Fastighetskungens framgångsresa

Hej och välkommen till Börslunch på EFN.se.

Det är tisdag 7 november.

Vi har en försiktig handel på börsen i dag.

Börsen rör sig kring nollan.

Bland vinnarna hittar vi Lundin Petroleum–

–som gynnas av stigande oljepris.

Ericsson gör förändringar i koncernledningen–

–och aktien är något upp.

Med oss i dag har vi Balders vd, Erik Selin.

Välkommen hit.

Aktier var väl en hobby för dig redan som barn?

Ja, det stämmer. Man kan säga företag som helhet–

–från väldigt unga år.

Och aktier är ju bara en del av företag.

Det funderade jag på sen väldigt unga år.

Inte fastigheter, utan företag som helhet.

Hur kan man starta, vad går bra och kan man köpa nåt?

Varför är det förlust i varven och ska staten rädda dem?

Det funderade jag på som barn.

Man blir lite nyfiken...

Vad äger du förutom fastighetsaktier?

Jag har alltid tittat på andra investeringar och företag.

Och om man driver ett bolag–

–är det inte fel att se på andra branscher också.

Det kan säga nåt. Och jag gör det för att det är skoj.

Vilka branscher?

Jag har andra fastighetsaktier. Det är lätt hänt.

Banker är lite samma sätt att tänka som fastigheter.

Så jag har ett antal bankaktier i Sverige och USA.

Försäkringsbolag snuddar också vid bank.

Försäkring är också likt, med reglering och matte.

Man räknar på risker och det är kapitaltäckning.

Det gillar jag mycket. Jag skulle gärna köpa ett bolag–

–men det finns inga att köpa här–

–då de är delar i jättar eller ömsesidiga.

Jag har köpt några i USA och har haft ett danskt.

Det finns ett bra finskt, Sampo.

Vilka äger du?

Just nu äger jag Markel–

–Berkshire Hathaway och Amerisafe.

Oj! Men är det mest bolag–

–som du begriper dig på ganska väl?

Jag tror i alla fall det.

Med kända namn och så?

Jag föredrar det. Sen har jag konsumentproduktsbolag–

–som Cloetta, Swedish Match och Kopparberg.

Det finns många fina såna utomlands.

Jag har också varit med lite i dataspelsbolag–

–som Netent, Evolution och de. Dem förstår jag rätt lätt–

–även om jag inte är spelexpert.

Men man kan förstå vad de gör–

–och resultat- och balansräkning lätt.

Har du hoppat på de stora – Facebook, Amazon och Google?

Nej, tråkigt. Jag har bara tittat på dem.

Amazon, på p/e-tal 100, har jag inte förstått.

Men jag har läst om Jeff Bezos, som verkar enormt duktig–

–som först är på e-handel och sen blir störst på clouds.

Där hängde jag inte med. Apple var också svår.

Facebook trodde jag inte skulle gå så bra.

Det har tredubblats sen jag funderade på att köpa.

Jag har varit närmast Google.

Den var inte så fruktansvärt dyr.

Nu pratar vi om dem du inte har.

Jag har missat alla dem. Det är inte så konstigt.

Innan vi går in på Balder–

–vilket är ditt största utländska innehav?

S&P. Standard & Poor's, rejting-institutet.

Jag har Moody's också, men lite mer av S&P.

En ganska bra affärsidé. Om man en gång har varit rejtad–

–är det svårt att ta sig därifrån.

Det är en fantastisk affärsidé.

Vi är rejtade, och det är dyrt att vara rejtad.

Men i obligationsmarknaden kan man inte emittera–

–i nån större skala utan rejting.

Det är en tjänst som kunderna betalar mycket för–

–men tjänar mycket på att ha.

Och det är globala varumärken – S&P, Moody's och Fitch.

Det är de stora. Det är nog svårt att starta–

–ett nytt Eriks rejting, eller Petras.

Det kommer att ta hundratals år–

–utan att vi får ett varumärke.

Titta på Moody's 20–30 år tillbaka–

–så är det irriterande bra.

Hela vinsten kan de dela ut eller återköpa aktier för.

De binder inget kapital. Det är också bra för ägarna.

Det är tolv år sen Balder börsintroducerades.

Det har varit en ganska fin resa för aktieägarna.

Ja, det har gått bra. Och din fina graf här...

Om man ska vara ännu mer skrytsam–

–så hann vi dubblas före den grafen.

Första halvåret var det faktiskt 30 gånger.

Det har varit jättebra. Bättre än vi trodde.

Om vi ser två år tillbaka–

–så har det varit bättre än det är just nu.

Ja, historiskt har vi inte hängt med.

Där har vi tappat mot börsindex, men det gör inget.

Det är alltid så. Vissa år går man bättre och andra sämre.

Jag är mer upptagen av att se vad vi gör–

–för att hålla aktierna bra i tio eller tjugo år.

Enskilda år och kvartal är jag inte så intresserad av.

Det går hand i hand med Berkshire Hathaways filosofi.

Det är enklare. Jag är vd och vill ha det lätt på dagarna.

Då är det lättare att ha en längre tidshorisont–

–än att varje kvartal försöka uppnå nåt max.

Om vi tittar på vad ni äger, då.

Ni är i alla fall börsens absolut största fastighetsbolag–

–sett till både börsvärde och fastighetsvärde.

I början var det mer fokus på kommersiella fastigheter.

Nu har ni alltmer bostäder i portföljen.

Varför ser det ut så här?

Från början hade vi nästan bara kommersiellt–

–men fördelningen mellan kommersiellt och bostäder–

–skulle kunna förändras, beroende på utvecklingen.

Vi visste inte vad det skulle vara.

Sen har vi tyckt att det har varit bättre tillfälle–

–i bostäder, särskilt i andra länder.

Vi gick in i Danmark för sex, sju år sen.

Och sen i Finland. Då har det varit svårare–

–att direkt ta sig an kommersiell fastighetsmarknad.

Det är många finska och danska bostäder som drar upp det.

Det har fungerat bra.

Varför just Finland?

Bra fråga. Det blev egentligen så...

Ursprungstanken var att inte gå utanför Sverige.

Jag var i Göteborg, och tog E6:an till Malmö, som längst.

Däremellan rörde jag mig i 13 år.

När vi börsnoterades behövde jag Stockholm–

–för det är här allt händer. Då lade vi till Stockholm.

Sen fortsatte jag några år, till finanskrisen 2008–2009.

Då var det inte lätt att göra affärer.

Då hade man mindre att göra och tittade på en dansk affär–

–och tyckte att det inte såg så tokigt ut.

Och jag har alltid haft danska banker som finansiärer.

Danske Bank och Nykredit har varit stora partners.

Jag var ändå regelbundet i Köpenhamn–

–och träffade dem och drog presentationer och så.

Då snubblade jag över en affär.

Jag stämde av med den ena banken–

–och undrade vad de trodde om affären.

De tyckte att det såg jättebra ut och kunde finansiera.

Det var när det nästan inte gick att låna pengar, 2009.

Så då fick jag prova.

Sen när man ändå är där, får man göra nån mer affär.

Så vi fortsatte i Danmark.

Men nu är Helsingfors det största.

Jo, men Danmark funkade, och funkar, väldigt bra.

Då tänkte vi att det inte var så hemskt att korsa gränsen.

Så då ville vi titta på Finland också.

Vi trodde att finsk ekonomi var svagast–

–så jag tänkte att man kan köpa billigt.

Men det var inte så.

Lite otippat, så var makron svag–

–men fastighetsmarknaden för bostäder i Helsingfors–

–var ändå jättestark. Lite överraskande.

Av olika anledningar kom vi loss där–

–av tillfälligheter, och så har det blivit jättemycket–

–som vi är nöjda med och ska behålla för evigt.

Tycker ni att det är i dyraste laget i Sverige?

Vilka områden tycker ni är prisvärda i dag?

Det är svårt att vara så generell.

Jag försöker se på det som vi får in.

Jag kanske får tre, fyra förslag om dagen, i snitt.

Och jag tittar på alla. Jag får kanske tusen per år.

Jag jämför dem och ser... Vi har begränsat med pengar.

Så var ska vi sätta de få kronor vi har?

Jag kan jämföra bostäder i Danmark med kontor i Stockholm.

Och då ser vi om det är nåt som är bra att lägga till.

Om det känns bra, gör jag det.

Jag har ingen åsikt om det ena eller det andra.

Det är mer en relativvärdering av olika tillgångar–

–och i relation till alla Balders investeringar.

Jag är egentligen helt objektiv inför vad som kommer–

–och så ska det vara okej att inte göra nånting.

Det är lätt hänt att man har lovat vissa investeringar–

–per år eller i procent.

Då kan man känna sig tvingad att investera.

Det är också lätt att köpa för att man kan.

Där försöker vi också ha samma disciplin–

–och att det är okej att inte göra nåt.

Så kan jag fika och hålla på med annat i stället.

Mycket fika och vin.

Det är också en del i det hela. Vi behöver inte göra nåt.

Om vi kollar på belåningsgraden...

Historiskt ser man att runt 2006–

–var belåningsgraden hög, sen har ni jobbat ner den.

Är det viktigt?

Det är en blandning av olika faktorer som har gjort det.

En är att större bolag behöver mer säkerhetsmarginaler–

–än små på ett sätt. Det är lätt att tycka tvärtom–

–men när nästa kris eller störning kommer–

–så är det svårare om man har stor skuldportfölj–

–att hantera den om man inte har stora marginaler.

Och bankerna ser på de största engagemangen–

–och om de ska oroa sig för nåt.

Man har anledning att ha större marginaler–

–när man är större, och inte tvärtom.

Belåningsgrad är också delvis en effekt–

–av att värdena har stigit mycket.

Då blir det automatiskt att man räknar om V på LTV.

Nu är vi rejtade i Balder–

–och då blir det tydligt hur balansräkningen ser ut.

En kombination av det har fått oss att inse–

–att det är en bra affär att ha lägre belåning.

För drygt ett år sen kände vi att bättre rejting–

–blir bättre räntekostnad. Den besparingen blir stor–

–när det slår igenom. För att tjäna de pengarna och mer–

–på en större balansräkning, är inte så lätt.

Då kanske man har mer risk, men inte mer intjäning.

Men det beror på var man ligger i rejtingskalan.

Men rent konkret, hur pass rustad är du i dag–

–för sämre tider?

Det har aldrig varit så bra. Det är olika tillgångsslag–

–i olika länder, olika valutor, lång kapital–

–och räntebindning. Vi har tillgång till rejtingmarknaden.

Vi har aldrig haft så bra businessrisk.

Vi får bra när Moody's och S&P rejtar olika delar.

Betyget är en effekt av olika delkomponenter.

Vår businessrisk är extremt låg på grund av det.

Vi kommer nog att ha ytterligare lite lägre belåningsgrad.

Det måste inte vara varje kvartal.

Det kan hoppa upp och ner.

I somras såg du lite hinder på kort sikt.

På längre sikt var du optimistisk kring branschen.

Så här lät det då:

På väldigt kort sikt ser det starkt u.

Det är stort investerarintresse–

–bra underliggande ekonomi och låga räntor.

På medellång sikt kommer det nån störning.

Det kommer alltid kriser och oro.

På väldigt lång sikt är det naturligtvis bra.

Hur resonerar du kring risk i dag?

Många olyckskorpar kraxar ganska högt just nu.

Det kommer det alltid att vara.

Det är viktigt att ha marginaler, som i all business.

Vad man än gör så vill man ha en säkerhetsmarginal.

När det gått upp mycket är det större risk för bakslag.

Men räntorna lär ligga kvar på en låg nivå.

Och underliggande ser det jättebra ut.

Man har all anledning att vara optimistisk totalt sett.

Det ser fantastiskt bra ut.

Många bostadsutvecklare i det dyrare segmentet–

–har haft det tufft. Vad tror du om framtiden där?

Det kan nog vara några tuffa kvartal.

Det har kommit väldigt många aktörer i det segmentet.

Väldigt många nya. Priserna på byggrätter har drivits upp.

Samtidigt är byggpriserna väldigt ansträngda.

Det är lätt att underskatta byggrisk–

–i komplicerade projekt.

Det borde kosta så och så mycket att bygga–

–men går det fel kan det lätt skena.

Om du har dyr mark in, bygget drar iväg–

–och marknaden viker på konsumentsidan–

–då kan ett projekt med fin vinst, bli ett förlustprojekt.

Är du framme och köper då?

Har du inget kassaflöde och bara är utvecklare–

–blir du ganska klämd om du inte kör helt kontant.

De flesta har ju ändå lån.

Det är en väldig hävstång både upp och ner.

En del affärer kan säkert bli tuffa.

Är du framme och köper då?

Vi tittar på vad som helst. Är det tillräckligt billigt...

Vi är alltid intresserade av att köpa bra grejer billigt.

Men makroläget styr så klart väldigt mycket.

Riksbanken har sagt att de ska höja räntan–

–så här ser prognosen ut.

Hur står Balder positionerade mot en räntehöjning 2019?

Det spelar inte jättestor roll.

Dels har vi fler bundna lån än vi har haft historiskt.

Vilket gör att det går långsammare.

En stor del av våra tillgångar är i euro.

Man ska också fundera på om ECB gör samma sak.

Vi får en blandning av ECB och Riksbanken.

Det är bra om man tänker risk, det blir inte så digitalt.

Alla har ju räknat med högre räntor.

Om man visste att räntan alltid skulle vara minus–

–då borde börsen stå högre och fastigheter vara dyrare.

Alla har prisat in att det sker nån slags förändring.

Men om den skulle bli väldigt snabb och dramatisk–

–kan det skapa oro som i sig kan vara negativ.

Balder är inriktat på kassaflöde–

–och att hela tiden öka intjäningsförmågan–

–och kunna betala räntorna flera gånger.

Det är inte lönt att vara jätteorolig för det.

Vi gör så bra vi kan, sen blir det som det blir.

Vad är de största hoten mot nordisk fastighetsmarknad?

Om det blir dålig makro, om det händer nåt utifrån–

–som finanskrisen. Det blir en global sättning–

–som gör att hela ekonomin bromsar in.

Fastigheter är bara en spegelbild av ekonomin.

Det gäller att folk har jobb–

–och att företagen vill ha lokaler.

Om ekonomin får ett bakslag blir det tillfälligt sämre–

men långsiktigt är jag positiv.

Det gör inte så mycket. Har man marginaler–

–ligger man bara kvar och väntar.

Vi har fått några tittarfrågor. Det älskar vi i Börslunch.

Vi har en fråga från Elof Port:

Det är en väldigt nöjd aktieägare.

Trevligt att höra.

Det finns ingen exakt plan, utan mitt jobb är–

–att jämföra olika investeringar–

–och hitta det som vi tror är vettigt.

Geografiskt tittar jag bara på Norden–

–men skulle det vara en befintlig kund som är bra...

Vi har haft nån som har velat hyra av oss utanför Norden.

Då kan man titta på möjligheten att följa med en kund–

–om man har ett långt avtal och enkel business.

Annars har vi fullt upp där vi är.

Vi behöver inte fler marknader just nu.

Du äger ju en rad andra fastighetsbolag i Sverige.

Är nåt av dem med här?

Det är en graf över–

–de traditionella fastighetsbolagens värdering.

Priset delat med det långsiktiga substansvärdet.

Snittet hamnar strax under 100.

Balder är inte bäst, men ligger som snittet.

Vilka av de här bolagen äger du? Vad är reflektionen?

Jag äger knappt halva listan.

Jag har hyfsat mycket av Sagax, Hemfosa–

–Viktoria Park, NP3 och några andra.

Sagax är mitt enskilt största innehav.

De har en fantastiskt duktig vd att ta rygg på.

Den har alltid handlats med premie.

Det kan vara motiverat för Sagax har industri och lager.

Styckehus där kan vara svåra att värdera och köpa.

Är de tomma, är värdet svårbedömt.

Men Sagax har flera hundra fastigheter.

Då kan jag ta bort risken med enskilda styckeobjekt.

Det kan motivera premien.

Men inte minst är vd:n fantastiskt duktig.

Jag hoppas att han håller på länge till.

De har spritt sig till Frankrike och Holland och kan...

Kan du tänka dig att öka innehavet?

Absolut.

Rapportperioden har bjudit på ganska goda siffror–

–för fastighetsbolagen.

De flesta har slagit förväntningarna.

Här är en graf över värdeutvecklingen det senaste året.

Balder är inte bäst. Är det en takt vi kan vänta oss–

–i värdetillväxt framöver från Balder?

Här är 4 %. Det är snittvärdeökningen på portföljen.

Det är svårt att säga över tid vad som är rimligt.

Jag har ingen exakt uppfattning om det.

4 % över tid är ganska högt, om jag gissar–

–givet att vi knappt har nån inflation.

Men nån procents ökning över tid borde det vara.

Kanske 4, jag vet inte. Det är väldigt svårt att veta.

Enskilda år kan var hur som helst.

Om du ska ge nån slags läkarutlåtande–

–av fastighetsbranschen med Balder i fokus–

–vad har vi då att vänta?

Bästa gissningen är att bolagen levererar–

–bra kassaflöden. Vi kommer att ha låga räntor.

Hyresmarknaden håller sig bra.

I vårt fall även i Danmark och Finland.

Finland har gått starkare senaste halvåret.

Bolagen är generellt välskötta och bra konsoliderade.

Priserna är lite uppdrivna. Men om man gissar–

–och är långsiktig, så varför inte äga en del av dem.

Nämn tre avslutningsvis.

Vi tar inte med Balder, då. Då tar vi...

Det som jag själv har är Hemfosa, Sagax...

Vilken ska jag ta som trea? Det är svårt...

Det sista jag köpte var Pandox.

Stort tack för att du kom hit, Erik Selin.

Det var trevligt, tack.

I morgon har vi ett Börslunch som ni inte vill missa.

Vi har två gäster: Anders Wennberg från Catella–

–och Oskar Ekman från Erik Penser.

Missa inte morgondagens sändning. Tack för att ni tittat.

Balders vd Erik Selin gästar Börslunch och pratar om Balders utveckling samt om fastighetsbranschen i stort. Dessutom besvarar han tittarfrågor.

•Balder är börsens största fastighetsbolag

•Mest fokus på bostäder i Balders portfölj

•Helsingfors väger tyngst i portföljen

•Balders belåningsgrad minskar

•Hur ska de traditionella fastighetsbolagen värderas?

•Balders värdeökning kring snittet

Programledare: Petra Bergman.

  • Tveksamheter runt budet på Fingerprint18:45

    Tveksamheter runt budet på Fingerprint

    Förvaltarna Erik Hermansson och Petter Löfqvist bjuder på aktietips denna dag då Fingerprint rusar efter budrykten och Rovio dyker efter en rapportbesvikelse. 

  • Opec i medvind inför Wienmötet7:30

    Opec i medvind inför Wienmötet

    30 november möts Opec-länderna återigen i Wien. Det är då ett år sedan organisationen kom överens om produktionsneddragningar i syfte att hålla uppe priset på oljan.

  • ”Kanontillfälle att köpa aktien”20:39

    ”Kanontillfälle att köpa aktien”

    Evolution Gaming, Sandvik, Atlas Copco och Dometic. Det är några av bolagen Dag Werner från Handelsbanken och David Lindström från Strand Kapitalförvaltning analyserar i dagens Börslunch.

  • Så hittar börsgurun intressanta bolag20:32

    Så hittar börsgurun intressanta bolag

    Ännu en rapportperiod är över och det är dags för en sammanfattning. För att göra detta har Börslunch bjudit in Remiums chefsanalytiker Peter Malmqvist.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.3%
NASDAQ-100 0.1%
NASDAQ Composite 0.1%

Vinnare & förlorare

Evolution Gaming Group 3.9%
Resurs Holding 3.5%
Vitrolife 2%
Sweco -1.9%
Oriflame -2%
Alfa Laval -2.2%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på vårt nyhetsbrev!

Eller hitta oss i sociala medier