People's Bank of China gör–

–innan marknaden har öppnat? Jo, man injicerar–

–ytterligare 173 miljarder dollar i marknaden bara i fall att.

Fed har ju också vänt sin räntesyn.

De jobbar i dag med kvantitativa lättnar på runt 20 miljarder dollar i månaden.

Det gör man inget större nummer av och kallar för nånting annat–

–men trots allt förser man marknaden med likviditet.

Detta för att det inte ska ske några störningar i marknaden.

Genom att kurserna går upp genererar det eget kapital i sig.

Man befinner sig i en marknad där alla jagar avkastning.

Att då vara i fastighetssegmentet i en sån situation är inte fel.

Du jagar inte bara i fastighetssegmentet. För nåt år sen köpte du in dig i Volvo–

–som du sen sålde av. För ett tag sen köpte du 2,5 miljoner aktier i H&M.

–Vad ser du där? –Ett bolag som hela tiden gör rätt...

...från att ha hamnat i en situation som var lite märklig–

–beroende på introduktionen av en helt ny dataplattform–

–som störde bolaget i utvecklingen.

Man har hanterat problemen fantastiskt väl.

Resultatet är på rätt väg. Man är en av världens största e-handelsaktörer.

Man levererar en bra utdelning. Inte helt oviktigt.

Det är en placering som jag tänker ha på lång sikt.

–Du är inte orolig? –Nej.

–Kan du tänka dig att köpa mer? –Ja.

Vad har du annars för stora innehav?

Jag har gått in på banksidan. Dels före nyår, dels nu i år.

De stora innehaven är Swedbank, Nordea och Handelsbanken.

–Är du... –Även där av avkastningsskäl.

Bra utdelning, bra direktavkastning.

Den typen som har en underliggande verksamhet–

–som gör att man kan vara trygg på den utdelningsnivå som man håller.

Där finns hela tiden nån form av bottennivå–

–eftersom avkastningen är så pass bra, i en värld där avkastning är allt.

Hur påverkas de här bolagen av den låga räntan?

De fyra svenska storbankerna är höglönsamma.

De verkar inte vara särskilt beroende av den generella räntenivån.

Det är man inte längre–

–eftersom man inte har samma typ av obligationstillgångar som tidigare.

Man jobbar med sina marginaler.

Man har en obefintlig fundingkostnad.

–Tittar du nånting på onoterat? –Egentligen inte.

Vi har gjort några såna affärer.

Men, nej egentligen inte.

–Och utomlands, då...? –Jag har gjort massor av såna affärer...

...och dragit vissa slutsatser av det.

Inte lika framgångsrikt som...

Nej, jag har varit bättre på börsen än att utveckla VC-bolag.

–Utomlands, då...? –Jag har gjort en del affärer på Nasdaq.

Alltså New York, men utöver det inte i nån större omfattning.

Jag kan de här bolagen och den egna marknaden.

Vi resonerar lite likadant på fastighetssidan.

Vi kan Stockholmsmarknaden väldigt bra. I viss mån Gävle, Uppsala och Norrköping.

Vi finns i viss mån även i Göteborg och Malmö.

Vi fokuserar på det som vi kan. Erfarenheten så här långt är–

–att vi alltid har lyckats bättre där.

Vi har byggt fastigheter i New York, haft projekt på Franska rivieran–

–ägt fastigheter i London, München, Köpenhamn och Oslo.

Men det har alltid gått bättre i Stockholm.

Hur tänker du när du letar efter nya aktier att investera i?

Jag följer marknaden. Det är ett intresse som jag har haft sen jag var liten.

Helt plötsligt hittar jag nånting som kan vara intressant.

Nu har jag rätt så mycket kapital att investera.

Då håller man sig oftast till de lite större bolagen.

Så hittar man ett bolag som verkar vara helt felvärderat.

Sen börjar man bygga en position där. Även om man kommer in lite fel i början–

–tror man på bolaget fortsätter man att köpa.

Sen får man ett behagligt snittvärde och så småningom vänder aktien.

H&M är ett utmärkt exempel på det.

Vad tänker du om börsen i år?

Jag sa i en tidigare intervju med Di att jag tror på en uppgång i år på 20 %.

Nu har vi nästan hämtat hem 10 % av de 20.

I huvudsak beroende på–

–att likviditeten i marknaden är så stor. Placeringsbehovet är så stort.

Likviditetstillskotten fortsätter.

Var har jag störst jaktlycka i min jakt på avkastning?

Det finns fortfarande en hel del att ta på banksidan.

Utan att nämna några särskilda bolag, utan generellt.

–Men de bolag som du redan har... –Jag tycker att de är lite bättre.

Det var väl ett bra tips. Vi säger så.

–Tack så mycket för att du kom hit. –Tack själv. Det var kul.

I morgon gästas vi av Maria Landeborn.

11.45 i vanlig ordning här på EFN Marknad.

Dagens EFN Marknad gästas av Fastpartners vd Sven-Olof Johansson. Han berättar om det starka fjolåret, och decenniet, och hur målen för framtiden ser ut. Dessutom ger han en analys över fastighetsmarknaden framöver.

Sven-Olof Johansson kommenterar också Fastpartners aktiefördelning och ger en liten ledtråd om att preferensaktien kan komma att ses över.

Han ger även insyn i sin egna portfölj och förklarar varför Fastpartner ser Stockholm som sin främsta marknad trots att den kan anses dyr.

Programledare: Petra Bergman.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -1.8%
NASDAQ 100 -0.1%
NASDAQ Composite -0.2%

Vinnare & förlorare

Sinch 5.5%
Massolit Media 4.3%
Stillfront Group 3.5%
Systemair -3.7%
SKF -3.9%
Troax Group -4.2%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Väntade PMI-rekyler5:12

    Väntade PMI-rekyler

    De tyngsta makroekonomiska händelserna just nu analyseras av Handelsbankens Kiran Sakaria och EFN:s Ara Mustafa.

  • Amerikanska digitaliseringsvinnare16:38

    Amerikanska digitaliseringsvinnare

    EFN Marknad riktar blicken mot USA tillsammans med förvaltaren Joakim By från Handelsbanken. Förutom ett gäng spännande aktiecase diskuteras den amerikanska börsen med avstamp i presidentvalet. 

  • Japansk industri överraskar negativt4:01

    Japansk industri överraskar negativt

    Vita husets handelsrådgivare Navarro hävdade i går att handelsavtalet med Kina är över. Något som fick börser på fall. När president Trump senare dementerade uppgiften vände börsen upp. Regeringen vill ta in mer skatt från utländsk arbetskraft. Blandade PMI-siffror från Japan.

  • Förvaltarens molnfavoriter15:53

    Förvaltarens molnfavoriter

    EFN Marknad bjuder på en resa bland molnbolagen. Förvaltaren Johan Roslund från GP Bullhound går pedagogiskt igenom hela värdekedjan - från Microsoft och Amazon till Docusign och Okta.