Fastighetsbolagen som klarar corona bäst och sämst

Rapportsäsongen har smugit i gång och fastighetsbolagen är tidiga ut.

Ett rekordkvartal väntar, trots orostiderna. Varför då?

Det och fler frågor om fastighetssektorn får ni svar på i EFN Marknad.

–Peter Norhammar, välkommen tillbaka. –Tack, kul att vara här.

Att ett rekordkvartal väntas kan låta paradoxalt.

Varför är det så?

Förvånande, men i fastighetssektorn sker kvartalsvisa förskottsinbetalningar.

Så i rapporterna från första kvartalet har bolagen redan fått intäkterna–

–runt 1 januari. Och då mådde ju världen fortfarande bra.

Eventuella svagheter syns tidigast i Q2.

Förskottsinbetalningarna för Q2 skulle ha kommit i början av april.

Finns det tendenser som pekar på en försvagning redan i Q2?

Det beror på segmentet. Fastigheter innehåller många olika delsegment.

Vissa blir hårt utsatta, andra i princip opåverkade av corona-krisen.

Nu är det mycket viktigare än tidigare–

–att välja fastighetsbolag i rätt delsegment.

Tidigare hade hela branschen medvind på grund av flera olika faktorer.

Senare går vi in djupare på vilka sektorer inom fastigheter–

–man ska undvika och vilka man ska välja.

Men nu talar vi generellt...

Under den här krisen har fastigheter tagit mer stryk än börsen generellt.

Och de har inte heller hängt med på börsens uppstuds de senaste veckorna.

Tidigare har fastigheter klarat sig bättre. Vad är annorlunda nu?

Ja, det är frågan. Inte mycket är annorlunda.

Bilden visar tidigare kriser, och både it-kraschen–

–i början av 2000-talet, Lehman Brothers-kraschen och kraschen–

–när Fed skulle minska de kvantitativa lättnaderna och räntorna steg...

Europeiska skuldkrisen, den konjunkturella oron hösten 2018...

Vid alla de tillfällena har börsen fallit mycket på kort tid–

–men fastigheter har fallit mindre. Den här gången föll fastigheter mer.

Dels kan det bero på att fastigheter kom in i krisen på rätt höga nivåer.

Fastigheter gick ju oerhört bra i fjol.

Fastighetsaktieindex var upp drygt 60 %. Mycket mer än börsen.

När rädslan på börsen blir generell säljer folk kanske de tillgångar–

–där det är lättast att plocka hem vinst. Och det var ju fastigheter.

En tolkning.

En annan är att oro finns i den finansiella marknaden–

–över att det ska blir svårare för bolagen att finansiera sig.

Att kapitalmarknaden fryser, att bankerna inte längre kan erbjuda vettiga krediter.

Då får fastigheter det jobbigt–

–eftersom sektorn är så beroende av externt lånat kapital.

Från bankerna eller obligationsmarknaden. Den oron kan göra att fastigheter säljs av.

Skälet till att fastigheter tidigare har gått så mycket bättre än börsen vid oro–

–är för att sektorn är trögrörlig.

Intäktsströmmarna är inlåsta i hyreskontrakten.

Ofta hyrs lokaler ut på tre till fem, i vissa fall upp till tio år.

Så en konjunkturförsvagning i dag–

–syns inte i hyran förrän om tre till fem år, när kontraktet ska omförhandlas.

Blir det en krockkudde även den här gången?

Ja, förutsatt att hyresgästen inte går i konkurs.

För då kvittar hyresavtalet, det blir ju ändå noll kronor i inbetalning.

Konkursrisken är kanske förhöjd nu, jämfört med vid mer normala konjunkturnedgångar.

Då kommer man in på...

Vilka branscher utsätts för omedelbara konkurser?

Och vilka fungerar bra, men med lite lägre lönsamhet–

–och lägre förmåga att betala in hyran än tidigare?

Det blir viktigt att skilja på olika delsegment och olika hyresgäster.

Men du förväntar dig ändå av sektorn som helhet–

–att kassaflödena blir större i år än i fjol?

Vi tror det. I början av 2020 räknade vi med att kassaflödet per aktie i snitt–

–skulle stiga med 8-9 % jämfört med 2019.

Utöver det kommer värdeförändringarna på fastigheten–

–mer en orealiserad vinst eller förlust.

Vi har sänkt prognoserna lite. Dels av allmänt konjunkturella skäl–

–men också på grund av konkurser i vissa delsegment.

Nu räknar vi med att ett genomsnittligt fastighetsbolag på börsen–

–ökar kassaflödena med 2-3 % 2020, jämfört med 2019.

Sektorn kommer fortfarande ha positiv tillväxt.

Bara det är ju bra jämfört med många andra mer cykliska industrier–

–med kraftiga vinstfall mer omedelbart.

Ja, det är nog få sektorer som väntar sig tillväxt i år.

Vi tittar på en bild över Sveriges fastighetsbestånd.

Jag har gjort en grov skiss med en artikel i Fokus som underlag.

Allt är avrundat, men bostäder och kontor–

–utgör en enorm del av kakan.

Handel, hotell och restaurang, som jag antar har förhöjd konkursrisk–

–utgör inte en så stor del.

Din poäng är bra. Din kommentar stämmer.

Det är fysiska butiker, men framför allt servicenäringar:

Hotell, restauranger, kaféer...

De har stora problem och kommer att fortsätta ha det.

Går man runt i olika stadskärnor kan man få för sig–

–att där finns många restauranger, butiker och kaféer.

Men höjer man blicken ser man ofta ytterligare sju, åtta våningar–

–med kontor och bostäder. Och nån mil utanför städerna finns lagerfastigheter–

–och lätta industrilokaler som är mer motståndskraftiga mot dagens kris.

Enligt Finansinspektionen–

–utgör restauranger, kaféer och hotell 7 %. Bland de börsnoterade bolagen...

Vi har några exempel. Platzer, Wihlborg, Fastighetspartner, NP3...

Lite mer diversifierade bolag som äger fastigheter inom olika subsegment.

Hos dem står de omedelbart utsatta subsektorerna–

–för kanske 3-5 % av intjäningen. Inga exakta siffror, men andelen är låg.

Och Platzer rapporterade redan förra veckan. En hygglig rapport?

Vi återkommer till det. Sen finns det bolag med betydligt större exponering–

–mot servicenäringar, fysisk handel och hotell.

Pandox har ju 100 % hotellfastigheter.

Atrium Ljungberg, som rapporterade i torsdags–

–har en rätt hög andel handelslokaler. Sällanköpshandel.

Så vi tror att de kommer att få mera stryk.

Så där kommer vi att se stora skillnader.

Platzer rapporterade i torsdags.

Ett väl diversifierat bolag, som sagt.

Det var ett rekordkvartal för bolaget.

De bad nästan om ursäkt för det. Provocerande bra, kanske.

De visar också på stigande fastighetsvärden.

Fastighetsvärdena under Q1 2020 var högre än värdena under Q1 2019.

De indikerar också att hyresinbetalningarna för Q2–

–de som kommer i början av april, till stor del liknar dem i ett normalt kvartal.

Inga stora hyresförluster ännu. Vissa beteendeförändringar hos hyresgästerna...

Förskottsinbetalningarna sker normalt per kvartal. Nu får vissa hyresgäster–

–betala per månad i stället.

Och några har bett om att få betala per månad i efterskott.

Och några har begärt kredit, men totalt, indikerar Platzer, verkar även Q2 bli bra.

Atrium Ljungberg, som också rapporterade förra veckan, ger kanske skäl till oro?

Ja, vi var oroliga och det fanns skäl för det.

Hyresinflödet för Q1 var bra.

Men enligt vd-ordet har deras hyresgäster–

–som sysslar med sällanköpshandel, tappat upp till 70 % av omsättningen.

De avsåg nog mars månad och början av april.

En dramatiskt sämre "business" för sällanköps-hyresgästerna.

Det leder förstås till att hyresgästerna har lägre förmåga att betala hyran.

Om det leder till konkurser eller hyresrabatter...

Eller omskrivna hyresavtal... Det är för tidigt att säga.

Men visst blir det en negativ påverkan på den typen av bolag.

Vi såg att de skrev ner sina fastighetsvärden–

–de bedömer att värdena är lägre nu än för ett kvartal sen.

Men bara för fastigheterna inom handelssegmentet, särskilt sällanköp–

–skriver de ner värdet. Kontors- fastigheterna hade oförändrade värden.

Även de gör stor skillnad mellan olika typer av fastigheter.

Åter, det är viktigt att hålla koll på skillnader inom sektorn.

De verkar ha gjort en översyn, de skrev ner "sällanköpen"–

–men lämnade "kontoren" oförändrade. Har de fattat ett aktivt beslut...

–...att inte skriva ner dem? –Ja, värdena bedöms externt, tror jag.

De hittar inte på värdena–

–professionella aktörer gör oberoende bedömningar varje kvartal.

Om man blickar framåt för sektorn...

Konkursrisken tycks vara isolerad till en mindre del av fastighetsbeståndet.

Om man letar andra risker, finns de på kreditmarknaden?

Att finansieringsmöjligheterna skulle minska i år?

Ja, intäktsströmmarna kommer överlag att vara okej.

Så vill man vara negativ rör det nog finansieringssidan.

För några år sen var bolagen inriktade på att låna i bank.

Traditionella bankskulder.

Nu har många bolag flyttat ut på kapitalmarknaden.

Ungefär hälften av upplåningen sker via kapitalmarknaden, alltså obligationer.

Den andra hälften är från banksystemet.

Det är alltså en mer diversifierad inlåningsstruktur.

Då får man bara hålla koll på att inte företagen har för stora förfall–

–av enskilda obligationer vid enskilda tillfällen, åtminstone inte i år–

–när obligationsmarknaden nog kommer att vara betydligt tuffare än tidigare.

Jag tänkte avrunda med att prata lite bolagsspecifikt.

Jag vet att du gillar NP3–

–som har fått en del kritik vad gäller värderingen. Det är för dyrt.

Ett tag var de uppe på dubbla substansvärdet, och så där.

Men du har ett resonemang kring varför man kan tänka sig att betala det NP3 kostar.

NP3 ser dyrt ut på bara nyckeltalen.

Men man ska nog tänka längre än så. Bolaget har hög kassaflödesgenerering.

Årets kassaflöde i förhållande till substansvärdet är högt.

De kommer sannolikt att redovisa ett stigande substansvärde i år.

Historiskt sett har substansvärdet växt med 15-20 % per år i det här bolaget.

Det är långt mycket högre än avkastningskravet.

Om ett bolag producerar så bra värdetillväxt i aktieägarnas egna kapital–

–och man varaktigt producerar en tillväxt som är högre än avkastningskravet–

–så tycker jag att man kan prisa dagens substans över det synliga.

Man förräntar det ju mer än avkastningskravet, så att säga.

Det gäller många andra bolag också.

Och det finns som sagt exempel på bolag–

–som har väldigt högt avkastande fastigheter.

NP3 är ett exempel, Sagax är ett annat.

Där lär substansvärdena fortsätta stiga, bara till följd av kassaflöden.

Jag är beredd att betala mycket för att få köpa in mig i det substansvärdet i dag.

Det är värt att betala extra för dem som kan leverera hög tillväxt.

Tack för att du kom hit i dag, Peter Norhammar.

Det var allt vi hade att bjuda på i dagens EFN Marknad.

Men missa oss inte i morgon. Då blir det olja med Dan Lindström. Tack så mycket.

I EFN Marknad förklarar Peter Norhammar från Länsförsäkringar varför fastighetsbolagen kommer redovisa starka rapporter för det första kvartalet. Frågan är hur det kommer utveckla sig därefter.

Bolag som avhandlas i programmet är Atrium Ljungberg, NP3 Fastigheter, Pandox och Platzer.

Programledare: Albin Kjellberg

  • Sektorer att undvika och investera i0:00

    Sektorer att undvika och investera i

    Veckan avrundas med snack om den starka börsuppgången tillsammans med finansanalytikern Jonas Olavi. Vilka sektorer tror han kommer att stärkas efter krisen och vilka tror han kommer att försvagas?

  • ECB peppar marknaden med mer QE4:52

    ECB peppar marknaden med mer QE

    ECB utökar QE-programmet PEPP med 600 miljarder euro. Sannolikheten att EU och Storbritannien saknar handelsavtal vid årsskiftet är stor. I dag väntar amerikansk sysselsättning.

  • Fondspararens dilemma15:22

    Fondspararens dilemma

    Aktiv eller passiv fondförvaltning? Det är frågan i EFN Marknad. Programmet gästas av Frida Bratt, sparekonom på Nordnet och Maria Nordqvist, hållbarhetsansvarig på Lannebo Fonder.

  • ”Tyskland storsatsar sig ur krisen”4:30

    ”Tyskland storsatsar sig ur krisen”

    Den tyska regeringen har enats om ett gigantiskt stödpaket till bland annat familjer och bilindustrin. Nu återstår att se vad ECB presenterar för åtgärder i dag.

  • Så förstärks riskerna i pandemin14:12

    Så förstärks riskerna i pandemin

    I dagens EFN Marknad blir det fullt fokus på riskaptit och kreditrisker på marknaderna tillsammans med Sean George från Strukturinvest. Varför är Italien ett orosmoln och varför går börsen starkt trots att riskerna på marknaderna ökar? 

  • Fortsatt ljusning i Kina4:26

    Fortsatt ljusning i Kina

    Kina inleder en PMI-tung dag med positiva siffror. Juni är en kritisk månad i Brexitförhandlingarna. Oljepriset fortsätter uppåt.

Börsindex

OMX Stockholm 30 1.8%
NASDAQ-100 2%
NASDAQ Composite 2.1%

Vinnare & förlorare

Hennes & Mauritz 7.5%
Hexpol 6.6%
NetEnt 5.7%
Stillfront Group -3.1%
Essity -3.6%
Paradox Interactive -4.2%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Därför klarar techbolagen krisen bättre16:03

    Därför klarar techbolagen krisen bättre

    Varför går den tekniktunga Nasdaqbörsen bättre än New York-börsen och vad händer nu när massor av bolag ställt in sina utdelningar? Det är två frågor som Nicklas Andersson från Avanza svarar på i EFN Marknad.

  • Tyskland nära nytt gigantiskt stödpaket5:25

    Tyskland nära nytt gigantiskt stödpaket

    Handelsbankens Kiran Sakaria kommenterar de ekonomiska effekterna av protesterna i USA, Tysklands nya stimulanspaket och storbråket mellan januaripartierna om Las-utredningen.

  • Därför ska börsen upp17:40

    Därför ska börsen upp

    Hur gör man datadriven hållbarhetsanalys? Det svarar Jonas Thulin från Erik Penser Bank på i EFN Marknad. Dessutom avslöjar han varför han tror att börsen ska fortsätta uppåt.

  • ”Ingen vill förstöra börsfesten”0:00

    ”Ingen vill förstöra börsfesten”

    Allt från den stigande geopolitiska oron till börs, räntor, arbetslöshet och inköpschefsindex en masse. Veckans fördjupning i läget på marknaderna och i världsekonomin med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén.