Två fastighetsfavoriter från Göteborg

Välkomna till EFN Börslunch tisdag 2 april.

Stockholmsbörsen är upp lite, 0,3 %. Swedbank-

-klättrar rejält. Dagens tunga nyheter-

-kommer från fastighetssektorn.

Ja, det kan vi skriva under på.

Välkomna Albin Sandberg och Johan Edberg.

Många stora nyheter från fastighetssektorn i dag.

Stefan Dahlbo blir vd för Fabege.

Kvar i styrelsen, men lämnar vd–stolen-

-på Byggmästare Ahlström. Räcker hans "track record"-

-för att ni ska säga nåt om honom som fastighetskille?

Valet är rätt neutralt. Ingen av mina förhandsfavoriter-

-men hans relation till ägarna är bra och lång-

-och hans profil är en annan än förre vd:ns.

Vill du tillägga nåt?

Nej, det räcker.

Amerikanska Prologis köper Logistikfastigheter Sverige-

-för många miljarder. Alecta finns bland säljarna.

De tycks vara högt värderade. Catena-

-som äger Logistikfastigheter steg 2 % i dag.

Har du nån reflektion om det?

Kanske en viss korrelation. Allt logistikrelaterat-

-har gått bra på börsen under lång tid. Den här affären-

-blir kronan på verket och befäster att logistik är hett.

Ett stort, noterat bolag från USA köper-

-Logistikfastigheter för nära 4 miljarder-

-till en yield som verkar låg, kanske under 4 %.

En fortsatt het subsektor inom fastighet.

Bra för logistikaktier.

Ja, och även för svenska pensionssparare:

Alectas sparare blir nog glada över affären.

Vill du kroka på nåt?

Inget negativt med den här affären. Johan talar om yield-

-man kan även tala om pris per kvadratmeter-

-men det måttet kan vara ännu trubbigare.

Priset per kvadratmeter verkar högt-

-men portföljen är modern. Det är positivt.

Men man kan inte ta det rakt av-

-och säga att resten av branschen ska upp?

En stor del av portföljen är i Stockholm och Göteborg.

I Göteborg har Platzer många byggrätter inom logistik.

Man kan göra den kopplingen, som inte bara rör Catena-

-som i dag är aktivt inom logistik, utan även andra bolag-

-som kan dra nytta av trenden.

Mark lämpad för logistik kan vara värdefull.

Platzer är ett av dagens case, men först Oscar Properties-

-dagens stora snackis. Inte den typen av fastighetsbolag-

-vi ska tala om, mer "developer". Stor skräll.

Utdelningen på "preffen" skrotas. Vad sker då?

En "backlog" över utdelningar i preferensaktien byggs upp-

-som måste betalas ut sen? Eller vill man-

-att ägarna ska göra om aktien...?

Man kan säga att saker är inprisade, men när de väl sker-

-reagerar marknaden.

Preferensaktien har diskuterats ett tag.

För några år sen blev den populär-

-sen har den synts mindre. De stabilare fastighetsbolagen-

-har haft den historiskt.

Oscar Properties sparar kassaflöde på det här.

De har inte råd att betala ut pengarna.

Tråkigt när det sker, men det är så preffen ska fungera.

Den är hög i senioritet och mycket annat.

Även ordinarie utdelning ställs in.

Missgynnar det preferensaktier-

-i traditionella fastighetsbolag-

-som borde vara attraktiva?

Jag tycker inte att man kan dra den slutsatsen.

Att Klövern och andra med utestående preffar-

-också ska ställa in.

Det påminner om riskerna som finns i instrumentet.

Oscar Engelbert sålde själv preffar i höstas.

Bra tajming?

Signalvärde. Nån reflektion?

Ni blev tysta...

Alla ledningar som äger aktier-

-preffar eller stamaktier...

Från i höstas har för lång tid gått-

-för att göra den kopplingen.

Johan, du var inne på-

-att finansiering i fastighetsbranschen-

-också går en utmanande tid till mötes.

Inga jämförelser i övrigt, men många fastighetsbolag-

-nu skiljer vi på dem och Oscar Properties-

-har ställt ut obligationer och tagit in mycket pengar.

Kan fastighetsbranschen få det tuffare med finansieringen?

Ja, det bör man ha med i beräkningen.

Och ha respekt för strukturförändringen som skett.

För tio år sen var det externa kapitalet bankskulder.

I dag är bilden en annan.

Nästan alla noterade fastighetsbolag-

-har emitterat många obligationer. Det skapar en risk.

Du har inte samma relation som till en bank.

Banken är en motpart, obligationsmarknaden är anonym.

Vi har sett en volatilitet i obligationsmarknaden.

På veckobasis kan den byta skepnad-

-och intresset för finansiering av fastighetsbolag-

-kan förändras snabbt.

Man kan tvingas refinansiera-

-eller be om mer pengar i ett ofördelaktigt läge-

-när marknaden inte vill placera mer kapital-

-i fastighetsmarknaden.

En liten varningsklocka ringde i Q4 i fjol.

"Spreadarna" gick isär, för fastighetsbolag-

-blev det dyrare. Bolag som måste använda marknaden-

-måste betala mer.

Vi har en graf...

Ska vi titta på 2018, nedstället på slutet?

Färgerna blandas ihop... Om vi bortser från 2019...

Grafen visar ackumulerat, emitterat obligationskapital-

-i fastighetssektorn för 2015 och framåt.

2018 och 2017, volymen har ökat-

-till nära 80 miljarder per år.

Volymen emitterat obligationskapital-

-har ökat dramatiskt bara från 2015.

Mycket kapital ska refinansieras.

De kommande tolv månaderna-

-ska nära 50 miljarder refinansieras.

Man måste åter gå ut i marknaden för refinansiering.

Nån reflektion?

Jag håller med om riskerna som Johan lyfter fram.

Men tittar man netto på hela sektorn-

-är det bra att obligationsfinansiering finns med.

För tio år sen var svenska bolag-

-alldeles för beroende av bankerna.

Globalt har många bolag-

-ännu mer kapitalmarknadsfinansiering.

Men visst finns risker.

Håller ni extra koll på det nu?

Absolut.

Fortsätt ditt resonemang.

Fastighetsbolagen betalar en premie...

Var det den grafen?

Lite stökigt för den oinsatte-

-jag är själv på lite djupt vatten...

Jag fokuserar egentligen på "equities"...

Men fastighetsbolag betalar en premie.

I trippel B–segmentet finns många fastighetsbolag-

-med "investment grade".

I höstas när spreadarna gick isär-

-och det blev dyrare generellt blev premien-

-som fastighetsbolagen betalar ännu högre.

Vi tror att 2019 kan bli stökigt med stor refinansiering.

Blir volymerna stora kan intresset för fastighetsrisk...

Att diversifiera sig i fastighetssektorn-

-är svårt för en "bond"–investerare.

Bolagen har liknande risk.

Främst blir det dyrare för fastighetsbolagen.

Nästa graf visar att finansieringen är svårare.

Men kostnaden för finansiering har sjunkit markant i år.

Årets tre första månader har premien-

-som växte i slutet av fjolåret, sjunkit.

Men vi tänker att det som hände i Q4 kan hända igen.

Mycket ska refinansieras och då kan en situation-

-där premien för fastighetsbolag ökar, komma igen.

Ett segment med högt beta.

Men nu blir det billigare med finansiering-

-alla fastighetsaktier har gått som raketer i Q1.

Resultatet var ju bra i Q4:n-

-som släpptes i februari. Och nu talar vi om spreadar här-

-men diskussionen kring Fed och deras U-sväng...

För sentimentet kring sektorn som är kapitalintensiv-

-hjälper det förstås på marginalen.

Nästa graf visar värderingar.

Över till aktier efter utflykten till preferensaktier-

-och obligationer. Det här värderingsmåttet-

-pekar lite ovanför snittet sen 2006.

Är värderingen tillräckligt hög för att oroa?

I läget vi befinner oss nu-

-den del av cykeln där det inte kan bli mycket bättre-

-men riskerar att bli sämre...

Och där price/nav är baserat på ett epra-

-där man är generös och exempelvis-

-lägger tillbaka all uppskjuten skatt.

Att i den här delen av cykeln även betala en premie-

-på ett "boostat" substansmått-

-implicerar inte så mycket uppsida för sektorn.

Men en möjlig nedsida...

Dagens värdering är inte högt över det historiska snittet-

-basen är densamma.

Vi tror att sektorn växer "navet" 13-14 % 2019.

Med bibehållen multipel borde sektorn stiga motsvarande.

Det ligger inte inprisat i-

-att det finns stora värdeförändringar att hämta.

Johan har en poäng i att vi är långt framme i cykeln-

-men värdeförändringarna kan nog bli lite bättre 2019-

-än man förväntade sig i slutet av 2018.

Albin kan nog också ha rätt. På ett antal punkter-

-kan vi vara mer "baissiga" och prisa in riskerna.

Men om price/nav 1, 100 %-

-är korrekt prissättning över tid-

-och vi nu till och med hamnar på premie-

-måste substansvärdet i snitt öka tillräckligt-

-för att få en attraktiv avkastning...

Kanske ser man inte att sektorn är köpvärd-

-enligt price/nav på aggregerad nivå.

Två ödmjuka kaptener, men med nyansskillnad-

-i synen på sektorn. Vi ska prata några case.

Albin, du har en lista-

-med rabatter och premier i sektorn-

-som vi tittade på. Vidare till en kursgraf över Platzer-

-Hufvudstaden och Wallenstam. Vilken är favoriten?

Vår syn på sektorn är positiv.

Aktierna har gått väldigt bra i år.

Jag delar Johans positiva syn på Platzer.

Men när man tittar på dem som "laggat" i sektorn...

Wallenstam rapporterade nyligen om vad som hänt i Q1.

De hade startat 770 hyresrätter.

Mer än hälften av antalet för hela 2018.

Bolaget har guidat för en högre produktionstakt.

Johans spår: Hur mycket har cykeln kvar att ge?

Vad kan bolagen själva göra för att driva tillväxten?

Wallenstam är ett intressant sånt case.

Hyresrätten har i princip noll vakanser...

...och är efterfrågad. Wallenstams track record är starkt.

Kan man leverera på de här 1 500-2 000 starterna-

-ger marknaden dem inte "the benefit of the doubt".

Wallenstam sägs alltid vara dyr på kassaflöde-

-men deras fastigheter ligger i Stockholm och Göteborg-

-hyresrätter och "prime commercial"-

-då ska yielden vara låg.

Du nämnde Platzer i Göteborg.

Vi gillar bolaget och rekommenderar varken köp eller sälj-

-men behåll. Den tråkigaste rekommendationen.

Vi träffade Hans Wallenstam i EFN:s podd Kvadrat-

-i fredags. Där kan ni höra-

-en lång intervju med Hans Wallenstam.

Ett fint bolag.

Över till Platzer.

Vi kallar Platzer för Göteborgs Fabege.

Vi gillar Fabege av många skäl. Platzer liknar Fabege.

En sammanfattning av caset. Aktien flyger under radarn.

Substans– och kassaflödestillväxten-

-blir nog accelererande stark 2019.

Att i den här delen av cykeln ha stark vinsttillväxt-

-i både substans och kassaflöde är imponerande.

Organisk tillväxt, inte genom förvärv.

Substans per aktie kan vara runt 96 om man lägger till-

-alla möjliga källor av substanstillväxt 2019.

Våra officiella estimat är inte så höga-

-men det implicerar en god uppsida på substansen.

Lite olika syn på saker-

-men förenade i kärleken till Göteborg.

Vi sätter punkt för i dag.

I morgon ska vi tala om "life science"-

-med Homan Panahi och Lars Frick.

Varmt välkomna då. Tack.

Det blir fastigheter för hela slanten i dagens Börslunch. Albin Sandberg från Kepler Cheuvreux och Johan Edberg från Handelsbanken kommenterar bland annat Oscar Properties indragna utdelning på preferensaktier.

Programledare: Gabriel Mellqvist och Petra Bergman

Börsindex

OMX Stockholm 30 0%
NASDAQ-100 0.7%
NASDAQ Composite 0.7%

Vinnare & förlorare

Hemfosa Fastigheter 13%
Embracer 5.9%
Sagax 2.8%
Millicom -2.2%
Elekta -11.4%
SEB -12.3%
Uppdaterad fre 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier