Så väljer experterna fastighetsaktier

Dags för Börslunch. I dag är det fastighetsspecial–

–med Tobias Kaj och Jonas Andersson. – Välkomna.

Vi lyssnar på vad Georg Norberg sa i Börslunch i november–

–om lägenhetspriser.

Vi ska vara på 70, som Helsingfors, Oslo–

–Köpenhamn, Bryssel, Berlin... Nåt hände när 70 blev 94.

Det gick snabbt och var väldigt konstigt.

Nu korrigerar vi nog så att vi hamnar på 70 i snitt.

En lägenhet på Östermalm ska inte kosta 70–

–den kan kosta 94. Men en sunkig etta i Hornstull–

–"Knivsöder", kanske ska kosta 52.

En annorlunda bild av Stockholm.

Du gillar ju Södermalm, Tobias, vet jag av erfarenhet.

Vi ska tala priser på fastigheter, inte lägenheter.

Men först ändå Jonas graf som visar...

Förklara vad vi ser.

Många talar om en bostadsbubbla som ska spricka.

Jag tror inte alls det.

Jag har gjort en modell för att skatta bostadspriser.

Den vita linjen bygger på disponibelinkomster–

–och kostnaden för ett femårigt lån.

Följer man fundamenta är priserna på rätt nivå.

Det är ingen bubbla.

Amorteringskravet och en viss överproduktion–

–har gett fallande priser. Även det är fundamenta.

Så det är ingen bubbla.

50 punkter höjning ett år framåt enligt marknadskonsensus.

50 punkter högre femårig ränta–

–skulle få effekt, inte kortränta.

Höjs femåriga långräntan med 50 punkter–

–kan bostadspriserna sjunka ytterligare nära 10 %.

Ingen dramatik med tanke på vart vi kommer från.

Instämmer du?

Ja. Och i fem till sju års tid har reglerare i Sverige–

–gjort allt för att få ner bopriserna–

–och har nu lyckats. I de flesta andra europeiska länder–

–satsar man stora budgetbelopp–

–på stöd till bostadsbyggande och bostadssparande.

Situationen i Sverige är intressant.

Att det ses som så viktigt att hålla ner bopriserna.

Man kan "boosta" lite på "Knivsöder".

Men vi ska inte tala om bostäder, utan om fastighetsbolag.

Hur har det varit att äga fastigheter?

Under en väldigt lång tid, från 1870. Varför då?

Fed i San Francisco har gjort en studie–

–på avkastningen för fastigheter kontra börsen–

–i alla industriländer.

Grafen visar att avkastningen i snitt sen 1870–

–har varit nästan densamma för fastigheter och börs–

–i reala termer.

Den blå är fastigheter där volatiliteten är mycket lägre.

Riskavkastat har avkastningen varit bättre för fastigheter.

Få vet det.

Att man ska ha fastigheter bara under en viss tid–

–är rappakalja.

Fastigheter ska vara en del av portföljen ständigt.

Det ger diversifiering.

Varför är volatiliteten lägre?

Tillgången är mindre riskfylld än börsen som helhet.

Det är visserligen bostäder–

–men kommersiellt är nästan lika.

Hyresintäkter är generellt stabila.

Volatiliteten är låg i intäkterna och därmed i värdena.

Men det var obelånat. Med en vettig belåning–

–hade avkastningen på fastigheter varit bättre än börsens.

Nåt har ändå hänt. Grafen visar hur Sverigefonderna–

–ser på fastigheter.

Samtliga är underviktade i fastigheter.

Varför?

Det finns två skäl. Fastigheter är speciellt.

Det ligger inte i samma fack som andra börsbolag.

Många med bristande kunskap väljer att investera i annat.

Sen har man gjort en missbedömning:

Att fastigheter ska gå dåligt.

Alla trodde att räntan skulle stiga.

Ett mantra som hörts från portföljförvaltare–

–i fem, sex, sju år. De hade fel.

En av graferna visade räntekänsligheten i bostäder.

Kan man inte visa räntekänsligheten för fastigheter så?

Jo, för kommersiella fastigheter.

Det finns en kudde i kommersiella fastigheter.

Man har inte tagit ut svängarna lika mycket.

På bostäder är den låga räntan inprisad fullt ut.

Det är den inte på kommersiella fastigheter.

Bästa fastigheten i Stockholm handlas på en "yield"–

–som är densamma som lånekostnaden.

2 % kostar ett femårigt lån på en kommersiell fastighet.

Men inga fastigheter handlas till en så låg yield–

–snarare 3–3,5 %. Det finns en kudde där.

Många förvaltare har en bild av–

–att fastigheter har vunnit så mycket på fallande räntor–

–och när räntan inte kan falla längre är spelet slut.

Tillväxten i förvaltningsresultaten har delvis drivits–

–av lägre räntor, men mer av återinvesterade vinster.

Det fortsätter.

Så även om räntorna stiger 50 punkter per år–

–de kommande tre åren–

–fortsätter sektorns förvaltningsresultat att öka.

Du talar med förvaltare varje dag.

Är det räntan de lyfter fram?

Ja. Och, som Jonas nämnde, är det en udda fågel–

–som skiljer sig mycket från andra sektorer.

Den är relativt liten och därför möjlig att ignorera.

Peter Norhammar–

–vill lägga mer fokus på utbud och efterfrågan.

Det byggs knappt några kontor–

–trots att efterfrågan är jättehög. Då stiger hyrorna–

–liksom värdena. Man har byggt bostäder.

Det borde väl förvaltarna förstå?

Ja. Ekvationen i Stockholm är bra.

Produktionen ligger på runt 1 % av stocken–

–medan behovet är runt det dubbla.

Kontorshyrorna sticker upp och vakanserna går ner.

Under många år har många kontor omvandlats till bostäder.

Även om 1 % byggts har nettotillskottet varit obefintligt.

Lika mycket har försvunnit.

Fabege sålde i Arenastaden för bara nån dag sen–

–till ett "all time high"-pris. En yield på 3,5 %–

–och kvadratmeterpris på 66 000.

8 % högre än det bokförda värdet för fastigheten i Q4.

Bara på den tiden har det ökat.

Priserna på kommersiella lokaler stiger ständigt.

I motsats till bostäder där det sjunkit och nu står still.

En bra datapunkt. Skanska sålde en fastighet i Kungsleden–

–i Malmö på en bra nivå i dag.

Ett par grafer visar förvaltningsresultatet.

I Tobias graf ligger Hemfosa på toppen.

Även Wihlborgs ser bra ut.

Jonas graf visar substanstillväxten.

Det var inte tillväxt i förvaltningsresultatet.

Det var som andel av substansen.

Det visar hur substansen växer.

Där var snittet 6 %.

Och på substanstillväxten–

–har vi Platzer, Göteborg och Carnegie i topp.

Den punkten är viktig när jag väljer bolag.

Om man antar att ett bolag värderas på samma multipel–

–på substans år efter år, ska man ha den som växer mest.

Hur mycket substanstillväxt kan bolaget skapa?

Vissa kommer passivt, andra från aktivt arbete.

Man gör bra grejer och köper rätt fastigheter.

Platzer är en av mina favoriter.

Hemfosa var i topp i din graf.

Är det nåt man absolut ska köpa?

Hemfosa är lågt värderat.

Jag fokuserar mer på kassaflöde och mindre på substans.

Varför då?

En lång period har avkastningskraven fallit kraftigt.

Då har substansen inte drivits av förvaltningsresultatet–

–men av avkastningskraven, som gett värdetillväxt.

Avkastningskraven har nog nått botten–

–och tillväxten i substans i högre grad–

–kommer att bero på förvaltningsresultatet.

Det blir en viktigare parameter framgent.

Jag håller med. Jag är i och för sig en substanskramare–

–men när tillväxten kommer från förvaltningsresultatet–

–är det viktigt att ha koll på det.

Och förvaltningsresultatet är det otroligt låg risk i.

Vi vet att det inträffar. Det kan avvika nån procent.

Om värden stiger eller faller på tolv månader vet vi inte.

Det är en större osäkerhetsfaktor i det.

Vi kollar på hur pris mot aktuell substans ser ut.

Tolkar jag det rätt att det här är ditt favoritmått?

Ja. Det här är på aktuell substans.

Jag väger ihop det med tillväxten på substans.

Det här är min startpunkt.

Snittet ligger på 80–90 % av substans.

Varför sticker Sagax ut så mycket?

Det är ett specialfall.

De har hög avkastning på eget kapital–

–och bra kassaflöde. De blir billiga på andra multiplar.

Jag tycker att det är dyrt, men inte Tobias.

Men då jag tittar mycket på substans så tycker jag...

Jag har Sagax i portföljen, och de är jätteduktiga.

Men det är inget kap i pris.

Varför är det billigt?

Ibland ska man inte se för mycket på fastigheter–

–när man ser på fastighetsbolag.

En bra ledning kan skapa otroligt bra avkastning–

–oavsett vilka tillgångar man har.

Det här är ett bolag med bra ledning.

Ni behöver nog prata ihop er.

Det är så mycket rabatter.

Har du funderat på att köpa en kommersiell fastighet?

Gör inte det. Köp en fastighetsaktie.

Du får den till rabatt, nån sköter fastigheten–

–och nån tar belåningen. Du kan somna om och tänka:

"Det var billigare än en fastighet på stan."

Noterade bolag har en fördel rent finansieringsmässigt–

–än om vi köper en fastighet.

Främst med tillgång till obligationsmarknaden–

–där villkoren i dag är bättre än finansiering i bank.

Har ni märkt om bankerna har ändrat sin utlåningsvilja–

–det senaste året? Har ni märkt nån skillnad?

Det är mer selektering.

De fina, stora bolagen som är kunder–

–lånar de gärna ut till.

De har till och med blivit billigare.

Nya bolag utan "track record"–

–eller med nisch mot bostadsutveckling, får kalla handen.

Bankerna vill vara mer restriktiva och höja marginalerna–

–men svenska banker är välkapitaliserade–

–och har hög lönsamhet. De måste göra nåt med pengarna.

De senaste åren har noterade bolag flyttat stora belopp–

–från banker till obligationsmarknaden.

Bankerna har snarare brist på finansieringsmöjligheter–

–i fastighetssektorn bland den här typen av bolag.

Ska vi titta på lite andra värderingsgrafer?

Det är mer känslighetsanalyser.

Den här kommer också från Tobias.

"Värdefall fastigheter för att substans ska nå aktiekurs".

Det är så som aktiemarknaden prissätter fastighetsbolagen.

Precis. Jonas hade en graf som visade rabatt mot substans.

Den här visar hur stor rabatten är mot fastighetsvärdet.

Hur mycket aktiemarknaden prisar in–

–att fastigheterna ska falla i år–

–för att substansen ska nå aktiekursen.

Jag har också tagit med i antagandet–

–det bidrag man får från förvaltningsresultatet.

Det ökar ju substansen.

Här ligger snittet på ungefär 10 %.

Man kan göra en jämförelse med hur det såg ut 2008–2009–

–under brinnande finanskris.

Då blev snittfallet ungefär 6 %.

Man prisar in nästan dubbelt så stort värdefall nu–

–än vad som skedde under finanskrisen.

För att man tror att räntan går upp. Är det så enkelt?

Inte bara. Det finns andra grejer också. Men visst.

Fastighetsindex har ju klarat sig bra jämfört med börsen–

–sen 2008, om vi bläddrar framåt lite.

Det här är från 2007. Carnegie fastighetsindex mot börsen.

Det har gått fantastiskt bra.

Det mest intressanta är att se under finanskrisen.

Då gick det som börsen ungefär.

Då var värdefallet 6 %.

Och nu är 10 % inprisat.

Och Fabege sålde en fastighet för några dagar sen–

–som var 8 % högre än det var bokat till i Q4.

Trenden för kommersiella fastighetspriser är upp nu.

Ändå prisar börsen in en nedgång. Köp fastighetsaktier.

Är ni lite sura? Känner ni er missförstådda?

Det är perfekt när jag ska marknadsföra fonden:

Köp till rabatt.

Vad säger kunderna? Är de också tveksamma?

Nej, men de undrar varför det är rabatt på börsen.

Och det beror på det vi har varit inne på–

–att det är ett ovant aktieslag, som inte många ser på.

Och folk är konstant rädda för räntan.

Jag tycker att det finns en kudde i räntan.

Förvaltningsresultaten växer ju och ökar substansvärdet.

Så det blir lättare att marknadsföra min fond–

–när det är billigt.

Internationellt finns det många fler fastighetsfonder.

En större del av fastighetsaktieinvesteringen globalt–

–går till specialistfonder.

De blir viktiga marginalprissättare även i Sverige.

Internationellt är man mer orolig–

–för de fallande bostadspriserna.

Om fallet fortsätter, spiller det då över på totalekonomin–

–och ger lägre sysselsättning och mindre efterfrågan?

För det har snackats mycket i internationell media–

–om bubblan Stockholm. Det är klart att det påverkar.

Skattegrejer har ju påverkat sektorn också.

Förra året skulle reavinstbeskattningen öka.

Det kom av sig lite. Det som är på tapeten nu–

–är ett EU-direktiv om ränteavdragsbegränsning.

Det kan komma en lagrådsremiss vilken dag som helst.

Det har legat lite som en våt filt över sektorn.

Det kan påverka många bolag negativt–

–att inte få dra av räntor och få betala mer i skatt.

Det kommer när som helst, men blir kanske inte värre–

–än EU:s förslag. Regeringen ville göra det värre.

Nu hör jag rykten om att det blir så som EU har gjort.

Det är en lättnad för hela sektorn–

–och kan bli en startpunkt för en återhämtning–

–för värdesubstansrabatt och så vidare.

Ni gillar fastigheter. Men vilka aktier ska man äga?

Vi har en lista på Jonas största innehav i sin fond.

Fabege ligger högt, liksom Balder och Kungsleden.

Vad tycker du om den här listan, Tobias?

Det är många fina bolag på listan.

Jag kanske saknar Wihlborgs.

Ett väldigt välskött bolag med god historik.

De har varit noterade i 13 år–

–och alltid ökat förvaltningsresultat per aktie.

Öresundsregionen?

Jag såg en rapport från Newsec, där de gick igenom–

–kontorsmarknaden för Stockholm, Göteborg och Malmö.

I Malmö skulle få negativ tillväxt i avkastning för kontor.

Det var positivt i de andra.

Det finns ett sentiment mot–

–att kontorsmarknaden i Malmö är lite tuffare–

–än i Göteborg och Stockholm. Delvis för det stora utbudet.

Vilken aktie bör Jonas sälja i morgon? Av de här.

Jag kan svara. Han säger alltid att jag ska sälja Fabege.

Varför det?

Den är högt värderad utifrån förvaltningsresultat.

Den handlas till 27–28 gånger förvaltningsresultatet–

–vilket är högt i förhållande till sektorsnittet.

Sen har de värdeskapande i sin projektutveckling–

–så man kan argumentera för att man ska justera för det–

–men det är inte det enda bolaget med sån verksamhet.

Även Wihlborgs har det. De handlas på 11–12 gånger–

–förvaltningsresultatet, vilket är otroligt mycket lägre.

Och om man ser tillbaka de senaste 5–10 åren–

–har Stockholm haft starkare utveckling på kontorssidan.

Ändå har Wihlborgs haft starkare resultatutveckling–

–än Fabege den perioden.

Men generellt? Det finns så många fastighetsbolag.

Alltså regioner. Men vad är mixen då?

Kontor förstår jag att man vill ha.

Och lager och logistik.

Man ska mer titta bolag för bolag.

Ledningen är nästan viktigare än kategorin.

Men allt annat lika skulle jag nog undvika "retail"–

–om det inte är väldigt fördelaktig värdering–

–givet trenderna man ser.

Vilken här har mer "retail" än nån annan?

De flesta har väl övervikt på kontor och lager och sånt?

I Norden finns Citycon som är ett rent "retail"-bolag.

I Sverige är det Hufvudstaden och Atrium Ljungberg.

De har drygt 40 % respektive drygt 30 % "retail".

Där ska man hålla sig borta.

"Retail" och "retail"... Hufvudstaden är ju NK–

–i Stockholm och Göteborg. Det är lite annan kvalitet–

–än om man har ett externt köpcentrum–

–som riskerar att tappa alla kunder.

Man kan inte riktigt jämföra det.

Citycon är klockrent... Det har jag inget av i min fond.

Jag undviker den typen av köpcentrumexponering.

Vi höjde Atrium Ljungberg till köp precis före jul.

Värderingen är så pass låg att den är billig ändå–

–men man ska också få betalt–

–med låg värdering om man ska ta "retail"-exponering.

Vi får följa upp det efter sommaren och se hur det gick.

Men två optimister har vi i alla fall haft.

Jag är gärna optimist.

Precis. Börslunch är tillbaka i morgon–

–med Anders Rudolfsson och Erik Sprinchorn. Hej då.

Fastighetsaktier har tappat fart de senaste månaderna. Är det början på en längre nedgång? Börslunch fokuserar i dag på fastigheter.

I dagens program:

Sverigefonder underviktade i fastigheter.

Så känsliga är bopriser för räntehöjningar.

Fastigheter utklassar börsen sedan finanskrisen.

Jonas Anderssons största innehav.

Gäster: Jonas Andersson, Alfred Berg och Tobias Kaj, ABG Sundal Collier.

Programledare: Ellinor Beckett och Jesper Norberg.

Börsindex

OMX Stockholm 30 -0.5%
NASDAQ-100 -0.1%
NASDAQ Composite 0%

Vinnare & förlorare

Paradox Interactive 2.4%
Beijer Ref 2.4%
Elekta 2.2%
SSAB -2.5%
Oriflame -3%
NetEnt -3.5%
Uppdaterad tor 17:35
Fördröjning 15 min

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på våra nyhetsbrev. Markera samtliga nyhetsbrev du vill prenumerera på.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier