Fem heta fastighetsaktier och en kall

Välkomna till Börslunch måndagen den 26 november.

Stockholmsbörsen handlas upp närmare 1 %.

I nyhetsflödet märks–

–Industrivärdens försäljning av Ica-aktier–

–och nya ras i Starbreeze.

Bland dagens vinnare märks Nyfosa–

–som knoppades av i slutet av förra veckan.

Aktien gick upp nästan 4 %.

Då passar det ju väldigt bra att vi ska prata fastigheter.

Varmt välkommen, Claes Leeo och Jonas Andersson.

Och inte minst till dig, Jens Engwall, vd för Nyfosa.

Dagens vinnare.

Hur känns det i dag?

Delningar är en rätt så stor process–

–särskilt om man delar som vi har gjort.

Att göra en spinoff är inte så konstigt.

Men det här är en klyvning av en organisation.

Det krävs mycket energi.

Nu är vi på plats och meningen med delningen är–

–att bli ett mindre bolag, mer entreprenörsdrivet.

"Back to basic" och kunna känna tillväxtglädje–

–som man kanske förlorar vid 55 miljarder.

Lite Castellum-syndromet... Gör man 1 miljard på 55–

–gäspar folk. Nu är vi nere på 15.

Det kanske ger lite mer glädje och stridsvilja.

Det skapar energi och mer än jag hade förväntat mig.

Alla är sugna på att visa... Vi är två underdoggar.

Vi är gamla människor, höll jag på att säga–

–med två unga bolag med nya affärsidéer–

–som vill visa att vi kan.

Hur beskriver du skillnaden mellan bolagen?

I Hemfosa finansieras 90 % av hyresgästerna–

–av skatteverksamhet. Det är samhällsfastigheter.

Där har vi också verksamhet i Norge och Finland.

En väldigt stark marknadsposition.

Det är Hemsö, Sagax och vi.

Tillväxtmöjligheten är fantastisk.

Låg risk, långa kontrakt.

Nyfosa blev den delen vi kallade för övrigt.

Affärsidén blir konstig... "Samhällsfastigheter och övrigt."

Då låter det som om "övrigt" är ett problem.

"Övrigt" var egentligen det som var opportunistiskt–

–och som vi startade bolaget på – opportunism.

Nu kliver vi ur "Samhällsfastigheter"–

–och blir ett eget bolag.

Det ansågs lite skumt: "Är det kåkar ni inte blir av med?"

Nu blev du av med det genom att ta det och gå.

Absolut. Det bygger på att...

Vi har haft en så lång högkonjunktur inom fastigheter–

–sen Lehman-kraschen, som bara var ett hack i kurvan.

Det uppstår alltid situationer, när det gått bra för många–

–under lång tid, då det blir "leftovers".

Eller att det blir pestsmittat, men ändå måste hanteras.

Det finns redan sånt som är pestsmittat.

Pestsmitta för bostadsutvecklare.

"Retail, oh my god."

De husen finns ju ändå, men det är pestsmittat.

Det är jättesvårt att bedöma om det är bra eller dåligt.

Men sånt intresserar oss.

Så det är områden som Nyfosa nosar på?

Det är lite "leftovers".

Man kan summera upp vad alla vill.

Sen tänker man: "Vad vill de inte?" Och där ger man sig in.

Geografiskt...? Det är "leftovers".

Man hamnar inte ute i väldigt små och svaga kommuner.

Man är ofta beroende av banksidan–

–en samsyn kring en rimlig skuld.

Det gör att man inte hamnar riktigt knepigt till.

Men geografi och kategori är öppet.

Var har du ditt eget ägande – i Nyfosa eller Hemfosa?

Nu råkar jag vara i båda under starten.

Ska jag öka nånstans vill jag öka där jag själv jobbar.

Det känns alltid roligare när det är nära en själv.

Man kan glädja sig extra med fler aktier i sitt eget bolag.

Har du lagt de bästa delarna i Nyfosa där du själv är chef–

–och sparat lite surdegar i Hemfosa?

Det är helt tvärtom.

Så här i efterhand fick Hemfosa lite för bra kåkar.

När vi delade det här var Nyfosa 17-18 miljarder.

Då frågade vi Hemfosa om det var nåt de ville ha.

Då fick de ta det.

De har tagit gamla Sundsvallsbankens huvudkontor–

–i marmorvitt i Sundsvall...

På bild i alla fall.

Grunden ska vara att vi kan hantera svåra situationer.

Det ska inte vara lätt, för då finns det konkurrens.

Det känns som om det är tillbaka till gamla Kungsleden–

–i mitten av 90-talet, och att man nyttjar–

–att många ska renodla sig och lämna mycket.

Det är ändå en hård marknad med många köpare.

Hur tänker ni kring att köpa och förvärva nytt?

Vilken väg hittar ni där?

Vad är det som hamnar mellan stolar i dag?

"Retail" hamnar mellan stolar, ingen kan värdera det.

Man får försöka hitta en modell kring det.

Ta styckevisa fastigheter på 10, 20, 50 eller 100 miljoner.

Börsbolagen är så stora så de inte orkar bry sig.

Ett familjeföretag på en bra ort–

–med 500 miljoner och blandade fastigheter–

–som vill sälja och flytta till Spanien och dricka rioja...

Han har två bostadskåkar, ett polishus och lite av varje.

Det är sånt ni ser...

Det hamnar mellan stolar.

Det som kommit ut på marknaden i början av året–

–och som kommer tillbaka igen med ny mäklare...

Det är viktigt med en dedicerad säljare, som vill sälja.

Det är få som det går dåligt för.

Men vill de sälja tar de det pris som behövs.

Det här kommer säkert att ändras över tid.

Tack så mycket. Vi ska gå vidare.

Jens är så klok, så han får sitta kvar.

Vi ska titta på en graf som visar att fastighetsbranschen–

–har gått mycket bättre än börsen i övrigt.

Vi tittade på den i torsdags också.

Väldigt starkt, väldigt länge.

Börspessimismen har naggat glädjen i kanten lite–

–men den är fortfarande överlägset bäst bland sektorerna.

För att vara lite djävulens advokater tänkte vi–

–slänga in ett par möjliga utmaningar–

–som kan rucka fastighetsbranschen framöver.

Det är Cyber Monday i dag, e-handel är en jätteutmaning.

Hur påverkas fastighetsbranschen av–

–att alltfler handlar på nätet?

Det är en förändring som kommer.

Alltfler söker sig mot e-handel och den kommer att växa.

Hur påverkar det behovet av fastigheter på sikt?

Det är en väldigt svår fråga. Man vet att det förändras.

XXL var tydliga och kommer troligtvis minska sina ytor.

Det frisläpper ytor.

Man ska inte vara alltför negativ. Handel behövs.

Men det finns betydande risker för tidspress.

Utbudet ökar, men efterfrågan minskar.

Det sänker hyrorna.

Blir utpräglade butikslokaler svåra att fylla?

Det tror jag kommer, men där kommer ägaren in.

Är man kreativt... Vad gör man med det?

Det är inte jättelätt att ställa om tom "retail"–

–till en alternativ användning.

Jag håller med. Det är inte så mycket "retail"-yta–

–noterad på börsen. Det är mycket kontor och bostäder.

Men nu kommer Jens och köper alltihop.

Han får köpa det jättebilligt. Då blir det bra.

Jens, sitter du fortfarande i ÖoB?

Nej. Jag satt där i tre år.

Då vet du hur man förhandlar hyran.

Får jag säga nånting om det?

Eftersom kedjorna har växt så fort har problemet varit–

–att de kallar sig lågpris, men har höga hyror.

De som tjänar pengar i dag är de som är lågpris.

Rusta, Jula, ÖoB... Vem expanderar fortast?

Dollarstore.

Det är för att de har rätt hyror.

De hyrorna ligger i snitt på samma som logistiken.

Går man ner från 17-18 till 7-8...

...får man en alternativanvändning som är helt annorlunda.

Då kan man kombinera–

–e-handel och fysisk handel i samma hus.

Det är egentligen bara en fråga om hyrorna ska ner–

–till samma nivåer som lager och logistik.

Då triggar det.

Men få pratar om vem som tjänar pengar på fysisk handel.

Sen är retailsektorn pestsmittad.

Det kommer från USA och stora gallerior har fått slå igen.

Ingen vill ha de handelsfastigheterna.

Du tjänar pengar på att köpa dem billigt–

–men på börsen kan det hänga kvar–

–att man inte vill ha de stora retailexponeringarna.

Citycon är väl det största nordiska handelsbolaget–

–som har 50 % av Kista Galleria och så vidare.

Men de har en låg värdering och det går dåligt för dem.

En annan vanligt återkommande oroshärd är stigande räntor.

Jonas, du säger att rädslan för ränteuppgången–

–och dess effekter är överdriven.

Du har med dig en graf från USA.

Alla pratar om hur det blir när räntorna går upp.

USA har lite facit.

Där började räntorna stiga för två år sen.

Tioåringen i USA har gått från 1,5 till drygt 3 %.

Vad händer då?

När räntan har gått ner har avkastningskraven–

–för fastigheter gått ner. Men på sistone–

–har tioåringen gått upp och avkastningskraven–

–har fortsatt ner och det här är kommersiella fastigheter.

Det är intressant. Det har varit en stark tillväxt–

–och en bra ekonomi.

Då har det inte spelat roll att räntan har stigit–

–utan då har fastighetsvärdena ökat.

Men på sikt kommer ändå...

Ja, men jag brukar säga...

...att svenska fastigheter tål en räntehöjning–

–på 1,5 procentenhet i långräntan–

–innan nåt händer på fastighetspriser.

Vi ska snacka mera räntor och lån. Claes har en spaning–

–som gäller de olika fastighetsbolagen–

–som har blivit duktigare på att belåna sig på marknaden.

De har fått bättre kreditbetyg.

Allt fler är investment grade.

Historiskt har belåningen fallit.

Man har en lägre belåning idag än tidigare.

Det är nästan det enda riktigt bra skyddet–

–mot en stigande ränta. Skulle räntan mot förmodan stiga–

–är den låga belåningen den naturliga hedgen–

–som kan tackla det.

Sen kommer det vara ett fokus på kassaflöden framöver–

–och därmed är den låga belåningen nåt som hjälper.

Grafen inkluderar inte preferensaktier och hybridkapital–

–så det finns en belåning till på vissa bolag.

Hemfosa näst högst upp i tabellen.

Ja, det är precis som han säger–

–att ett bra skydd mot högre räntor–

–är en hög avkastning på sina fastigheter.

Sen är det svårt med perspektiv på räntor.

Vi pratar otroligt mycket räntor nu–

–när räntan på ett års sikt kanske är 0.

Vi har en inflation på 2,3 eller 2,4 %.

Vi har kraftigt negativ realränta.

Vi lånar för 1,66 % på femåringen idag.

Om ett år kanske räntan är 0–

–och då har det inte hänt nånting för mig.

Det där spöket får bli mer av ett spöke–

–för att det ska bli obehagligt.

Det är inte ens ett spöke. Det är en mus–

–som är lätt att trampa ihjäl, höll jag på att säga.

Det är en motivering på varför värdena fortsätter stiga.

Det finns en stor klyfta mellan risker i ränta–

–och "yielderna" på fastigheter. Rädslan för räntorna–

–börjar avta lite och man ser att det finns utrymme kvar.

Vi bläddrar vidare bland dagens tabeller och grafer–

–till vakansgraden. Ännu ett argument för–

–att värdena ska fortsätta stiga är...

Här har vi substansrabatter. Vi hoppar över dem.

Nästa graf visar vakansgrader i branschen.

Det ser brant negativt ut.

Det här är kontor och det är brist på...

Det här vakans för de största börsbolagen.

Totalt sett för deras portfölj.

Det är all-time low på vakans. De har nästan ingen vakans.

Det tyder på att det är stor efterfrågan–

–på alla typer av lokaler.

Låga vakanser driver hyran uppåt.

På kontor i Stockholm är det kanske 2 %–

–men det här är snitt för börsbolag i hela Sverige.

Det är en bra grogrund för fastighetsinvesteringar–

–att det är en brist på lokaler.

Där är vi alla överens, gissar jag. Har vi samma bild?

Ja, absolut. Senast det var nere på de här nivåerna–

–var 1991. Och det som hände då till skillnad från idag–

–var att mängder med skyskrapor uppfördes i Kista.

Det finns inte idag.

Nu har man byggt mycket bostäder–

–och man har inte tänkt på kontor alls.

Kontorsstocken har minskat och bostadsstocken ökat.

Det är en "mismatch" kan man säga.

Jonas, du har med dig en graf från Wasakronan som visar...

Precis...

...på lägre lokalkostnader.

Precis, hur mycket kvadratmeter har man per anställd.

År 2000 hade man ungefär–

–20 kvadratmeter per kontorsanställd.

Sen dess har hyrorna gått upp–

–men antalet kvadratmeter per person har nästan halverats.

Kostnaden per arbetstagare har sjunkit–

–från 150 000 till 90 000 per år.

De sägs att företag inte har råd med hyrorna i Stockholm.

Jo, det har de, för de sitter mer effektivt nu.

Nettokostnaden har blivit lägre.

Sen har vi co-working.

Då sitter man ännu tätare. Då kan man komma ner till–

–nästan halva ytan jämfört med ett modernt kontor.

Då blir det ännu billigare kostnad per anställd.

Det finns inget som trycker ner hyrorna på kort sikt–

–för att det skulle vara för dyrt för de som hyr.

Sitter ni tätt på DNB, Claes?

Ja, vi sitter tätare nu än tidigare.

Sen är det optimistiskt med co-working att gå så långt ner.

Det kan vara en utmaning–

–att hålla de här höga hyrorna på lång sikt i city.

Men sen finns det alltid rabatter.

När vi har listpriser finns det en rabatt bakom.

Vi får se hur högt det kommer.

Vi ska leta rabatter på börsen.

Jonas ska lista några favoriter–

–som man kan köpa om man gillar aktier.

Det passar bra att både Jens gamla bolag Kungsleden–

–och Nyfosa och Hemfosa finns med.

Precis. Vi har haft flera år då fastighetsvärden–

–har ökat eftersom avkastningskraven har kommit ner.

Det kan fortsätta ett tag till–

–men snart kommer de som har bra kassaflöden–

–att vara det som man vill ha.

Man kan driva substanstillväxt med hjälp av kassaflödet.

De här bolagen har jag störst övervikt av i min fond–

–Alfred Bergs Fastighetsfond.

Vi tar nästa graf medan du får förklara P/CE–

–och vad det är för mått.

Pris/kassaflöde. Underliggande kassaflöde per aktie.

Det är som ett P/E-tal fast för fastighetsbolag.

Man har rensat bort värdetillväxt med mera.

Så det är det rena kassaflödet "bottom line".

Längst ut till höger hittar vi–

–Diös, Klövern, Wihlborgs och så vidare.

Det är där jag hittar mina övervikter just nu.

Det är billigt kassaflöde.

Tio gånger kassaflödet är i den här miljön väldigt bra.

Jens, du som jobbar inuti branschen–

–är det här ett viktigt mått för dig?

Ja, det är vägledande för både Hemfosa och Nyfosa.

Vi vill försöka förbättra det utan att öka risken.

Som Jonas är inne på–

–är det här med kassaflöde inte modernt varje år.

I en tioårscykel är det kanske modernt två år.

Då blir jag avdammad och man tycker att det går jättebra.

Resten är en ökenvandring där alla har förhoppningar–

–om nånting annat, men förr eller senare–

–är det nån som vill ha kassaflöde.

Det är samma med utdelning.

Ibland är det brist på fantasi, ibland älskar man det.

Men jag tror att vi är på väg in i kassaflödet.

Ta banker och analytiker.

När de blir lite oroliga för att vi närmar oss en "peak"–

–blir det lätt att gå över till nåt som är "safe haven".

Kanske inte lika spännande, men man vet vad man får.

Historiskt sett på de här...

När du pratar om price-to-cash-flow kring P/E-tal 10–

–var ska man nå neråt sen?

SSAB och Boliden.

Det är inga fantasinyckeltal heller, kan man tycka.

Tyvärr måste vi gå vidare till dagens sista punkt.

Du nämnde JM.

Claes, hur ser du på bostadsbyggarna framöver?

De har en stor utmaning.

Man kan bygga färdigt där man bygger idag.

Det är sålt till en stor utdelning.

Men att kunna bygga nytt...

Tidigare har man sålt 50-60 % på ritning.

Det tror jag inte är möjligt. Väldigt svårt att komma dit.

Jag tror att de har en stor utmaning.

Det är nåt som även byggbolagen kommer drivas åt.

Svårt att sälja på ritning–

–och det ökar risken i verksamheten.

Bättre att satsa på fastighetsägarna.

Kort slutreplik på det.

Bostadsmarknaden och kommersiella fastigheter–

–är två skilda marknader. Kommersiella fastighetspriser–

–har varit upp 10 % i år och bostadspriser ner.

De rör sig helt olika nu. Viktigt att komma ihåg.

En mening om bostadsutvecklarens problem:

Jobbar de med utveckling har de stark balansräkning.

Vi har en massa bostadsutvecklingsbolag–

–som har svag balansräkning, för de har ridit på–

–en fantastiskt stark våg under lång tid.

Men de som har stark balansräkning internationellt–

–är de som håller på med projektutveckling.

Nyfosa kommer inte att gå in och köpa en bostadsbyggare?

Vi har en stark balansräkning–

–och skulle kanske kunna hjälpa till.

Kalas, Nina. Ska vi runda av?

Vi tackar alla som har tittat. - Tack också, kära gäster.

Imorgon kommer Martin Hallström och Nils Brobacke–

–och då blir det teknisk analys. Tack för oss.

I dagens Börslunch bjuds det på fastigheter. Programmet inleds med en intervju med Nyfosas vd Jens Engwall, extra aktuell då bolaget särnoterades i fredags. Sedan fortsätter fastighetssnacket med Jonas Andersson från Alfred Berg och Claes Leeo från DNB.

Förutom Nyfosa avhandlas Hemfosa, Diös, Klövern, Kungsleden och JM.

Programledare: Gabriel Mellqvist och Nina von Koch.

  • Världen befinner sig i björnmarknad15:52

    Världen befinner sig i björnmarknad

    Presidentvalsmönster, cykelhjälmar, lyxvaror och inverterade avkastningskurvor. Det är några av ämnena som diskuteras i Börslunch denna fredag då programmet gästas av Adolphe Baraderie och Philip Wendt.

  • Så blir ekonomiåret 2019 i Asien6:24

    Så blir ekonomiåret 2019 i Asien

    2019 kommer allt närmare och det kommer att bli ett spännande ekonomiår. Amy Zhuang från Nordea i Singapore berättar om de viktigaste punkterna att hålla koll på.

  • Gardell i köptagen5:30

    Gardell i köptagen

    Intrum storköper i Spanien. LVMH lägger bud på Belmond. Pernod Ricard försvarar sig mot aktivist. Gardells Cevian köper in sig i tre bolag.

  • Kina under stor press4:42

    Kina under stor press

    Bostadspriser sjönk i november, men rensat för säsongsmönster visar statistiken en uppgång. ECB avslutar QE programmet. Sämre statistik från Kina. Det politiska spelet i Storbritannien fortsätter. Morgonens makroanalys med Lena Fahlén.

  • Stjärnanalytikerns tre bettingfavoriter17:46

    Stjärnanalytikerns tre bettingfavoriter

    Börslunch firar lucia med att tala om en bransch som varit het under året - betting. Självklart görs detta tillsammans med analytikern Sharish Aziz från Danske Bank. I programmet svaras det på tittarfrågor och aktier som Kindred, Evolution Gaming och Netent analyseras.

  • Moody´s ser avmattning inom fastighetssektorn4:25

    Moody´s ser avmattning inom fastighetssektorn

    Fastigheter har gått starkt på börsen under en längre tid, mycket tack vare det låga ränteläget. Kreditvärderingsföretaget Moody´s ser en viss avmattning framöver men tror inte på några dramatiska rörelser.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.5%
NASDAQ-100 -2.6%
NASDAQ Composite -2.3%

Vinnare & förlorare

Modern Times Group 2.5%
Telia Company 1.8%
Wihlborgs 1.2%
Bonava -2.9%
Hansa Medical -3.8%
Oriflame -4.4%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Telejätte dumpar Huawei2:56

    Telejätte dumpar Huawei

    ABB-affär kan bli klar innan nyår. Softbank ratar Huawei. Ica satsar på digitalisering. Lyckad Fas 2-studie för Pledpharma.

  • Skadeskjuten May sitter kvar6:26

    Skadeskjuten May sitter kvar

    En skadeskjuten Theresa May sitter kvar som partiledare. Kina köper sojabönor från USA. Decemberhöjning från Riksbanken är utesluten. Morgonens makroanalys med Nina von Koch och Lars Henriksson.

  • Så hittar du russinen i bioteknikkakan16:12

    Så hittar du russinen i bioteknikkakan

    Denna nyhetsspäckade dag fokuserar Börslunch på läkemedelssektorn. Ulrica Slåne Bjerke och Mårten Steen analyserar bland annat Gilead Sciences, Wilson Therapeutics och Oncopeptides.

  • Stillfront köper tyskt2:34

    Stillfront köper tyskt

    Stillfront köper tysk spelutvecklare. Inditex rapport under förväntan. De senaste börsnyheterna med Matilda Karlsson och Nina von Koch.