Fastighetsaktierna du ska köpa

Välkommen till "Börslunch" onsdag 29 mars på EFN.se.

Stockholmsbörsen rör sig lite uppåt–

–ingen Brexit-frossa här.

Ericsson återhämtar sig lite jämfört med igår.

Kul när det handlas kring nollan.

Vi ska fokusera på ränta idag.

Hur allvarligt är det för fastighetsbolag och nischbanker?

Med oss är Peter Norhammar och Niklas Thorén. – Välkomna.

Vad snackar ni om dessa tråkiga dagar?

Tråkigt svar. Vi ligger mellan "Trump trade"–

–och "Trump dump". Det står och väger.

Investerare är nog lika rädda för att sälja–

–som för att köpa.

Vet de inte vad de ska göra?

Om man säljer är man rädd för att det kan gå upp.

Och om man köper ser man orosmoln.

Här har vi en investerare. Håller du med?

I orostider finns bra investeringstillfällen.

Att hålla koll på fundamenta. Vilka bolag–

–kommer att öka vinsterna, och vilka minskar?

I orostider uppstår ofta bra investeringstillfällen.

Oavsett bransch.

Senaste halvåret har fastighetsindex tappat 12 %–

–jämfört med börsen som gått upp runt 9 %–

–som grafen visar. Den blå linjen visar fastighetsindex.

Det var mycket upp i augusti–

–och sen har det hackat nedåt.

Vi backar till uppgångsfasen.

Den slutar med att investerarkollektivet kapitulerade.

"Räntan kommer att vara låg för evigt."

"Nu måste vi ha fastigheter i portföljerna."

Samtidigt som bankerna och bankernas regulator–

–ville minska exponeringen mot fastigheter–

–och uppmana till att ta in pengar.

Emissioner som följd. För stort utbud av aktier.

Och på det högre räntor, främst i USA.

Det har spätt på nedgången.

Det är viktigt att ta hänsyn till riskerna–

–på rätt nivåer. Då talade få om skatteutredningen–

–som kommer på fredag, högre räntor–

–eller värderingen av fastighetsaktier–

–med premie i relation till "nav".

Nu ser man bara riskerna. Då blir det intressant.

Peter, du är upprörd över utvecklingen.

Han är jättearg...

Du har flera grafer. Den första visar realräntan.

Den är viktig för fastighetsaktier.

Börsen blir alltid rädd–

–när nominella räntor är på väg upp, och handlar ner fastighetsaktier.

Men fundamenta... Fastigheter är realvärdebeständigt.

Det reala värdet finns kvar–

–oavsett om inflationen är hög eller låg.

När ränteuppgångar i nominella tal beror på inflation–

–är det ingen fara för fastighetsbranschen och aktierna.

Därför ska man hålla koll på realräntan.

Att justera ränteläget för inflationen.

Dagens realränta är fortsatt låg och opåverkad–

–även om de nominella räntorna stigit något på sistone.

När den blå linjen, realräntan–

–stiger kraftigt på kort sikt–

–kan fastighetsbranschen ta stryk. Då finns skäl för oro.

Så är det inte nu.

Även den nominella räntenivån har ställts upp lite.

Men det krävs förstoringsglas för att se det–

–även i nominella tal. Oron är överdriven.

Realvärdebeständig tillgång.

Tre viktiga parametrar–

–krävs för att få koll på fastigheter. Belåningsgrad–

–överproduktion och banksystemets styrka.

Grafen visar att belåningsgraden är låg.

Ja. Kurvan visar belåningsgraden i snitt–

–för de tio största fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.

Dagens nivå ligger klart under det historiska snittet.

Bolagen är ansvarsfulla. Den egna kapitaluppbyggnaden–

–genom värdeökningen har inte använts–

–för att investera. Tvärtom har de "bunkrat" eget kapital–

–i balansräkningarna och är rustade för högre räntor.

Intressant i relation till historiken.

Inför krascher brukar det vara tvärtom.

Bolagen har utnyttjat en het marknad till högre belåning.

Nu är det skillnad.

Ja. Ledningsgrupperna i dagens fastighetsbolag–

–är kompetenta och ansvarsfulla.

Dagens generaler utkämpar gårdagens krig.

När fastighetsbranschen haft problem–

–har skälet ofta varit överbelåning.

De gör inte om samma misstag.

Niklas har en graf över belåningsgrad per bolag.

Hufvudstaden i botten, som vanligt.

Vill du lyfta fram några bolag?

Nästa graf visar de minst räntekänsliga.

Vad gör Citycon där? Men Hufvudstaden är i botten.

Jag tycker att fastighetsbolag–

–ska ha mycket lånat kapital.

Det är grejen med fastigheter. En lågrisktillgång–

–kan förenas med högre finansiell risk.

Bilderna som bara visar räntekänslighet är för försiktiga.

Jag tror att ränteläget kommer att vara lågt–

–lång tid framöver. Sortering efter räntekänslighet–

–är inte rätt sätt att se på det.

Vad säger kunderna?

Förutom Peter.

Han är specialist och tänker annorlunda än en generalist–

–som kanske tittar mer på det här nu.

Men att man som bolag har försiktigare inställning–

–till belåningsgrad, betyder inte att man inte–

–kan göra aggressiva affärer. Kanske tvärtom.

Man minskar belåningen för att sen se möjligheter.

Som Pandox. Bolaget gör stora förvärv–

–men tar även in pengar.

Och tack vare att de hade pengarna–

–kunde de göra sin senaste fina affär.

Belåningsgrad på låga nivåer är din första parameter.

"Check".

Den andra är överproduktion.

Grafen visar att nyproduktionen är låg.

En annan historisk fallgrop är att det byggts för mycket–

–relativt efterfrågan. Men nu är tillväxten stark.

Sysselsättningen ökar, och med den efterfrågan på kontor.

Även urbaniseringstrenden är stark. Stora regioner–

–blir ännu större. Då ska man hålla koll–

–på produktionsnivån av nya lokaler relativt efterfrågan.

Stapeln längst ut i grafen låg på en historiskt hög nivå.

Men befintlig nyproduktion relativt befintlig stock–

–av kontorslokaler ligger bara på 1 %. Städerna–

–växer snabbare än 1 % nu.

Snittet gäller Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionen.

Kontorshyrorna är på väg upp–

–eftersom efterfrågan på nya lokaler överskrider utbudet.

Det byggs för lite, inte för mycket.

Nu finns inte en enda ledig lokal–

–större än 50 kvadratmeter i Stockholms innerstad.

Överhettning?

Illa för de som vill hyra, men perfekt för uthyrarna.

Fastighetsbolagen, som vi kan investera i.

För bostäder skiljer det sig.

Där är vi nära miljonprogramsnivåer för produktionen.

Men det uppdämda behovet är stort–

–och ska betas av innan det blir ett problem.

Men går det för långt kan det bli ett problem.

Den sista parametern. Hur välkapitaliserade–

–bankerna är. En historiskt intressant graf.

Grafen visar Nordea, men den andra bankerna–

–är nästan identiska.

Ja. Det svenska banksystemet–

–är synnerligen välkapitaliserat. Den blå linjen–

–visar primärkapital relativt riskvägda tillgångar.

Anders Borg och andra har sett till–

–att bankerna rustat upp rejält med eget kapital.

Senast det gick sämre för branschen–

–var i samband med finanskraschen 2008–2009.

Banksystemet var i gungning.

Det får inte hända för fastighetsbranschen–

–som är så låne- och kapitalintensiv. Den är beroende–

–av lånat kapital och ett väl fungerande banksystem.

Och det har vi verkligen.

Även den tredje klassiska fallgropen för branschen–

–kan avfärdas. Vårt välkapitaliserade banksystem–

–är villigt att låna ut pengar.

Check även på den.

Vi tittar några av bolagens värderingar–

–och traditionell nav. Ett historiskt perspektiv vore bra.

Det är inte så dyrt.

Vad säger du, Niklas?

Peter är nog bättre på vilka som är billiga och dyra.

Han gör affärer dagligen.

Han väljer att äga aktierna.

Snittet på sektorns substansrabatter ligger på 15–20 %.

Och många bolag har ännu högre rabatter.

Börsen är orolig för fallande värden.

Men jag ser stigande värden framför mig.

För övrigt finns det inget som säger–

–att just substansvärdet är det korrekta värdet.

Så länge det växer snabbare än avkastningskravet–

–kan man motivera att de handlas mot premie–

–på nuvarande substansvärde. Istället får vi dem–

–till kraftiga rabatter. Det verkar billigt.

Niklas har några "top picks". Kan du kommentera dem?

Du nämnde Pandox.

Pandox är intressant.

Bolaget gör affärer som ingen annan–

–och har låg belåningsgrad.

En viktig parameter för det senaste förvärvet.

De fortsätter att göra affärer, bättre än de flesta.

Saknas nåt på listan?

Pandox är ett bra bolag med bra och billiga aktier.

Jag vill lyfta fram Fastpartner–

–med många kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, och en fantastisk byggrättsportfölj för nya hyresrätter.

Aktien är nog både undervärderad och underanalyserad.

Balder och Sagax är också bra bolag.

Vinst och substansvärde växer i hög takt.

De handlas på betydligt lägre nivåer än tidigare.

Skriver du upp dem?

Ja. Bra.

Så till en annan sektor som drabbats av räntor:

Nischbankerna. Så här sa en gäst förra veckan:

Runt Stureplan ser jag nåt i blickarna–

–som påminner om 80-talet. Ska ni boka bord–

–måste ni vara ute i god tid.

Är det ett tecken på löneökningar?

Nej, det är nog detsamma som på 80-talet.

Vi lever på lån.

Under 80-talet uppstod "finansbolag".

Det var inte så lyckat.

Nu växer nischbanker upp som svampar ur jorden.

"Som svampar ur jorden." Håller du med?

Du har sett oroande tecken.

I Norge talar man om förbud mot vissa lånetjänster.

Och i USA kom Ally Financial med en vinstvarning–

–härom dagen. Den har fallit mycket sen dess.

Man ska fundera kring varför bolagen hamnat på börsen.

Den kan vara så att på räntebotten–

–är börsen den enda som köper dem.

Det är också spännande i relation till bostäder.

Amorteringskravet har påverkat bostadsköpen starkt–

–främst för den nya generationen köpare.

Den som är relativt högt belånad–

–och vill ta lån för en bil, båt eller renovering–

–riskerar att trigga 2 % amortering.

Om man har 5 miljoner i lån–

–blir det 10 000 mer i månaden.

Folk glömmer att det är amortering.

Månadskostnaden är allt. Då går man till en nischbank–

–lånar lika mycket pengar och betalar mycket mer i ränta–

–7-8 %. Men att skriva av det på 15 år–

–och istället betala 5 000 i månaden.

Det är då halva priset, tycker konsumenten.

Men det som händer är att man frångår hela idén–

–med amorteringskravet. Jag tror att regulatorn ser rött–

–som man börjat göra i Norge, då tillväxten av såna lån–

–varit enorm. De har börjat se risker.

Det kommer nog till Sverige också.

Marknaden tycks redan se risker.

Vi har tittat på hur det gått de senaste åren...

...och även den här sektorn har tappat mot OMX.

Men de har ju också bra vinsttillväxt.

Ska man inte köpa då?

Jag tycker att det är för tidigt.

Det är inga vansinniga multiplar–

–i relation till tillväxten. Men vi har sett exempel–

–på det förut, när regulatorn klampar in...

...då förstör man festen.

Vad säger du?

Jag tycker att Niklas har beskrivit det klokt.

De förstör inte festen för oss, hoppas vi...

Imorgon kommer Per Hedberg och Tore Marken. Tack.

Fastigheter och nischbanker. Där ligger fokus i dagens Börslunch som gästas av Niklas Thorén Lorentzon från Handelsbanken och Peter Norhammar från Länsförsäkringar.

Ämnen:

Dålig start på 2017 för fastighetsaktier.

Banksystemet mer välkapitaliserat än på länge.

Top picks inom bygg- och fastighet.

Ränteoro har slagit mot nischbanker.

Programledare: Charlotte Stjerngren och Jesper Norberg.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.3%
NASDAQ-100 0.5%
NASDAQ Composite 0.4%

Vinnare & förlorare

ÅF 2%
NetEnt 1.8%
Thule Group 1.6%
Ericsson -2.2%
Evolution Gaming Group -2.3%
JM -3.3%
Uppdaterad tis 15:50
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Eller hitta oss i sociala medier