Din webbläsare stödjs ej längre, uppdatera din webbläsare för att webbplatsen ska visas korrekt. Uppdatera min webbläsare nu

Sommaren kan vara ett bra tillfälle att fylla på kassan. Hyr du ut hela eller delar av din bostad kan du tjäna tiotusentals kronor utan att behöva betala skatt. Men se upp så att du inte räknas som företagare.

Det har blivit riktigt lönsamt att hyra ut bostaden eller delar av bostaden. Skatten har sänkts steg för steg och ofta blir det ingen skatt alls. Det gör det attraktivt och lönsamt att till exempel hyra ut fritidshuset de veckor då det annars står tomt, hyra ut villan i semestertider eller hyra ut ett rum i bostaden till en student.

Det finns två olika regler för hur mycket skatt du ska betala beroende på om du hyr ut ett småhus eller en lägenhet.

Hyr du ut din villa, radhus eller fritidshus får du först dra av 40 000 kronor. Därefter får du dra av 20 procent av den hyra du fått in. Hyr du ut ett rum i huset räknar du på samma sätt.

Exempel: Radhus som hyrs ut en månad för 10 000 kronor samt ett rum i radhuset som hyrs ut under 11 månader för 4 000 kronor i månaden. Totalt 54 000 kronor på ett år.

Inkomst: 54 000 kronor

Avdrag: 40 000 kronor + 10 800 kronor = 50 800 kronor

Att skatta för: 54 000 – 50 800 = 3 200 kronor x 30 procent = 960 kronor i skatt

Du får alltså behålla 53 040 kronor efter skatt. Är ni är två som äger radhuset får ni ta upp halva inkomsten var och betala halva skatten var.

Skulle du hyra ut en lägenhet, hyresrätt eller bostadsrätt spelar ingen roll, får du också göra schablonavdraget på 40 000 kronor. Dessutom får du dra av för hyran eller avgiften till föreningen under den tid ni hyr ut. Hyr ni ut ett rum av fyra får ni dra av en fjärdedel.

Har du två bostäder, kanske ett fritidshus också, deklarerar du varje bostad för sig och du får avdrag för varje bostad.

Om du hyr ut ofta och marknadsför du dig med tjänster som städning, byte av sänglinne eller annan gästservice gäller det att se upp. Då kan din uthyrning liknas vid hotellverksamhet och du är skyldig att momsregistrera dig. Skatteverket har gjort en guide med frågor som visar om du är momspliktig eller inte.

Även om du är skriven i ett annat land och skattar där, ska du skatta i Sverige för inkomst av uthyrning (och betala eventuell fastighetsavgift). Om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt kan du hyra ut ett rum i bostaden utan tillstånd. Men det förutsätter att du också bor i bostaden.

Vill du däremot hyra ut hela lägenheten till någon behöver du hyresvärdens godkännande. Se till att det blir skriftligt så att det inte blir några problem i efterhand. Det finns regler i hyreslagen för hur hög andrahandshyra du kan ta. Vanligen är det en normalhyra för motsvarande lägenhet plus ett tillägg om den är möblerad. Om påslaget för att det är möblerat är 10-15 procent brukar det inte bli något problem.

Hyr du ut din bostadsrätt ska du först och främst be styrelsen för bostadsrättsföreningen om ett skriftligt tillstånd att få hyra ut lägenheten under en viss tid. Det brukar vara okej att hyra ut för studier eller arbete utomlands eller för att vara sambo på prov.

Styrelsen har inte något att göra med vilken hyra du tar ut, men föreningen kan ha i sina stadgar att man tar ut en avgift för andrahandsuthyrning. Den avgiften får inte vara högre än 448 kronor i år (max tio procent av ett prisbasbelopp).

Sedan våren 2013 har vi en ny lag om uthyrning av egen bostad. Den säger att du får ta ut en ”kostnadsbaserad hyra”. Den hyran handlar inte om vilka kostnader du egentligen har utan om vad som är en rimlig kostnad för att äga en bostad som din. Din hyra får dock inte vara ”påtagligt högre” än summan av dina ränte- och driftskostnader. Hyr du ut två rum får du bara ta ut kostnadsbaserad hyra för det ena. Det andra rummet ska ha en hyra enligt hyreslagen (se ovan). Hyr du ut fler än två rum kan det räknas som näringsverksamhet.

Kapitalkostnaden i lagen om uthyrning av egen bostad beräknas som en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden, en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan beräknas som Riksbankens referensränta (som är -0,5 procent sedan förra året) plus ett par procent. Är bostaden värd två miljoner kronor och du räknar avkastningsräntan till två procent ger det en uppskattad kapitalkostnad på 40 000 kronor per år. Lägg sedan till månadsavgiften, eventuell kostnad för el, fast telefon, bredband och liknande samt ett påslag för att det är möblerat så får du fram vad som är ett rimligt pris för din hyresgäst.

Vill ni veta hur stor hyra ni kan ta ut så hittar du bra information på Hyresnämndens hemsida, www.hyresnamnden.se, eller kontakta någon av de åtta hyresnämnderna i Sverige.

Innan du hyr ut hela eller delar av en bostad är det viktigt att kolla med försäkringsbolaget att hemförsäkringen täcker. Hyr man ut ett fritidshus via en förmedling brukar det finnas extra försäkring. Glöm inte att skriva avtal med hyresgästen. Det finns många bra avtalsmallar att hämta på nätet, bland annat har Hyresgästföreningen ett avtal som kan fyllas i och printas ut.

Hyr du ut via en förmedling finns det färdiga kontrakt och vanligen också betalningsförmedling. Dessutom kan det ingå en försäkring. Väljer du att ta hjälp av förmedlare är det viktigt att jämföra olika företag, vilken service de ger för sin provision och gärna ta referenser på dem.

Skatteverket har gjort flera kontroller av förmedlarnas uthyrningar för att se om uthyrarna skattar för sina inkomster. När Skatteverket granskade uthyrning av bostad i en större studie kring delningsekonomi (publicerad oktober 2016) visade det sig att det finns många som inte vet att de ska deklarera hyresinkomster. Ofta var hyresinkomsterna så låga att de, efter avdrag, inte ledde till någon skatt, men deklarationsplikten finns ändå.

 

Missa inte senaste nyheterna!

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få dagens sammanfattning inom ekonomi och finans.