Fastighetsfesten rullar vidare

Varmt välkomna tillbaka, kära tittare.

I dag fokuserar vi på fastighetssektorn, som gått starkt de senaste åren–

–med högkonjunktur och fallande räntor. Hur länge ska fastighetsfesten fortsätta?

Det försöker vi reda ut i dag. Det är den 20 november. Du tittar på EFN Börslunch.

Till vår hjälp med att reda ut det, så har vi Anneli Jansson och Johan Edberg.

–Välkomna. –Tack.

Anneli, hur mår fastighetsbranschen i dag, tycker du?

Generellt sett mår den bra. Sen kan man titta på olika sektorer och marknader.

Men generellt sett mår den väldigt bra.

–Johan, aktieanalytiker, håller du med? –Ja, fastighetsbranschen mår bra.

Den mår lite mindre bra än för ett år sen, men visst är det goda tider.

Några av de orosmolnen ska vi prata om längre fram.

Vi kan börja med att konstatera att vi nog kommer att ha låga räntor ett tag till.

Det är positivt för fastighetsbranschen. Eller hur, Anneli?

Ja, det är en kapitalintensiv bransch och räntor påverkar mycket.

Kapital söker sig då in i tillgångar som ger bättre avkastning än räntetillgångar.

Då flödar mycket pengar in i fastighetsbranschen.

Johan, från ditt perspektiv, hur påverkar låga räntor fastighetsaktierna?

Det är en mångfacetterad fråga. Det finns flera aspekter.

Kapital är en tillgångsvara för fastighetsbolag. Kostnaderna går ner.

Det ger också implikationer på hur man värderar fastigheter, alltså riskpremien.

Korrelationen mellan långräntan och fastighetsindex är väldigt tydlig.

Många tror att vi kommer att fortsätta ha låga räntor.

Men om räntorna i stället börjar ticka upp, hur allvarligt är det?

Det första vi ser är att aktiemarknaden blir orolig för priset på tillgångarna.

Där har vi nog den största risken.

Men vi är nog mer oroliga för kredit-spreadar och lånekostnaden–

–inte för marknadsräntan i sig.

Varken vi eller marknaden tror att den riskfria räntan ska sticka upp.

Det handlar snarare om marginalerna man får från räntan.

Om man tittar på hur fastighetsbolagen i dag arbetar med sin kapitalstruktur–

–så är man nu bättre på att inte belåna sig för högt, utan vara stark finansiellt–

–när man arbetar med lån, kapitalmarknad och belåningsgrad.

Man har lärt sig. Fastighetsbolagen är väl rustade för eventuella ränteuppgångar.

Är det inte lockande för en fastighets-vd att belåna sig när det är låga räntor?

Man ska tänka avkastning både totalt och på eget kapital.

Men man ska också tänka framåt och undvika för hög risk i portföljen.

Nästa bild visar att fastighetsaktierna har gått bra.

Ja, precis. Hur ska man tolka det här? Vi börjar med Johan.

Med den här sortens utveckling finns det väl också en viss fallhöjd?

Det finns olika åsikter om det. Men ju bättre nåt gått, desto högre blir fallet.

Per i dag är fastighetsindexet 45 % upp bara sen årsskiftet.

Det finns goda förklaringar till det. Långräntorna har fallit.

Ökningen i aktiepriset började samtidigt som Fed signalerade räntesänkningar.

Det är väldigt räntestyrt.

Hur ser du på utvecklingen resten av året?

Det är svårare... Det är en intressant fråga.

Man ska ställa de låga räntorna och ränterörelsen...

Ränterörelsen har gått neråt, vilket drivit upp aktiepriserna.

Om vi tror att räntan förblir låg–

–kan man fundera över vilka effekter en konjunkturförändring kan få.

Det är våra bryderier nu: Hur påverkar en sämre konjunktur fastighetssektorn?

Vi konstaterar att det är låga räntor och funderar på–

–hur en förändrad konjunktur påverkar efterfrågan, hyresnivåer och priser–

–och hur aktiemarknaden reagerar.

Vi har sett en avmattning av arbetsmarknaden och vikande konjunktur.

Anneli, märker du av det här på marknaden?

Vi tittar på hur våra hyresgäster mår.

Jag är koncentrerad på kontor i Stockholm. Här har vi en stark tillväxt.

Det är en drivmotor i Sverige och växer starkare än landet.

Sysselsättningen är positiv. Många hyresgäster gör som fastighetsbolagen.

Man mobiliserar och säkerställer en god finansieringsställning.

Man kanske befarar en förändring.

Men vi ser inga sådana. Det är en positiv syn generellt sett.

Ni är mest inriktade mot kontor. Är det säkrare där än i bostadsmarknaden?

Säkrare vet jag inte. Men vi ser fortfarande ett utrymme för tillväxt.

Det händer mycket på kontorsmarknaden. Det har gått från "läge, läge, läge"–

–till att skapa av en produkt som hyresgästerna vill ha.

Där kommer man in på digitalisering och andra efterfrågeparametrar.

Det finns mycket att göra på kontorsmarknaden.

–Digitalisering och "proptech" gillar du. –Ja. Vi har en graf över utvecklingen...

Ja, på kontoren. Först har vi den här, som du var inne på, Johan.

Långräntor och fastighetsaktier har god korrelation.

Inte minst på senare tid, sen 2016-2017.

De senaste två månaderna har gapet växt.

Det blåa fältet döljs lite av den orangea linjen–

–men räntorna har gått upp. Tioåringen har gått upp 60 punkter på ett par månader.

Fastighetsindex har ökat, så det är en avvikelse i korrelationen på slutet.

Nästa graf kan vi passa på och ta innan vi pratar mer om proptech.

Yield-gapet är större än det historiska snittet.

Vilken effekt har det på aktierna?

Jag vet inte om det kopplas till aktierna, men ur ett fastighetsperspektiv...

Fastighetsmarknaden har varit ganska sund–

–i sin prissättning av tillgångarna.

Om man jämför snittet... Det finns olika avkastningskrav i olika fastigheter.

Men om man ser vad en kontorsfastighet i Stockholm avkastar, och en tioårig ränta–

–så är den nivån i dag ungefär 1 % över snittet historiskt.

Fastighetsmarknaden har inte prisat in hela uppsidan av den låga räntan.

–Det är en ganska sund bas. –Det låter positivt.

Ja, om man tittar på den faktorn.

Hur ser du på avkastning och avkastningskrav?

Jag ser det Johan ser: Det är positivt. Det är ett historiskt stort yield-gap.

Det innebär också att räntorna kan gå upp utan att yielderna går upp för det.

Det finns en potential, och mycket pengar söker sig in till fastighetsplaceringar.

Det är en attraktiv placering gentemot räntor. Det är fortfarande låga nivåer.

–Så det finns marginal? –Absolut.

Nästa graf visar på kontor som har dragit i väg om man ser till värde.

Ja, om vi går tillbaka till det här som jag tycker är spännande...

Här ser man utvecklingen av olika delar av fastighetsbranschen.

Kontor har dragit väldigt starkt.

Jag vänder mig till Anneli. Hur tror du att det fortsätter?

Det är ganska dyrt, tycker vissa, med kontorslokaler i innerstaden.

Kan man fortsätta höja hyrorna eller hur ska man utvecklas framöver?

"Dyrt" är vad du får för pengarna, så det är svårt att bara säga att det är dyrt.

Jämfört med vad det har kostat historiskt.

Vad det kostar per kvadrat är rätt ointressant för en hyresgäst.

Frågan är vad det kostar per anställd, eller totala hyreskostnader.

Man jobbar mycket med att effektivisera och utforma lokalerna på ett annat sätt.

Totalt sett är det inte dyrare för företag med kontor i dag än för tio år sen.

–Risken är inte jättehög. –Men branschen har effektiviserat ytorna.

Till exempel har WeWork i USA–

–kunnat klämma in fler hyresgäster på en mindre yta på ett bra sätt–

–genom att använda teknik på ett annat sätt än tidigare i fastighetsbranschen.

Det börjar ske en stor förändring inom fastighetsbranschen och kontor.

Man måste jobba mer med vad kunderna efterfrågar.

Nu har det kommit in ett koncept–

–som faktiskt tar hyresgästernas efterfrågan på allvar–

–mer än vad fastighetsbolagen har gjort generellt.

Man vill inte bara sitta mer flexibelt, utan också vilken servicenivå man vill ha.

Det finns även en uppsjö av svenska aktörer som använder samma modell.

Hela fastighetsbranschen har blivit mycket bättre på det här.

Man ser det och har på allvar börja jobba mycket närmare kund.

Johan, hur påverkas aktierna av teknikutvecklingen–

–och möjligheten till innovation inom fastighetsbranschen?

Det kan bli en långsökt koppling. Men det viktiga är att förstå–

–varför en fastighet i centrala Stockholm kostar som den gör i dag–

–och varför hyrorna ligger på de här nivåerna.

För att förstå det måste man förstå den förändring som skett de senaste åren.

Oavsett om man kallar det för flexkontor, co-work eller aktivitetsbaserat...

...så efterfrågar dagens hyresgäst nåt annat–

–och är beredd att betala mer för en annan produkt.

I många fall betalar hyresgästen mindre per anställd än för tio år sen–

–fast man kanske sitter på dubbla hyran.

Vi ska se vad marknaden är beredd att betala för fastighetsaktierna.

–Vad ser vi här? –En prissättning av substans över tid...

...som går tillbaka till 2007.

Det är en orm som slingrar sig runt strecket, nollan.

Över tid prissätter aktiemarknaden aktien i linje med substansvärdet–

–under det reella tillgångsvärdet.

Men vi ser också en stor variation. Om man tittar på 2014-2015–

–så handlades fastighetsaktierna till en stor premie.

Då var aktiemarknaden helt rätt ute. Man förutsåg hyrestillväxt–

–och lägre avkastningskrav. Alltså var det rätt att betala upp vid det tillfället.

2017-2018 handlade man sektorn med en rabatt på 15 %.

Man kanske började bli orolig för högre räntor och sämre konjunktur.

Den sista intressanta datapunkten är att aktieindex som är upp 45 %–

–har drivit upp prissättningen till en premie på 14-15 %.

Det är drivet av sjunkande långräntor.

Intressant om vi tittar från där vi står i dag, är vad konjunkturen gör.

Vi kanske kommer in på det, men förklaringen till rörelsen är räntebaserad.

Men det är tydligt att fastighetsaktier inte är korrelerade över tid–

–till aktiemarknaden utan till underliggande fastighetsvärde.

Det är volatilt med tanke på att de är på börsen–

–men över tid är det substansvärde man korrelerar till.

Vi ska avrunda fastighetssnacket, med att prata hållbarhet och gröna obligationer.

Det har blivit det nya normala, eller?

–På väg att bli i alla fall. –Man slipper inte undan.

–Man vill inte slippa undan. –Vi ser att det ökar jättemycket.

Orange del är den emitterade gröna volymen respektive år.

Orange stapel 2019 säger 41 %.

Av alla nyemitterade obligationer är 41 % gröna.

Med reservation för att det inte är mitt starkaste ämne.

Hur viktigt är det för branschen?

Det är väldigt viktigt.

Det finns inget fastighetsbolag som inte försöker arbeta grönt.

Det blir allt viktigare framåt. Kraven för miljöcertifierade byggnader stärks.

Investerare kommer också att ställa högre krav på hållbarhet.

Det ser vi tydligt i obligationsmarknaden.

Johan, ur ett analytikerperspektiv kan det vara så–

–att de som inte har tydlig grön profil kan komma att straffas?

Jag tror det. Än så länge premierar man nog till viss del de gröna bolagen–

–som ligger långt framme i utvecklingen.

Vid nåt tillfälle, utan att sätta datum på när–

–går man från att bli premierad för grönt–

–till att bli straffad för att inte vara det.

Vi är ganska nära en punkt där det är avgörande–

–för att överhuvudtaget vara investeringsbar–

–att, kanske inte vara bäst i klassen, men visa upp ett strukturerat arbete–

–för att ta sig framåt och bli bättre.

Vad får ett grönt fastighetsbolag för fördelar–

–förutom att fonderna vill in och äga? Finns det några ekonomiska fördelar?

Absolut. Det är en grundförutsättning för att alla vill jobba grönt.

Om det inte var lönsamt skulle nog inte bolagen göra det.

Nu är det de facto lönsamt. Både på kreditmarknaden–

–men också för fastighetsvärde, driftkostnader, hur man arbetar med el...

Det kommer också in i värderingen av fastigheterna.

Fastigheterna är bättre om de är certifierade–

–och om man tänker på miljöval för de produkter man har i fastigheterna.

Då kommer man också in på hyresgästerna.

Man vill att det är bra materialval i den fastighet där ens medarbetare sitter.

Det kommer in utländska aktörer med fonder och kapital–

–som investeras i svenska fastighetsbolag.

Hur står sig svenska fastighetsaktier när det gäller den gröna profilen–

–om man jämför med till exempel amerikanska fastighetsbolag?

Där är Sverige och Norden starka. – Vad säger du, Johan?

Jag inbillar mig det utan att ha torrt på fötterna.

Det blir ganska mycket fokus på det nybyggda.

Om man tittar på stora transaktioner det senaste året...

Fabege säljer ett nybyggt hus söder om stan...

Titta på tyska fonder som har köpt i Arenastan.

Det är mycket nybyggt, effektivt, grönt...

Det är populära produkter att köpa.

Intressant är hur man hanterar det befintliga beståndet.

Hur konverterar man det till ett grönare tillstånd?

Det är väl en av de viktigaste frågorna. Det har vi ju redan.

Det kanske är för lite fokus på det. Där ligger det väldigt stora vinster.

Det kanske var ett konstigt svar på din fråga.

Men det är svårt att jämföra. Jag har inte koll på hur det ser ut i andra länder.

Men i Sverige finns det potential framför allt på det befintliga beståndet.

–Vi får komma tillbaka till det. –Nu börjar tiden rinna ut.

Men om vi knyter ihop säcken: Fortsätter fastighetsfesten, Johan?

Fastighetsfesten fortsätter nog i lite lugnare tempo.

–Aktiefesten tror jag tar en liten paus. –Annelie?

Det tror jag, men det blir skillnad på bolag som arbetar aktivt med sin förvaltning–

–driver projekt och utvecklar sina fastigheter, mot de som bara är passiva.

Fastighetsbolagen behöver jobba lite hårdare.

Tack så mycket för att ni gästade oss. – Och tack, Jocke.

Börslunch är tillbaka i morgon. Då gästas vi av Martin Nilsson och PO Nilsson

Martin har varit på Smålandsturné, så vi kommer nog prata Smålandsbolag.

Allt ljus riktas i dagens Börslunch mot fastighetssektorn. Kommer fortsatt låga räntor elda på kurserna ännu mer? Det och mycket annat svarar Humlegårdens vd Anneli Jansson och Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken på.

Programledare: Matilda Karlsson och Joakim Båge

  • WTO varnar för kollaps3:42

    WTO varnar för kollaps

    Demokraterna ökar pressen på president Trump. WTO varnar för att världshandelns rättssystem står inför en kollaps. Lägre inflationsförväntningar i Sverige.

  • Fomo driver marknaden mer än Tina17:40

    Fomo driver marknaden mer än Tina

    Börslunch inleder veckan med Mattias Isakson från Swedbank och Mattias Cullin från Danske Bank. På agendan står bland annat Tina, makro, medelstora bolag och vinsttillväxt.

  • Därför ger Fastpartner ut D-aktier3:10

    Därför ger Fastpartner ut D-aktier

    Fastighetsbolaget Fastpartner vill emittera D-aktier för att kunna höja sitt kreditbetyg och samtidigt möjliggöra fortsatt tillväxt. Vice vd Christopher Johansson förklarar närmare.

  • Centralbankerna stöps om11:19

    Centralbankerna stöps om

    I veckan levereras räntebesked från Federal Reserve och ECB. På torsdag hålls det val i Storbritannien. Dessutom får vi en hel del statistik, bland annat inflation och arbetslöshet från Sverige.

  • Kinas export fortsätter falla2:56

    Kinas export fortsätter falla

    Svag kinesisk export men importen har stabiliserats. Demonstrationer mot Frankrikes pensionsreform. För tidigt att säga om tysk industri har nått botten.

Börsindex

OMX Stockholm 30 0%
NASDAQ-100 -0.4%
NASDAQ Composite -0.4%

Vinnare & förlorare

Lifco 1.8%
Handelsbanken 1.5%
Vitrolife 1.5%
Assa Abloy -2.2%
Bure -2.5%
JM -2.5%
Uppdaterad mån 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier