Din webbläsare stödjs ej längre, uppdatera din webbläsare för att webbplatsen ska visas korrekt. Uppdatera min webbläsare nu

Villa Villekulla-ekonomin..?

OECD:s generalsekreterare, Angel Gurria, kallade för några år sedan svensk ekonomi för ”Pippi Långstrump-ekonomin”. Men med tanke på att bostadsmarknaden ligger bakom mycket av den starka utvecklingen de senaste åren vore kanske ”Villa Villekulla”-ekonomin ett bättre epitet.

När vi tittar lite närmare på den reala prisutvecklingen ser vi att de reala bostadspriserna höll sig stabila inom ett intervall fram till millennieskiftet ungefär. Därefter har bostadspriserna skjutit i höjden.

Anm.: Fram till 2005 har vi använt SCB:s, BIS och Riksbankens historiska husprisindex, därefter har vi ”kopplat på” HOX statistik som inkluderar bl a bostadsrätter.

En av anledningarna är säkert de allt lägre nominella räntorna; det har blivit billigare att låna. Eftersom amorteringstiderna på samma gång har sträckts ut mot evigheten har den totala månatliga boendekostnaden kunnat hållas intakt eller till och med sänkas samtidigt som skulderna istället har ackumulerats och vi har kunnat göra ”bostadskarriär”

 

Bostadsmarknaden är en klassisk så kallad sök-marknad, vilket bland annat innebär att det är ett fåtal transaktioner som sätter priset för hela bostadsmarknaden och bestämmer den totala förmögenheten. Men medan priset (och därmed förmögenheten) snabbt kan ändras, är skulderna intakta.

Innan vi går vidare på hur utvecklingen kan och bör tolkas, är det nog på sin plats att understryka att jag under mycket lång tid har varit pessimistisk när det gäller bostadsprisernas utveckling (vilket min bättre hälft gärna påminner mig om). Men det handlar mer om huruvida prisutvecklingen är långsiktigt hållbar än om när det nödvändigtvis ska krascha. – Som den brittiske ekonomen John Maynard Keynes en gång uttryckte det: ”Markets can remain irrational a lot longer than you and I can remain solvent.”

Det är trots allt inte säkert att marknaden måste krascha, inte ens om du likt mig tror att priserna är alldeles för höga i förhållande till vad den övriga ekonomiska utvecklingen – ”fundamenta” –indikerar. Det räcker antagligen med att huspriserna stiger i en långsammare takt än inkomsterna under ett antal år för att marknaden ska bli ”korrekt” värderad igen. Till skillnad från mig anser analytikerkollektivet dessutom att huspriserna visst kan förklaras av fundamenta, och de har dessutom mängder av statistiska modeller för att backa upp sina resonemang. De mest använda är så kallade felkorrigeringsmodeller. Fördelen med sådana modeller är att de är ganska lättbegripliga och visar relationen mellan ett antal ekonomiska faktorer som lätt kan kopplas till bostadsmarknaden och bostadsprisernas utveckling. Bland annat har Riksbanken vid ett par tillfällen skattat sådana modeller och då dragit slutsatsen att priserna är ”i linje med fundamenta”.

 

Anm.: Långsiktslösning i en enkel två-stegs ECM

Vår uppdatering av Riksbankens modeller antyder att huspriserna i dagsläget faktiskt är något för höga, om än måttliga 10%. Inte mycket att oroas över. Men, som bekant finns det tre grader av osanning: lögn, förbannad lögn och statistik.

Dessa statistiska modeller har sina förtjänster, men de lider också av att de utgår från att trenderna i (relationerna mellan) underliggande data är konstanta, vilket vi nog får hålla för otroligt; t ex är en ständigt fallande realränta knappast ett långsiktigt hållbart fenomen.

I en mer långsiktig modell förklaras huspriser av i princip tre variabler: (1) Brukarkostnaden (dvs räntan); (2) Budgetandelen (andelen av inkomsten vi är beredda att lägga på boendet), och; 3 Bostadsstocken (i förhållande till befolkningen). När dessa är på evigt stabila nivåer – ”i jämvikt” – kan huspriserna anses vara korrekt värderade. Trots utmaningarna med att bestämma dessa nivåer har det gjorts ett antal försök att skatta ett fundamentalt korrekt pris. Och även om de nu har ett par år på nacken, indikerade såväl Riksbankens som Finanspolitiska rådets försök, att huspriserna var upp mot 40% för högt värderade. – Tyvärr räcker det med relativt små förändringar i dessa modellers antaganden för att priserna ska vara alltifrån korrekt värderade till 60-80% för höga.

För egen del har jag en faiblesse för mer robusta mått. – Om det är ett uttryck för okunskap eller feghet låter jag vara osagt. Men så här tänker jag i alla fall: Den gemensamma nämnaren i ovanstående fundamentala modell är inkomstutvecklingen. Och i den enklaste fundamentala modellen förklaras tillgångspriser av vilka framtida inkomster de kommer att ge, med hänsyn tagen till ränteläget. Eftersom det är näst intill omöjligt att veta vad de framtida inkomsterna är, eller vad räntan ska vara, brukar jag istället titta på hur det har sett ut historiskt. Och nu pratar vi inte bara om ett par år eller par decennier, vi behöver näst intill förhistoriska data. I genomsnitt, över tid, har vi kanske lyckats göra en god bedömning av hur höga tillgångspriserna ska vara i förhållande till inkomsterna. – Det vill säga, en variant på den så kallade ”Warren Buffet-indikatorn”.

Anm.: I bilden används ett förlängt boprisindex och ett förlängt inkomst per capitamått

Ajdå. Medan huspriserna i Euroland bara är marginellt över sitt historiska snitt är svenska huspriser nästan 50 % för höga. – Det vill verkligen till att räntan är långsiktigt lägre, att vi har ändrat synen på vad en bostad får kosta. Eller, kort sagt, att inkomsterna ökar snabbare än vad huspriserna gör de närmaste åren. Tyvärr är den typer marknadskorrektioner, ”pys-punkor” relativt ovanliga, både historiskt och geografiskt.

Okej, är det kört nu då? Är det bara att sätta sig med huvudet mellan knäna och vänta på kraschen? –Nej, det finns faktiskt också ett antal valida argument för att det är annorlunda, den här gången, i Sverige:

Även om det börjar höras röster för att utbudet nu är i linje med efterfrågan, ger ett grovt mått på färdigställda lägenheter i förhållande till befolkningen inte något tydligt stöd för den tesen.

Givet att amorteringstiden har sträckts ut och inflationen samt räntekostnaderna är låga, vore det alarmerande om också sparandet var litet. Men sparkvoten (sparandet som andel av hushållens disponibla inkomster) har istället skjutit i höjden och är för närvarande på historiskt höga nivåer:

Det höga sparandet och tillgångsprisernas utveckling har bidragit till en kraftigt ökad nettoförmögenhet, och även om tillgångssidan är priskänslig, är de svenska hushållens nettoförmögenhet betydligt högre än vad den var i hart när alla länder som upplevde ett prisfall i samband med finanskrisen. Dessutom är statens finansiella situation mycket bättre än i nästan alla jämförbara länder, vilket är en kraftfull stötdämpare om bostadsmarknaden ändå skulle fallera. För att sätta det i ett (förvisso farligt) statiskt perspektiv: Om bostadspriserna halverades skulle svenska hushåll ändå ha en högre nettoförmögenhet än vad de har haft i snitt över de senaste 25 åren!

Det sista av de i mitt tycke riktigt goda argumenten för att Sverige är annorlunda går i direkt polemik med Stefan Ingves och Riksbankens huvudargument; den höga skuldsättningen bland svenska hushåll. Till stöd visar ofta Riksbanken ett diagram där hushållens totala skulder sätts i förhållande till disponibla inkomster (svart linje i nedan graf), ofta tillsammans med en massa andra länder med lägre skuldkvot. Enligt min uppfattning säger sådana jämförelser nästan ingenting. Disponibla inkomster mäts trots allt efter skatt och i Sverige skattefinansieras de flesta välfärdstjänster. På grund av det tar Statistiska Centralbyrån (SCB) faktiskt fram ett mått som kallas justerad disponibel inkomst, där dessa tillkortakommanden delvis åtgärdas. Och med det måttet och olika funderingar kring vad som ska räknas till skuld får vi ett ganska brett (men alltid lägre) spann av möjliga mått på skuldkvoten. Och då ser det inte lika oroande ut längre, eller hur?

 

Se även: Josefsson om Villa Villekulla-ekonomin 

Få mer av EFN

Missa inga nyheter, prenumerera på vårt nyhetsbrev!

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.

Eller hitta oss i sociala medier

Missa inte senaste nyheterna!

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få dagens sammanfattning inom ekonomi och finans.

Genom att prenumerera godkänner du att din e-postadress sparas för att vi ska kunna skicka nyhetsbrev till dig. Läs mer här.