Analyschef: ”Vi är aktiva men försiktiga”

I dag ska vi prata om covid-19–

–och hur det osäkra marknadsläget har påverkat fastighetssektorn.

Det ska jag göra med Lars Flåøyen–

–som är analyschef för Europeiska fastig- heter på Aberdeen Standard Investment.

Du tittar på EFN Marknad. Det är tisdagen den 5 maj.

Hejsan, Lars Flåøyen från Aberdeen.

Ni är en global aktieförvaltare–

–men ni förvaltar också fastigheter för era kunder.

Hur skulle du säga att den här senaste månaden har varit?

Jag skulle säga–

–att det har vänt upp och ner på situationen för fastighetsmarknaden–

–både i Sverige och Europa.

Under flera år har det varit hög aktivitet och många transaktioner på marknaden.

Hyrestillväxten har varit bra.

Investerarnas riskaptit har varit bra.

Och så kommer covid-19-situationen–

–och gör att osäkerheten plötsligt blir mycket större.

Då ökar riskpremien. Då avstannar saker och ting.

Man omvärderar sin syn på fastigheter på kort och lång sikt.

Det är ett extremt osäkert makroläge.

Om du skulle jämföra Sverige och Norden med andra europeiska länder...

Är det ungefär lika?

Ja, det skulle jag säga.

Jag tror att drivarna som påverkar ekonomin här och nu är globala.

Det finns självklart lite olikheter–

–när det gäller hur man hanterar smittspridningen.

Men prognoserna från de flesta, IMF och andra, är–

–att vi i Norden drabbas på ungefär samma sätt som andra länder.

Man lär se större skillnader när ekonomin återgår till det normala.

Det blir större skillnad när det gäller hur snabbt länder tar sig tillbaka.

Sverige, och Norden, som har starkare finanser och så vidare–

–kommer nog att ha bättre förutsättningar att återgå till en normal ekonomi.

Era kunder, då? Vad efterfrågar de av er i dag?

Först och främst information.

Det här är ju en helt ny situation för alla, både för oss och våra kunder.

Ingen vet hur man stoppar smittan och hur lång tid det kommer att ta.

Våra kunder vill ha mycket information om vad vi ser på fastighetsmarknaden–

–och hur det på kort sikt påverkar hyresgästernas förmåga att betala hyran–

–vilket ju är det kassaflöde som våra investerare får.

Och så undrar man hur vi positionerar våra fastighetsinvesteringar i nuvarande kris.

Ja, investerarna är ju extremt avvaktande.

Vi har en graf över transaktionsvolymerna. Kan du berätta lite?

Vi har genomgått en exceptionell period av transaktionsaktivitet för fastigheter.

Vi har haft god ekonomisk tillväxt, vilket har gett hyrestillväxt på många marknader–

–i kombination med en exceptionellt låg räntenivå.

Det har gett en prisökning på fastigheter.

Då har många omallokerat–

–från statsobligationer till fastigheter med låg risk.

Det har varit höga transaktionsvolymer i Sverige, Norden och Europa de sista åren.

Den utvecklingen såg vi ända in i första kvartalet i år.

Aktiviteten har hållit sig extremt hög.

Vi har inte fått nån rapport om hur det ser ut för april–

–men alla indikationer, och det vårt transaktionsteam ser, pekar på–

–att transaktionsaktiviteten i hög grad har avstannat.

Det är få nya transaktioner–

–och många av de processer som var igång före corona har ställts in.

Samtidigt ser du, kanske speciellt i Sverige–

–att vad gäller de bästa fastigheterna, så rullar det på ungefär som vanligt.

Men i övrigt har det avstannat.

En stor del av transaktionerna i Europa står köpare i andra länder för–

–och när man inte kan åka och besöka en fastighet, så är det svårt att köpa den.

Det är således naturligt att marknaden går i stå.

Vad säger du om prisläget, då?

Vi har en graf där också, både på noterade och onoterade bolag. Eller hur?

Så här långt har jag inte sett nåt konkret exempel–

–på hur priserna har ändrats på den underliggande fastighetsmarknaden.

Det beror på att det transparensen är låg–

–så det tar tid innan man ser resultat.

Men om man tittar på de noterade bolagen, som är en ledande indikator–

–så ser man att prissättningen har påverkats mycket.

Globala fastighetsbolag har prissatts till en premie–

–mot det underliggande fastighetsvärdet före krisen.

Där har korrektionen varit större än på aktiemarknaden generellt.

Det har gjort att det nu är ganska stora rabatter på många noterade bolag.

Det intressanta är hur prissättningen har förändrats mellan olika typer av bolag.

Det gäller speciellt de som har butiksportföljer och hotellportföljer

Där har det varit 50-60 % nedgång i värderingarna.

De noterade bolag–

–som har bostäder och mer defensiva typer av fastigheter–

–har klarat sig mycket bättre.

Det är alltså en korrektion, men också en spridning mellan olika slags fastigheter.

Det lär vi även få se framöver i den underliggande fastighetsmarknaden.

Och när det bromsar, så är det väl också ganska svårt att sätta priser?

Ja, det är det.

På den här marknaden är varje fastighet unik.

Den måste prissättas av en värderare som uppskattar vad den fastigheten är värd.

De måste utgå från konkreta transaktioner på marknaden–

–för att på så sätt se hur prissättningen ser ut i dag.

När få transaktioner sker och villkoren har förändrats så snabbt som de gjort nu–

–så är det svårt för dem–

–att känna sig säkra på sin värdering.

I Europa har de värderingar som gällt det första kvartalet kommit med en disclaimer–

–som säger att värderarna inte kan stå för sin bedömning i nuvarande situation.

Det blir spännande att se framöver–

–om vi får transaktioner som bättre stöds av det reella värdet.

Just det. Du har en graf som visar segment på kort och lite längre sikt.

Vi tror att de kortsiktiga effekterna av den kris som vi är inne i–

–men också de strukturella förändringar som krisen för med sig–

–kommer att påverka olika segment på olika sätt.

Det var det vi såg på de noterade bolagen.

Butiker och hotell, som har fått stänga, mister sin omsättning.

De får det tufft på kort sikt.

Det ser vi också i den här grafen. Den avspeglar hela Europa, även Sverige.

De besöksbaserade fastigheterna med handel och hotell–

–är mest utsatta.

Det är två axlar på grafen. Den horisontella axeln visar–

–hur länge vi tror det dröjer innan segmentet är tillbaka i det normala.

Vi tror att det tar väldigt lång tid för köpcentrum och många butiker–

–att komma tillbaka. Det är branscher som var under hård press redan före krisen.

E-handeln förändrade konsumtionsvanorna.

Vi tror att handeln får det tufft länge. Sen tror vi...

Jag sa ja.

I hörnet ner till vänster i grafen ser vi de segmenten–

–som vi tror är minst utsatta kortsiktigt.

Det är speciellt bostäder. Vi har en stor bostadsportfölj för hela Europa.

Vi ser att än så länge klarar hyresgästen att betala sin hyra.

Man kan förvänta sig att några fler inte kommer att kunna betala.

Vi tror att det är ganska säkert att vara i fastighetsmarknaden.

Även i det vi kallar "supermarkets" och dagligvaruhandel.

Där har faktiskt omsättningen gått upp under krisen.

Vi tror också på logistik, som vi även hade före krisen.

Ökningen i e-handeln gör också att logistik accelererar.

Även om det finns en mer nyanserad bild med för- och nackdelar–

–så är det ett segment som är mer attraktivt mot marknaden totalt sett.

Hur har de olika nordiska staterna stöttat branschen?

Och hur har det tagits emot?

Det är en väldigt bra fråga.

Det viktiga för oss är att sörja för att våra hyresgäster–

–klarar att överleva och inte hamnar i en solvenskris.

De kan vara bra hyresgäster på lång sikt.

Men vi behöver få in den hyran som krävs för att investerarna ska få avkastning.

Här har de nordiska staterna varit ganska förutseende.

Merparten av stödpaketen har varit mer generella för att stimulera näringslivet–

–som motsvaras av våra hyresgäster. Det är viktigt.

Mer konkret har bland annat Sverige täckt hälften av hyresrabatten–

–som fastighetsägarna ger hyresgästerna.

Norge och Danmark har kommit med generella paket–

–åt företag som har haft stort omsättningstapp–

–har fått ett belopp för att kunna betala en stor del av de fasta kostnaderna–

–inklusive hyror. Det gör att de kan betala hyrorna till fastighetsägarna.

Ja... Du har en graf till som visar avkastning.

Hur ska man tänka? Är de goda tiderna över nu?

Det finns inte mycket att vara optimistisk inför på kort sikt.

Fastighetsmarknaden har gått bra i tio år–

–med normalt god tillväxt, sjunkande avkastningskrav osv.

För 2020 och 2021 tror vi att den här svagare ekonomin...

Våra makroekonomer förväntar sig ett BNP-fall på 16 % under 2020.

Det är den största nedgången i modern tid.

Då är det svårt att vara optimistisk. Vi tror att riskpremien ökar–

–och förväntningar om framtida hyreshöjnngar dämpas–

–vilket leder till prisjusteringar. Med det sagt–

–är det svårt att säga hur stora effekterna blir.

Både makroekonomer och vi fastighetsanalytiker–

–har väldigt svårt att säga hur världsekonomin kommer att gå.

Men att vi får prisjusteringar är något vi tänker på.

Det gör att vi har en försiktig hållning till risk i alla våra portföljer.

Vi tar minsta möjliga risk.

Vi sitter på cash där det går och ser till att vara likvida–

–se till så att vi inte får problem med lån osv.

Vi väntar på att världen ska börja normaliseras.

Då kan det säkert dyka upp bra objekt i fastighetsmarknaden.

Så ni sitter ganska lugnt just nu? Är det vad ni gör?

Ingen av oss känner för att sälja.

Men vi försöker att vara...

Men hur agerar ni, alltså?

Vi vill hellre sitta med kontanter än att genomföra köp.

Vi hade flera köp på gång före krisen. Dem har vi pausat lite.

Vi sitter hellre på kontanter för att se hur krisen utvecklar sig.

Vi är extremt aktiva mot våra hyresgäster–

–för att se till att ha ett så bra kassaflöde som möjligt–

–och att hyresgästerna klarar sig igenom krisen.

Vi är väldigt aktiva, men väldigt försiktiga.

Nu är inte rätt tid för att ta stora risker.

Nej. Aktiva, men försiktiga.

Om jag nu hade fastighetsaktier...

Hur ska man tänka kring sina investeringar–

–som privatperson i det här läget?

Jag är ingen expert på fastighetsaktier.

Men om du sitter på fastighetsaktier i dag–

–så är det antagligen stor skillnad från bolag till bolag.

Vilken portfölj har de? Vilken belåning? Vilken riskprofil har de?

Jag behöver sätta mig in i hur det ser ut–

–i förhållandet till det förändrade världsläget.

Alla fastigheter och fastighetsbolag–

–har under en längre tid rört sig uppåt i pris.

Nu kommer skillnaden mellan god och sämre kvalitet bli större.

Därför blir investerarnas "stock picking", selektionsbiten, extremt viktig.

Vi säger så, tycker jag. Tack ska du ha, Lars Flåøyen.

Tack. Det var trevligt att vara med.

Hur agerar man som förvaltare på fastighetsmarknaden i dessa oroliga tider? Det svarar Lars Flåøyen, analyschef för europeiska fastigheter på Aberdeen Standard Investments, på i dagens EFN Marknad.

Programledare: Petra Bergman

  • Sektorer att undvika och att investera i13:06

    Sektorer att undvika och att investera i

    Veckan avrundas med snack om den starka börsuppgången tillsammans med finansanalytikern Jonas Olavi. Vilka sektorer tror han kommer att stärkas efter krisen och vilka tror han kommer att försvagas?

  • ECB peppar marknaden med mer QE4:52

    ECB peppar marknaden med mer QE

    ECB utökar QE-programmet PEPP med 600 miljarder euro. Sannolikheten att EU och Storbritannien saknar handelsavtal vid årsskiftet är stor. I dag väntar amerikansk sysselsättning.

  • Fondspararens dilemma15:22

    Fondspararens dilemma

    Aktiv eller passiv fondförvaltning? Det är frågan i EFN Marknad. Programmet gästas av Frida Bratt, sparekonom på Nordnet och Maria Nordqvist, hållbarhetsansvarig på Lannebo Fonder.

  • ”Tyskland storsatsar sig ur krisen”4:30

    ”Tyskland storsatsar sig ur krisen”

    Den tyska regeringen har enats om ett gigantiskt stödpaket till bland annat familjer och bilindustrin. Nu återstår att se vad ECB presenterar för åtgärder i dag.

  • Så förstärks riskerna i pandemin14:12

    Så förstärks riskerna i pandemin

    I dagens EFN Marknad blir det fullt fokus på riskaptit och kreditrisker på marknaderna tillsammans med Sean George från Strukturinvest. Varför är Italien ett orosmoln och varför går börsen starkt trots att riskerna på marknaderna ökar? 

  • Fortsatt ljusning i Kina4:26

    Fortsatt ljusning i Kina

    Kina inleder en PMI-tung dag med positiva siffror. Juni är en kritisk månad i Brexitförhandlingarna. Oljepriset fortsätter uppåt.

Börsindex

OMX Stockholm 30 1.8%
NASDAQ-100 2%
NASDAQ Composite 2.1%

Vinnare & förlorare

Hennes & Mauritz 7.5%
Hexpol 6.6%
NetEnt 5.7%
Stillfront Group -3.1%
Essity -3.6%
Paradox Interactive -4.2%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Därför klarar techbolagen krisen bättre16:03

    Därför klarar techbolagen krisen bättre

    Varför går den tekniktunga Nasdaqbörsen bättre än New York-börsen och vad händer nu när massor av bolag ställt in sina utdelningar? Det är två frågor som Nicklas Andersson från Avanza svarar på i EFN Marknad.

  • Tyskland nära nytt gigantiskt stödpaket5:25

    Tyskland nära nytt gigantiskt stödpaket

    Handelsbankens Kiran Sakaria kommenterar de ekonomiska effekterna av protesterna i USA, Tysklands nya stimulanspaket och storbråket mellan januaripartierna om Las-utredningen.

  • Därför ska börsen upp17:40

    Därför ska börsen upp

    Hur gör man datadriven hållbarhetsanalys? Det svarar Jonas Thulin från Erik Penser Bank på i EFN Marknad. Dessutom avslöjar han varför han tror att börsen ska fortsätta uppåt.

  • ”Ingen vill förstöra börsfesten”0:00

    ”Ingen vill förstöra börsfesten”

    Allt från den stigande geopolitiska oron till börs, räntor, arbetslöshet och inköpschefsindex en masse. Veckans fördjupning i läget på marknaderna och i världsekonomin med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén.