Två vinnare och en varningsflagg i fastigheter

Välkommen till EFN Börslunch fredag 18 januari.

I dag ska vi prata fastigheter.

Albin Sandberg skulle ha kommit-

-men sitter fast i Kastrup.

Solosång från Danske Bank i dag.

Tur att Henrik Dahlgren är här på marken. - Välkommen.

Fastigheter har varit en stark sektor på börsen.

Kan det fortsätta så?

Aktierna i mitt "coverage" var upp med i snitt 14 % i år.

Mot börsen som var ner ett par procent. Överavkastningen-

-i fastighetsaktier har varit nära 20 %. Drivet främst-

-av en bra operationell utveckling i bolagen-

-grundad i den starka utvecklingen-

-på hyres– och investeringsmarknaden.

Fastigheter som investeringsobjekt-

-är fortfarande attraktivt. Det ökar fastighetsvärdena.

Din första graf heter "yieldgapet".

Grafen är bra som avstamp för fastighetsvärderingar.

Den blå kurvan visar avkastningen-

-på en kontorsfastighet i centrala Stockholm.

Den oranga visar avkastningen på en ränteplacering.

Kurvorna tenderar att följa varann över tid.

Så länge differensen finns-

-borde avkastningskravet tryckas ner-

-och fastighetsvärdena fortsätta stiga. Marknaden-

-har stagnerat något och ett visst stigande tryck-

-finns på finansieringsmarknaden. Så grafen-

-stängs snarare underifrån än ovanifrån.

Men många värderingar har både hängslen och livrem.

Främst i de noterade bolagen.

Fastighetssektorn har fortfarande historiskt låga räntor.

Hur höga måste de bli för att påverka värdering-

-och avkastning?

I teorin kan man klara att femårsräntan stiger 1,25 %.

Jag oroar mig inte över räntehöjningar.

De brukar föra med sig stigande inflation-

-som gynnar fastigheter. Fastigheter som tillgångsslag-

-över längre tid har överavkastat mot andra tillgångsslag.

Fastigheter ska man ha i portföljen.

Hur går kontorshyrorna?

En stor del av de börsnoterade bolagen äger kontor.

Stockholmsexponeringen är också stor.

En av de huvudsakliga drivkrafterna bakom börskurserna.

Stockholm är den blå kurvan. 2016 och 2017 var Stockholm-

-en av de snabbast växande hyresmarknaderna globalt.

På topp fem–listan med afrikanska tillväxtmarknader-

-Belfast och Chicago.

En viss cykliskhet finns i Stockholmshyrorna.

Men Stockholm har varit en av de-

-snabbast växande regionerna i OECD.

Sysselsättnings– och befolkningstillväxten-

-har varit enorm och påverkat hyresutvecklingen.

Och utbudet av kontor har varit relativt lågt.

Och Göteborg och Malmö? Är det volatilt även där?

Eftersom Stockholmshyrorna är mycket högre i absoluta tal-

-syns Göteborgsgrafen knappt. Men fastighetsmarknaden-

-har varit stark även där. Hyrorna har gått-

-från 2 200-2 300 och nu-

-till och med 4 000 kronor per kvadratmeter och år.

Resistensen i Göteborgsmarknaden kan vara starkare-

-så att det fortsätter ett tag till-

-medan Stockholm kan plana ut kommande år.

Men en större nedgång är inte trolig-

-eftersom utbudet fortfarande är lågt-

-och efterfrågan finns.

Butikshyror. Jens Engwall var här-

-och talade om att bostäder och detaljhandel-

-är pestsmittade. Instämmer du?

Man ser ett stort skifte från den fysiska världen-

-in i online–världen-

-som drabbar fastighetsbolagens kunder.

Det påverkar förstås hyresutvecklingen.

Så retail–hyror, främst fel retail, kan sjunka mycket.

Den exponeringen ska man inte ha.

Men olika slags retail skiljer sig från varann.

För "prime retail"–hyror i centrala Stockholm-

-och "luxury retail" som Hufvudstaden äger-

-har utvecklingen varit god. Inte samma som för kontor-

-men plus ett par procent, och hyresavtalen omförhandlas.

Moncler som flyttade in mitt emot Chanel-

-på Birger Jarlsgatan hade väntat i tre, fyra år-

-på just den lokalen.

Särskilda CBD–lägen är intressanta.

Precis. Duktiga entreprenörer kan alltid tjäna pengar-

-på tillgångsslag med beröringsskräck.

Utdelningarna är nåt som lockar i fastighetsbolagen.

De har generösa utdelningar.

Ja. Och fastighetsbolagen har bra tillväxt-

-kassaflöde och utdelningskapacitet.

Ett par bolag ger 4-5 % i direktavkastning.

Som självklart ger stöd åt sektorn-

-nu när vi går in i utdelningssäsongen.

Värderingen släpar efter, enligt den här grafen.

Grafen är intressant.

Den blå kurvan visar det samlade marknadsvärdet-

-av de nio största fastighetsbolagen.

Och den oranga visar bolagens substans.

Tillgångarna minus skulderna, det egna kapitalet.

I teorin det du får ut i pengar-

-om du säljer av fastigheterna i dag.

Sektorn handlas till en liten rabatt.

Man har haft relativt svårt att diskontera värdeuppgången-

-i fastigheter i förväg.

Därför finns både hängslen och livrem i värderingarna.

Ännu en sak som stödjer det är att utköpen varit många-

-de senaste åren. Främst från utländska investerare.

Bland andra D Carnegie, som nu heter Hembla.

Stendörren i höstas. Och Sponda i Finland.

När de stora institutionella fonderna-

-ser att fastigheter är billigare på börsen än utanför-

-köper de förstås där det är mest prisvärt.

Bli det så framöver också?

Ja. Häromdan reste Blackstone-

-en av USA:s största "private equity"–fonder-

-20 miljarder dollar-

-i den största fastighetsfonden nånsin.

De ligger bakom utköpen av D Carnegie, Hembla, och Sponda.

Med den fonden-

-kan ytterligare nåt nordiskt börsbolag ryka 2019.

Du har fler värderingsgrafer.

Substansvärden.

Även inom sektorn är värderingsskillnaden rätt stor.

Den har "spreadat" isär.

Fabege handlas högst och Klövern lägst.

I viss mån ger man Fabege lite värdering.

Delvis för att bolaget har rätt exponering.

Mot Stockholms kontorshyresmarknad.

Projektportföljen är också fin-

-och ger överavkastning över tid.

Det är rimligt att den aktien handlas till en premie.

Hängslen och livrem från projektens hyresnivåer.

Efter en sättning på hyresmarknaden-

-skulle avkastningen fortfarande vara högre än marknaden.

Snitt–yielden i Fabege är 4,20, snitthyrorna i portföljen-

-är betydligt lägre än marknaden.

Aktien har gått bra, expanderat på multipel-

-men är ändå neutralare in i 2019.

Särskilt om stödet från Stockholms hyresmarknad avtar.

Klövern har gjort några affärer som marknaden nog gillar.

Balansräkningen har expanderat med nära 20 %.

Bland köpen finns ett retail–fastighetsbolag, Agora-

-och en bostadsrättsutvecklare. Skuldsättningen-

-är rätt hög. Den totala skulden är runt 80 %-

-av tillgångarnas värde, jämfört med 50 % i sektorn.

Det ogillar marknaden.

Och hur hittar man köpvärda aktier?

Din graf visar substanstillväxten-

-jämfört med belåningsgraden.

Jag använder den själv-

-för att hitta sektorns köpvärda aktier. Till vänster-

-finns substanstillväxten, hur mycket bolagen växer-

-på rullande tolv månader. Nedanför finns belåningsgraden-

-som visar den finansiella risken.

Uppe i vänstra hörnet är det bäst. Låg finansiell risk-

-och hög substanstillväxt. Hörnet långt ner till höger-

-är sämst. Där ligger Klövern. Låg avkastning-

-och hög finansiell risk.

Skillnaden är väldigt stor i sektorn.

Många drar alla bolag över en kam. Men skillnaden är stor-

-beroende på "management" och marknad.

Platzer gynnas av Göteborgs starka kontorsmarknad-

-och en fin projekt–pipeline. Eller Victoria Park-

-som renoverar hyresrätter som överavkastar mot sektorn.

Aktierna handlar kring substansvärdet i dag-

-och man får avkastningen i "performance".

Fastigheter har gått bra på börsen.

Nästa graf visar sektorns kursvinnare. Fabege, som sagt.

Ja. Vi handlar sektorn på runt samma multipel-

-som vid årets början. Men substanstillväxten-

-har drivit aktierna. Störst uppgång har vi sett i Fabege-

-på grund av den gynnsamma exponeringen-

-mot Stockholms kontorsmarknad. Nere i högra hörnet-

-finns Citycon som äger retail–fastigheter-

-som Kista galleria och Liljeholmen. Fel typ av retail.

Den visar att sektorns skillnader är stora.

Du har två favoritaktier.

Först Balder. Varför gillar du den?

Balder är en historisk tillväxtraket. Kassaflödet-

-har gått från några hundra miljoner till 4 miljarder-

-de senaste tio åren. Tillväxttakten blir fortsatt god-

-in i 2019. Projektfastighetsportföljen är bra-

-bland annat på bostadssidan och bra förvärv har gjorts.

Växer med 15 %...

Man får Balder för runt 14 gånger vinsten-

-med substansrabatt. Och portföljen är defensiv-

-med en hög andel bostäder.

Den geografiska exponeringen är bredare än Sverige.

Det gillar jag.

Du tycks gilla Göteborg.

Din andra favoritaktie är Platzer.

Till Sveriges framsida.

Göteborgs sysselsättningstillväxt har varit nära 50 %-

-sen millennieskiftet. Och ökningen av kontorsyta-

-har varit låg på den marknaden.

Det ger en bra hyrestillväxt-

-som gynnar Göteborgs fastighetsägare.

Platzer har Göteborgs finaste kontorsportfölj.

De har också bra exponering i de delar av stan som växer.

Hur stort är bolaget-

-i marknadsvärde för fastigheter?

Lite mindre, runt 15 miljarder i tillgångsvärde.

Men det är relativt bra.

Små fastighetsbolag kan skala bättre både i finansiering-

-och centrala kostnader. Det är inte fel-

-att växa från en lite mindre bas.

Platzer står i 60 kronor ungefär.

Substansen är 65.

Bostadsbyggrätter värda en tia finns-

-och kontorsutvecklingar för ytterligare 5-7 kronor.

Bra uppsida med relativt låg nedsiderisk.

Den här grafen visar utbudet på bostadsmarknaden.

Vi måste tala om bostadsmarknaden också.

Den kommersiella fastighetsmarknaden-

-går fortsatt bra, fubndamentan verkar attraktiv-

-men bostadsmarknaden fortsatt blir trög.

Här syns utbudet av bostadsrätter på Hemnet.

Utbudet sjunker lite "year over year".

Men är fortfarande 60 % över historiska nivåer.

Det är en garant-

-för att det knappast blir uppgångar på marknaden-

-utan snarare omvänt. En relativt stor del av utbudet-

-är nyproducerat med en rätt stor puckel-

-som färdigställs H1 2019. Skanska, JM och Peab-

-har nära 4 000 lägenheter i "backlog"-

-som kommer ut på marknaden.

Varningsflagg för JM?

Mest blankade aktie på börsen.

Ja... Jag är definitivt inte den förste som säger det.

Aktien har smugit upp lite från runt 155 till 185 kronor-

-efter vintern, utan att bostadsmarknaden har förbättrats.

Grafen illustrerar vart vinstutvecklingen är på väg-

-de kommande två, tre åren.

Antal sålda och antal startade lägenheter i JM.

Man kan inte starta fler lägenheter än de som säljs.

I dag är försäljningstakten runt 2 400.

Den gröna linjen är ebit. Man ser ungefär-

-vad det motsvarar för lönsamhetsnivå.

Vi är nere på nästan 1 miljard.

Om marknaden inte tar fart i ebit.

Den har handlats till runt åtta gånger historiskt.

Då är nedsidan upp mot 20 % från den här nivån.

Jätteintressant.

Stort tack för att du kom.

EFN Börslunch är slut för i dag.

Vi är tillbaka på måndag. Häng med oss då. Tack.

Börslunch fokuserar på fastighetssektorn. Henrik Dahlgren, analytiker på Danske Bank och Nina von Koch diskuterar bland annat Castellum, JM, Balder och Platzer.

  • Det mest märkliga i Fedbeskedet5:29

    Det mest märkliga i Fedbeskedet

    Federal Reserve sänkte som väntat räntan med 25 punkter. Direktionen var oenig om både beslutet och framtiden. Stabil svensk bostadsmarknad. 30 september deadline för Irlandslösning.

  • Turnaroundcase och förvärvsmaskiner18:43

    Turnaroundcase och förvärvsmaskiner

    Småbolag som Rejlers, Distit, Hembla och Cibus är i fokus när Gabriel Isskander från Börsveckan och Stefan Olofsson från Sensor gästar Börslunch. Dessutom snackas det preferensaktier.

  • Spretiga förväntningar på Fed4:13

    Spretiga förväntningar på Fed

    Feds räntebesked i fokus. Saudis oljeproduktion återställs tidigare än väntat. Tuff första dag i högsta domstolen för Johnsons regering. Svensk arbetslöshet stiger kraftigt - men siffrorna kan vara missvisande enligt Kiran Sakaria, strateg på Handelsbanken.

  • Sparkcyklar, fett, skönhet och kryssningar20:25

    Sparkcyklar, fett, skönhet och kryssningar

    Det blir både globala och svenska aktier i dagens Börslunch. Lars-Ola Hellström från Pareto, Niklas Larsson från Swedbank Robur och Andreas Brock från Coeli analyserar bland annat Vostok New Ventures, AAK och Estée Lauder.

  • Viktiga nycklar för Ingves2:52

    Viktiga nycklar för Ingves

    Oljan fortsätter stiga efter attackerna mot Saudis oljeproduktion. Inga Brexitframsteg i Luxemburg för Storbritanniens premiärminister Johnson. I dag väntar tung statistik. Morgonens viktigaste makroanalys med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén.

Börsindex

OMX Stockholm 30 0.6%
NASDAQ-100 0.2%
NASDAQ Composite 0.1%

Vinnare & förlorare

Klövern 3.2%
Sectra 2.7%
Vitrolife 2.7%
Hemfosa Fastigheter -2.1%
Kindred Group -2.7%
Addtech -3%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

  • Oljeattackerna försvårar Feds beslut20:24

    Oljeattackerna försvårar Feds beslut

    Börsen faller tillbaka efter attackerna mot saudiska oljeanläggningar. Detta tar givetvis stor plats i dagens Börslunch som gästas av Marie Giertz från Kåpan och Erik Nordenskjöld från Citroneer. Dessutom intervjuas Lindabs vd Ola Ringdahl.

  • Lindab håller medvetet igen5:32

    Lindab håller medvetet igen

    Ola Ringdahl har varit vd för Lindab i ungefär ett år. I Börslunch berättar han om den snabba tillväxten hittills och hur bolaget nu håller igen för att hitta rätt fokus. 

  • Största prisrusningen någonsin11:29

    Största prisrusningen någonsin

    En händelserik vecka på marknaderna avslutades med attacker mot Saudi Aramco. Priset på olja rusar och hälften av Saudiarabiens oljeproduktion är satt ur spel. Analys av de viktigaste makrohändelserna med Handelsbankens chefstrateg Claes Måhlén.