Så väljer du rätt fastighetsaktie

Välkomna till EFN Börslunch måndag 20 maj.

Handelskriget dominerar nyhetsflödet.

Stockholmsbörsen backar 0,5 %.

I dag ska vi tala fastigheter med Markus Henriksson.

Välkommen.

Fabege sålde en fastighet i Hammarby sjöstad-

-häromveckan till väldigt låg yield-

-eller väldigt högt pris. En snackis i branschen.

Fabege säljer till en yield på 3,6-3,7 %-

-avkastningskravet på fastigheten. Portfölj–yielden-

-i bolaget är 4,11, betydligt lägre. Det marknaden ser-

-är att transaktionsmarknaden är stark.

Pensionskapitalet och övriga "wall of money"-

-finns på marknaden. Efter den transaktionen-

-har främst kontorsbolagen, men även övriga sektorn-

-dragit på lite extra på börsen.

Fabege får högre värdering på portföljen-

-och ett styrketecken för branschen.

De får loss investeringskapacitet som de kan använda-

-i sin kommande projektutveckling.

Både "cash" och bättre rykte. Sa du "wall of money"?

En vägg av pengar.

Vi ska titta på sektorn generellt.

Din graf visar rabatter och premier i branschen.

Berätta hur du använder verktyget.

Epra nav, substansvärde... Värdering mot...

I relation till aktiekursen, substansvärdepremien-

-eller rabatten. Ett verktyg för att få veta-

-vart aktierna är på väg. En aktie-

-ska handlas kring "par", det enklaste.

Om utvecklingen framåt förväntas bli bättre-

-kan den handlas med premie. Förväntas den däremot-

-försämras, handlar investerarna ofta till rabatt.

Varför sticker Sagax ut på premiesidan?

De köper fastigheter på relativt höga avkastningskrav.

Respektive fastighet har rätt stor risk.

Och fastighetsvärderare tar hänsyn till det.

Yielden är rätt hög, men köper man 500 såna "kåkar"-

-med många hyresgäster minskar portföljrisken.

Så investerare i det här bolaget tittar mer på kassaflöde.

Kassaflödet blir för bra för att säga nej till-

-och den handlas upp till en stor premie.

Man tittar i stället på p/e–multiplar.

Vad tycker du om Sagax?

Den har gått urstarkt i år, fantastiskt fint bolag.

Q1 såg okej ut, ingen fantastisk rapport, men hyfsad.

Den har gått lite för starkt relativt vad den levererar.

Inte den enda parametern när du hittar sektorfavoriter.

Liknar "trading" med fastighetsbolag-

-den med investmentbolag? Passa på vid rabatt-

-och hoppas på en övergång till premium.

Delvis. Tittar man på rabatt eller premie-

-mot rapporterat substansvärde-

-och utifrån historisk värdering...

Man måste ta hänsyn till vad som hänt-

-sen den historiska värderingen. E–handel-

-vissa städer växer snabbare eller långsammare än i går.

Men en stor rabatt är en stor rabatt...

Vi ska tala mer om e–handeln och om Klövern-

-längst ut till höger på bandet.

Nästa graf liknar den här, men tittar på premier-

-och rabatter på ett annat sätt. Vilken är skillnaden?

Här tittar man på underliggande fastighetsvärde.

Premie eller rabatt mot underliggande.

Belåning tas bort ur ekvationen.

I stället för börsvärde i den första.

Klövern var långt ut till höger tidigare.

Här ligger det längre in.

Bolaget jobbar med hög skuldsättning.

Här ligger Hufvudstaden längst ut.

Man kan köpa NK till 13 % rabatt på börsen.

Varför har just Hufvudstaden så mycket rabatt?

Bra fråga. Vinsttillväxten har inte varit så bra-

-de senaste åren. Och e–handeln oroar-

-för "retail" överlag.

Jag tror att Biblioteksstaden och NK-

-har ett betydligt bättre erbjudande än snitt–retail.

NK Stockholm har kortsiktiga problem. Ombyggnad-

-50 % av varuhusytan renoveras. De ska utöka-

-med ytterligare 20 %. Det blir klart runt 2021.

Så det finns en del positivt framåt.

Kontorshyrorna stiger, de har 50 % kontor.

Stor omförhandlings–potential 2019-2021.

Hufvudstaden har lägst belåning i sektorn.

Bra eller dåligt?

Den ligger runt 16,5 % per Q1.

Hufvudstaden ska jobba med låg belåning-

-den är lite för låg i dag, men fastigheterna i CBD-

-har låg yield, låga avkastningskrav...

Det betyder att man är väldigt räntekänslig.

När räntan sjunker kommer pensionskapitalet-

-och kan köpa till så här låg yield.

Så när räntorna väl går upp, om de gör det-

-justeras Hufvudstadens fastighetsvärde upp-

-betydligt snabbare än fastigheter med högre yield.

Man ska vara försiktig och jobba med lägre belåning-

-i CBD–fastigheter.

Över till hög belåning.

Vi har talat om Klövern förut och rört upp starka känslor.

Ett klipp från när Henrik Dahlgren gästade oss kommer här.

Man vill inte ligga långt ner till höger som Klövern.

Låg avkastning på hög finansiell risk.

Skillnaderna är stora i sektorn.

Många tenderar att dra alla namn över en kam.

Men skillnaden är stor beroende på ledning och marknad.

Några tittare hade synpunkter på-

-att Klöverns skuldsättning redovisades som nära 80 %.

I Klöverns bokslut redovisas lägre tal.

Hur ser du på det?

Man redovisar belåningsgraden.

Sen kan man addera på preferensaktier-

-liksom hybridobligationer.

Aktie– och kreditanalytiker-

-tittar på den totala belåningen. Den totala risken.

Man kan förstå hur Klövern och Rutger tänker:

Preferensaktierna betalas troligen aldrig tillbaka-

-och ska ses som ett evigt lån.

Överlag tittar vi mer på kommande räntekostnader.

Bolagen har ett sätt att redovisa-

-ratinginstituten ansluter sig till det, men analytikerna-

-räknar in all skuld.

Ja, kreditinstitut som S&P och Moody's-

-antar att 50 % är eget kapital i hybridobligationer-

-och 50 % är skuld. Vi tänker 100 % skuld.

Skuld är inte detsamma som dålig avkastning-

-Klövern har gått jättebra. Kursgrafen visar PO Nilsson-

-som var här på Alla hjärtans dag 14 februari.

Han sa då att Klövern var ett givet köp-

-för den som vill ha aktierusning på 20-30 %.

Vi lyssnar på vad PO sa då om samma dynamik.

Perceptionen är hög skuldsättning, lite inne på-

-bostadsutveckling som inte är populärt-

-och ifrågasättande av köpet av Agora.

All det visade sig vara en väldigt bra affär.

I Agora har man gjort nästan alla de avyttringar-

-som skulle göras. Bolaget kommer att vara-

-ett mycket bättre bolag i dag med fokus på-

-tolv svenska orter, Köpenhamn och New York.

Skuldsättningen...

Man har Agora som är kopplat till detaljhandel, och Tobin.

Har de frågetecknen rätats ut?

Delvis håller jag med PO. Vid de här transaktionerna-

-i höstas... Tobin, en stund före det...

Nu köper vi bostadsutveckling-

-och detaljhandelfastigheter...

Utveckling i New York och hög skuldsättning.

Många rörliga delar samtidigt.

Man har fått in Agora på ett bra sätt-

-som genererar kassaflöde, en del av det beståndet-

-har sålts och annat ska utvecklas.

I Tobin har en del nyemissioner gjorts-

-läcker fortsatt, men...

Sitter på en intressant byggrättsportfölj-

-som kan realiseras längre fram.

Positiv utveckling, men hög risk i Klövern.

Vidare till din nästa graf som kan användas-

-för att lägga fastighetspussel. Vinsttillväxten.

Vad ser vi?

Överlag har logistikbolagen:

Stendörren, NP3, Sagax, Catena...

...rätt hög vinsttillväxt, liksom många kontorsbolag.

Atrium Ljungberg ligger långt till höger.

Ja, vissa...

Kungsleden har sålt en del fastigheter, även Castellum...

Mestadels är det de faktorerna. Atrium har haft problem-

-under flera års tid och även i år verkar det bli svårt-

-att växa kassaflödet.

Ett av de största problemen i det bolaget.

Rensat för transaktioner där vinsttillväxt säljs av-

-men du gillar logistik som en "take away"...

Ska man investera i fastigheter är det bra med medvind.

Med medvinden för e–handel i ryggen, strukturell trend...

I retail–kåkar jobbas det i strukturell motvind.

Retail–bolag kan förstås ha en bra avkastning framåt-

-men då måste de göra nåt exceptionellt bra.

Kontorssegmentet: Wihlborgs, Fabege-

-Platzer, Hufvudstaden... Stark konjunktur.

Ja, bra omförhandlingar på hyrorna. Fabege och Platzer-

-men även Wihlborgs, har mycket projektutveckling.

Det skapar värde framåt. Att aktierna gått bra överlag-

-känns logiskt. I flera fall fortsätter det nog.

Vi har ytterligare några grafer. De rör e–handel-

-som vi ofta talar om.

Stark tillväxt knyter an till förkärleken för e–handel-

-i fastighetsbranschen. Nästa graf över e–handeln-

-visar att nästan mer än all tillväxt i handeln-

-kommer från e–handeln. Grafen kanske dyker upp.

Catena är en vinnare i pusslet.

Ja, de bygger logistikanläggningar-

-exempelvis till Postnord som levererar paketen till oss.

Vi har även e–mat. Matbolag som Mat.se.

De behöver nya, fräscha kyl– och frysanläggningar-

-med logistikkapacitet. De är marknadsledande-

-på nyproducerade anläggningar.

Utöver det verkar de i ett segment med medvind.

Fastighets–yielden och avkastningskraven-

-fortsätter nog sjunka i segmentet-

-och vinsttillväxten blir fortsatt bra-

-för den här typen av bolag.

Vi hade kursgrafer över Catena och Atrium Ljungberg.

Catena är ett gott exempel och Atrium ett avskräckande.

Var är Hufvudstaden?

Nånstans mitt emellan, precis som aktien.

I Hufvudstaden, jämfört med Atrium-

-finns en större del CBD–kontor-

-med stor omförhandlingspotential. Och bättre retail.

Få retail–bolag finns på börsen.

Om investerare är negativa måste man fokusera på nåt.

Och då tar nån stryk.

Stort tack för att du kom, Markus Henriksson.

Tack alla tittare. I morgon ska vi snacka småbolag-

-med Helen Broman och Adam Thelander.

Inte bara småbolag. Vi tar en titt på Nent-

-och andra spännande börsbolag 11.45, som vanligt.

Tack för i dag.

Fastigheter för hela slanten i dagens Börslunch. Analytikern Markus Henriksson från Pareto Securities analyserar bland annat Klövern och Hufvudstaden samt diskuterar logistik, kontor och e-handel.

Programledare: Gabriel Mellqvist

  • Makromorgon0:00

    Makromorgon

    Morgonens makroanalys med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén och EFN:s Matilda Karlsson.

  • Därför väljer Bornold Volvo före Traton16:05

    Därför väljer Bornold Volvo före Traton

    Kappahls svaga rapport, Tratons (dvs Scanias) börsnotering och Beyond Meat. Det är några av ämnena som Johanna Kull från Avanza och Joakim Bornold från Söderberg & Partners avhandlar i dagens Börslunch.

  • Marknaden letar sänkningssignaler2:56

    Marknaden letar sänkningssignaler

    Mindre duvaktiga toner från Federal Reserve. Marknaden har fullt fokus på helgens G20-möte. Riksbanken minskar antalet möten. Morgonens makroanalys med Kiran Sakaria och Matilda Karlsson.

  • Bolagen som borde ha en grön premie17:44

    Bolagen som borde ha en grön premie

    Börslunch andra sommarspecial gästas av Esbjörn Lundevall, aktiestrateg på SEB. Stora Enso, Alfa Laval, Nibe, Vestas och Swedish Match är några av de bolag som analyseras.

  • Faktorerna som talar för Kinnevik17:02

    Faktorerna som talar för Kinnevik

    Börslunch första sommarspecial fokuserar på Kinnevik. Stefan Wård, analyschef på Pareto, reder bland annat ut vad som egentligen hände när investmentbolaget först ville sälja Millicom men sen ändrade sig.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.2%
NASDAQ-100 0.5%
NASDAQ Composite 0.3%

Vinnare & förlorare

Lundin Petroleum 3.3%
Evolution Gaming Group 2.3%
Nordea 2.3%
ÅF -2.4%
Indutrade -2.5%
Bravida Holding -2.9%
Uppdaterad ons 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier