Sålt bostad under 2016? Vänta inte till Valborg med att deklarera. Det är lätt att göra fel och det är lätt att missa avdrag. Är du ute i god tid kan du undvika oönskad panik.

 

De flesta deklarationer går snabbt att klara av i dagens digitala värld. Men en av bilagorna kan ge oss mer huvudbry än andra, nämligen försäljning av bostad. Många som har sålt sin bostad via mäklare har fått hjälp med deklarationsbilagan. Om inte, så är det klokt att nu i påsk ta fram alla underlag. Någon uppgift kan behöva beställas.

Avgörande för när en försäljning ska deklareras är datum för kontraktsskrivningen. Har man skrivit kontrakt på ett småhus till exempel i december och tillträdet är först på vårkanten ska ändå bilagan fyllas i nu, i årets deklaration.

Många undrar över hur bolån ska tas upp i samband med en försäljning. Då är det bra att veta att vinst eller förlust inte alls har något att göra med hur man finansierat sitt bostadsköp. Det är inköpspris, kostnader för inköpet och kostnader för förbättringar som ska dras av från försäljningspriset. Om betalningen skedde kontant eller med lån har ingen betydelse.

Om du fått ROT-avdrag för bredband 2001-2007 eller för ombyggnad 1995-1996 eller efter 7 december 2008 får du dra av kostnaden, men efter avdrag för skattereduktionen. Kostnader som gett ROT-avdrag under andra perioder är avdragsgilla i sin helhet.

 

Här är några viktiga regler att ha koll på:

• Förbättringsutgifter är av två slag, ny-, till- och ombyggnader (kallas också grundförbättringar) samt förbättrande underhåll och reparationer. Den första typen går att göra avdrag för oavsett när de skedde. Den andra typen, bara för åren 2011 – 2016. För att överhuvudtaget kunna göra avdrag ska kostnaden för dem sammanlagt vara på minst 5 000 kronor för varje enskilt år.

• Grundförbättringar. Dit räknas också när en bostad har tillförts något som inte fanns förut eller gett högre standard, t.ex. diskmaskin, treglasfönster, parkettgolv, säkerhetsdörr. För utbyten mot högre standard är det enbart prisskillnaden man får dra av här.

• Förbättrande reparationer och underhåll. Avdrag ska endast göras för den del som lett till att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Om köpet avsåg en nyproducerad bostad är det få sådana utgifter som kan bli aktuella.

• Eget arbete får man inte göra avdrag för.

• Se till att kunna visa upp kvitton och fakturor. Annars kan ritningar, bygglov och kontoutdrag på betalda fakturor vara en väg att visa på utgifter. Foton kan styrka vad som förändrats.

• Finns uppskov från tidigare försäljning ska det tas upp nu, vilket ökar vinsten eller minskar förlusten.

• Vinst beskattas med 22 procent (22/30 av vinsten ska tas upp). Förlust får dras av till 50 procent, vilket ger skattereduktion med 15 procent.

 

 

Specifikt för småhus (villor, radhus, fritidshus), bilaga K5

• Faktiskt inköpspris gäller, inklusive kostnad för lagfart och pantbrev. Har bostaden köpts tidigare än 1952, kan man använda 1,5 gånger taxeringsvärdet för 1952 som inköpspris. Beställ utdrag ur fastighetsboken hos Riksarkivet. Lantmäteriet kan upplysa om aktuell fastighetsbeteckning det året. Den kan ha ändrats sedan dess.

• Om köpet avsåg en tomt som sedan bebyggts är tomtpriset inköpspris och byggnationen förbättringsutgifter.

• Förbättringsutgifter före 1952 är inte avdragsgilla.

 

Specifikt för bostadsrätt (lägenhet, radhus mm), bilaga K6

• Ha koll på om det är en äkta eller oäkta bostadsrätt. Det är villkoren på försäljningsdagen som gäller. Den är oäkta om andelen bostäder i föreningen var mindre än 60 procent eller om föreningen var nybildad under året. För oäkta bostadsrätt blir hela vinsten beskattad.

• Faktiskt inköpspris gäller. Kostnad för fast inredning som betalats utöver priset ska läggas till. Har bostaden köpts före 1974 går det att använda 150 procent av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet 1 januari 1974 som inköpspris.

• Kapitaltillskott till föreningen får dras av om pengarna använts för amortering eller ny-, till- eller ombyggnation. Observera att bostadsrättsföreningen ska ha lämnat uppgift om dessa i kontrolluppgiften de skickat till Skatteverket, med kopia till dig.

• Inre reparationsfond. Ersättning från köparen för reparationsfonden ska inte läggas till försäljningspriset. På motsvarande sätt ska inte värdet som fanns där när ditt inköp skedde räknas in i inköpspriset.

• Förbättringsutgifter före 1974 är inte avdragsgilla. Kapitaltillskott före 1974 får inte dras av.

 

Det går att få uppskov med att betala skatt på vinsten om man köper en ny bostad. Det finns ett antal regler att ta reda på vad gäller hur mycket man kan få uppskov med, tidsgräns för när man ska ha flyttat in i nya, hur länge man ska ha bott i den gamla och så vidare. Eftersom den årliga skatten på uppskov är hög i dagens ränteläge är det tveksamt om man ska begära uppskov. Skatten motsvarar en bolåneränta eller avkastning på sparande på 3,25 procent. När ränteläget kommer ikapp och om reglerna kan förändras vet vi inget om idag så det är svårt att ge något självklart råd i frågan.

Skatteverkets hemsida finns mer att läsa om kapitalvinstberäkning och uppskov.

Tänk på att det är faktisk köpeskilling som utgör inköpspris. Värdet vid bodelning vid separation är inget inköpspris. Den som tilldelats bostaden ska använda ursprungligt inköpspris för hela bostaden. I bodelningen ska hänsyn ha tagits till latenta kapitalvinstskatten som fanns då. Likaså är värdet vid ett arvskifte inte ett inköpspris. Det är priset som den avlidne betalade en gång, som gäller.

Detta är verkligen krångligt. För ett antal år sedan fanns en enkel regel för beskattning vid bostadsförsäljning. Nio procent av försäljningspriset gick i skatt. Många slängde säkert gamla fakturor och kvitton då. Men sedan gick politikerna tillbaka till faktisk beräkning av vinsten. Kanske är det åter dags för ett förenklat förfarande.

Missa inte senaste nyheterna!

Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få dagens sammanfattning inom ekonomi och finans.

*Prenumerationen är gratis!